La respuesta corta: el recargo se calcula sobre el valor de mercado DOF — la línea "Market Value" de su Aviso de Valor de Propiedad. No sobre el valor tasado (una fracción de aquel), ni sobre su precio de venta (a menudo un múltiplo). Un condominio comprado en $2.4M puede quedar bajo el umbral de $1M; una "casa de $5M" puede estar arriba o abajo según lo que diga la línea de DOF.
Los tres números
| Número | Qué es | Su papel en el impuesto pied-à-terre |
|---|---|---|
| Valor de mercado DOF | La estimación del Departamento de Finanzas del valor de su propiedad, impresa como la línea "Market Value" del NOPV anual. Para condominios y cooperativas, la ley estatal exige un método de ingresos — valuar el edificio como si fuera de renta — en lugar de ventas comparables. | La base del recargo. Los umbrales ($1M condominios/coops, $5M casas) y las tasas fijas se aplican a este número. Establecido por las reglas adoptadas de DOF. |
| Valor tasado | Una fracción legal del valor de mercado DOF (con topes y transiciones) usada para calcular su impuesto predial regular. | Ninguno. El recargo ignora el valor tasado por completo — una fuente común de falso alivio cuando el propietario ve una cifra tasada baja. |
| Precio de venta | Lo que usted pagó, o lo que la unidad se vendería hoy. | Ninguno en la Fase 1. El precio de compra es irrelevante para la factura actual. Desde el 1 de julio de 2028, la Fase 2 pasa a una base de ventas comparables — el único lugar donde entra la evidencia de ventas. |
Por qué la brecha es tan grande en condominios y cooperativas
La ley del Estado de Nueva York obliga a DOF a valuar condominios y cooperativas como si fueran edificios de renta con ingresos. Las rentas que DOF imputa — y la capitalización sobre ellas — producen "valores de mercado" que suelen quedar en una fracción de lo que los apartamentos realmente se venden. La brecha no es un error; es el régimen de valuación, y tiene dos consecuencias vivas para este impuesto:
- Salva a muchos propietarios en la Fase 1. Un condominio comprado en $2.4 millones puede tener un valor DOF de $900,000 — bajo la línea de $1 millón, sin recargo, diga lo que diga la escritura. Por eso "mi apartamento costó más de $1M, así que debo" es la falsa alarma más común que corregimos. Consulte la línea real: la base de datos de edificios o la calculadora.
- Deja de salvarlos en la Fase 2. Desde el 1 de julio de 2028, la base cambia a ventas comparables con umbral uniforme de $5 millones. Unidades cuyos valores por método de ingresos hoy parecen seguros pueden ser alcanzadas por sus propios comparables — el análisis de la Fase 2 examina quién se mueve hacia dónde.
Para las cooperativas hay un paso más: DOF valúa el edificio, y la parte de una unidad es el valor del edificio × su porcentaje de participación. DOF publicó valores por unidad para 36,677 unidades de cooperativa (764 edificios) en el padrón de julio de 2026; donde una unidad no aparece, el porcentaje de su contrato propietario o certificado de acciones es lo que reparte el valor del edificio.
Cómo leer su NOPV para este impuesto
- Encuentre la línea "Market Value" — esa cifra contra los umbrales (más de $1M condominio/coop · más de $5M casa de 1–3 familias) decide si el recargo puede alcanzarlo.
- Ignore el valor tasado para efectos del recargo — responde otra pregunta (su impuesto regular).
- Si el valor de mercado parece incorrecto, el NOPV tiene su propio proceso de impugnación — y las presentaciones de valuación engañosas conllevan una multa de hasta 300% de la subestimación (con tope del 50% del recargo), así que la impugnación debe ser documentada, no creativa. Cuándo vale la pena apelar.
- Después, la única pregunta restante es el estado de ocupación — las tres exenciones y, si llegó una carta, la guía de los 30 días.
Preguntas que hacen los propietarios
¿El impuesto pied-à-terre de NYC se basa en el valor de mercado o el valor tasado?
En el valor de mercado DOF — la línea "Market Value" de su Aviso de Valor de Propiedad (NOPV) — no en el valor tasado, y no en lo que usted pagó. El valor tasado es una fracción del valor de mercado que se usa para su impuesto predial regular; el recargo lo ignora por completo. Así lo establecen las reglas adoptadas de DOF.
¿Por qué mi valor de mercado DOF es mucho más bajo que el precio de venta de mi condominio?
