La respuesta corta: el recargo se calcula sobre el valor de mercado DOF — la línea "Market Value" de su Aviso de Valor de Propiedad. No sobre el valor tasado (una fracción de aquel), ni sobre su precio de venta (a menudo un múltiplo). Un condominio comprado en $2.4M puede quedar bajo el umbral de $1M; una "casa de $5M" puede estar arriba o abajo según lo que diga la línea de DOF.
Los tres números
| Número | Qué es | Su papel en el impuesto pied-à-terre |
|---|---|---|
| Valor de mercado DOF | La estimación del Departamento de Finanzas del valor de su propiedad, impresa como la línea "Market Value" del NOPV anual. Para condominios y cooperativas, la ley estatal exige un método de ingresos — valuar el edificio como si fuera de renta — en lugar de ventas comparables. | La base del recargo. Los umbrales ($1M condominios/coops, $5M casas) y las tasas fijas se aplican a este número. Establecido por las reglas adoptadas de DOF. |
| Valor tasado | Una fracción legal del valor de mercado DOF (con topes y transiciones) usada para calcular su impuesto predial regular. | Ninguno. El recargo ignora el valor tasado por completo — una fuente común de falso alivio cuando el propietario ve una cifra tasada baja. |
| Precio de venta | Lo que usted pagó, o lo que la unidad se vendería hoy. | Ninguno en la Fase 1. El precio de compra es irrelevante para la factura actual. Desde el 1 de julio de 2028, la Fase 2 pasa a una base de ventas comparables — el único lugar donde entra la evidencia de ventas. |
Por qué la brecha es tan grande en condominios y cooperativas
La ley del Estado de Nueva York obliga a DOF a valuar condominios y cooperativas como si fueran edificios de renta con ingresos. Las rentas que DOF imputa — y la capitalización sobre ellas — producen "valores de mercado" que suelen quedar en una fracción de lo que los apartamentos realmente se venden. La brecha no es un error; es el régimen de valuación, y tiene dos consecuencias vivas para este impuesto:
- Salva a muchos propietarios en la Fase 1. Un condominio comprado en $2.4 millones puede tener un valor DOF de $900,000 — bajo la línea de $1 millón, sin recargo, diga lo que diga la escritura. Por eso "mi apartamento costó más de $1M, así que debo" es la falsa alarma más común que corregimos. Consulte la línea real: la base de datos de edificios o la calculadora.
- Deja de salvarlos en la Fase 2. Desde el 1 de julio de 2028, la base cambia a ventas comparables con umbral uniforme de $5 millones. Unidades cuyos valores por método de ingresos hoy parecen seguros pueden ser alcanzadas por sus propios comparables — el análisis de la Fase 2 examina quién se mueve hacia dónde.
Para las cooperativas hay un paso más: DOF valúa el edificio, y la parte de una unidad es el valor del edificio × su porcentaje de participación. DOF publicó valores por unidad para 36,677 unidades de cooperativa (764 edificios) en el padrón de julio de 2026; donde una unidad no aparece, el porcentaje de su contrato propietario o certificado de acciones es lo que reparte el valor del edificio.
Cómo leer su NOPV para este impuesto
- Encuentre la línea "Market Value" — esa cifra contra los umbrales (más de $1M condominio/coop · más de $5M casa de 1–3 familias) decide si el recargo puede alcanzarlo.
- Ignore el valor tasado para efectos del recargo — responde otra pregunta (su impuesto regular).
- Si el valor de mercado parece incorrecto, el NOPV tiene su propio proceso de impugnación — y las presentaciones de valuación engañosas conllevan una multa de hasta 300% de la subestimación (con tope del 50% del recargo), así que la impugnación debe ser documentada, no creativa. Cuándo vale la pena apelar.
- Después, la única pregunta restante es el estado de ocupación — las tres exenciones y, si llegó una carta, la guía de los 30 días.
Preguntas que hacen los propietarios
¿El impuesto pied-à-terre de NYC se basa en el valor de mercado o el valor tasado?
En el valor de mercado DOF — la línea "Market Value" de su Aviso de Valor de Propiedad (NOPV) — no en el valor tasado, y no en lo que usted pagó. El valor tasado es una fracción del valor de mercado que se usa para su impuesto predial regular; el recargo lo ignora por completo. Así lo establecen las reglas adoptadas de DOF.
¿Por qué mi valor de mercado DOF es mucho más bajo que el precio de venta de mi condominio?
La ley estatal obliga a DOF a valuar condominios y cooperativas como si fueran edificios de renta, con un método de ingresos, en lugar de usar ventas de apartamentos comparables. Los valores resultantes suelen quedar muy por debajo de los precios reales de venta — por eso un condominio que se vendería en $2.4 millones puede tener un valor DOF por debajo del umbral de $1 millón y no deber nada en la Fase 1. Lo inverso también importa: desde julio de 2028, la Fase 2 cambia a ventas comparables, lo que puede alcanzar unidades cuyos valores DOF hoy parecen seguros.
Mi condominio costó más de $1 millón — ¿debo el impuesto pied-à-terre?
No necesariamente. El umbral se mide sobre el valor de mercado DOF, no sobre su precio de compra. Muchos condominios comprados por bastante más de $1 millón tienen valores DOF por debajo del umbral debido a la valuación por método de ingresos. Consulte el número real — la línea "Market Value" de su NOPV, o busque su edificio en nuestra base de datos gratuita — antes de asumir que debe.
¿Qué dice la línea de DOF sobre su unidad?
Informe gratuito por correo: el valor de mercado DOF oficial de su unidad, si el recargo aplica, y su camino realista de exención. Normalmente dentro de la hora.
Consultar Mi Unidad — GratisAviso. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, y su lectura no crea ninguna relación de asesoría. Las cifras reflejan las reglas y el padrón publicados por DOF a la fecha de "última actualización" indicada arriba.