La ley estatal obliga a DOF a valuar condominios y cooperativas como si fueran edificios de renta, con un método de ingresos, en lugar de usar ventas de apartamentos comparables. Los valores resultantes suelen quedar muy por debajo de los precios reales de venta — por eso un condominio que se vendería en $2.4 millones puede tener un valor DOF por debajo del umbral de $1 millón y no deber nada en la Fase 1. Lo inverso también importa: desde julio de 2028, la Fase 2 cambia a ventas comparables, lo que puede alcanzar unidades cuyos valores DOF hoy parecen seguros.
Mi condominio costó más de $1 millón — ¿debo el impuesto pied-à-terre?
No necesariamente. El umbral se mide sobre el valor de mercado DOF, no sobre su precio de compra. Muchos condominios comprados por bastante más de $1 millón tienen valores DOF por debajo del umbral debido a la valuación por método de ingresos. Consulte el número real — la línea "Market Value" de su NOPV, o busque su edificio en nuestra base de datos gratuita — antes de asumir que debe.
Fuentes oficiales — citadas
La base de valor de mercado es el punto peor explicado de este impuesto. Aquí está el texto oficial que lo fija, citado textualmente en su inglés original.
Departamento de Finanzas de NYC — página del recargo (nyc.gov)
Citas textuales en inglés; resumen en español debajo de cada una.
"THE DEADLINE FOR SUBMITTING AN EXEMPTION APPLICATION IS EXTENDED TO OCTOBER 6, 2026"
"For property tax years 2026-27 and 2027-28, the surcharge may apply to: One-, two-, and three-family homes valued by DOF at more than $5 million; Condominium and cooperative units valued by DOF at $1 million or more."
"Your property will not be subject to the surcharge if it is the primary residence of any of the following: The owner of the property. A tenant or subtenant. One or more individuals who collectively hold a majority interest in the LLC, corporation, or partnership that owns the property. An immediate family member of the owner or majority interest holder. The sole beneficiary or beneficiaries of a trust."
En español: el plazo para presentar la solicitud de exención se extendió al 6 de octubre de 2026. Para los años fiscales 2026-27 y 2027-28, el recargo puede aplicar a casas de una, dos y tres familias valuadas por el DOF en más de $5 millones, y a unidades de condominio y cooperativa valuadas por el DOF en $1 millón o más. La propiedad no está sujeta al recargo si es la residencia principal del propietario; de un inquilino o subinquilino; de una o más personas que en conjunto tienen la participación mayoritaria en la LLC, corporación o sociedad propietaria; de un familiar inmediato del propietario o del titular mayoritario; o del beneficiario o beneficiarios únicos de un fideicomiso.
| Tipo de propiedad | Valor de mercado DOF | Tasa del recargo (% del valor de mercado) |
|---|---|---|
| Casas de una, dos y tres familias | $5,000,000 o más, pero menos de $15,000,000 | 0.8% |
| $15,000,000 o más, pero menos de $25,000,000 | 1.05% | |
| $25,000,000 o más | 1.3% | |
| Unidades de condominio y cooperativa | $1,000,000 o más, pero menos de $3,000,000 | 4.0% |
| $3,000,000 o más, pero menos de $5,000,000 | 5.25% | |
| $5,000,000 o más | 6.50% |
Documentos que el DOF enumera para la exención: por cada ocupante declarado, la declaración de impuestos federal o estatal más reciente, o una licencia de conducir u otra identificación emitida por el DMV (o, a falta de ambas, una credencial de votante más otra prueba de residencia principal); si vive un inquilino o subinquilino, además una copia del contrato de arrendamiento vigente y un documento de alquiler adicional, o una declaración jurada de inquilino/subinquilino y dos documentos de alquiler. El DOF también indica que publicó un padrón suplementario de valores de mercado el 24 de julio de 2026 que incluye, entre otras, las propiedades que pueden estar sujetas al recargo. Fuente: nyc.gov — Non-primary residence property surcharge (en inglés), consultada el 26 de septiembre de 2026.
Departamento de Finanzas de NYC — Aviso de adopción de reglas finales (adoptadas el 14 de julio de 2026)
"This surcharge, colloquially known as the pied-à-terre tax, imposes an additional tax that is calculated as the product of a surcharge rate established by statute and the market value of the applicable property, or with respect to a residential cooperative property, a residential cooperative dwelling unit."
"Because the surcharge is based on market value, not assessed value, DOF notes that these rolls are required to include the applicable market values of properties, not assessed values."
"An individual cannot have multiple primary residences."
En español: el recargo se calcula como el producto de una tasa fijada por ley y el valor de mercado de la propiedad (o de la unidad, en una cooperativa); se basa en el valor de mercado, no en el valor tasado; y una persona no puede tener varias residencias principales.
Las reglas citan el Código Administrativo § 11-3201 (que define «residencia principal») y §§ 11-3202 a 11-3204 (el cálculo del recargo) y se adoptaron bajo la parte HH del capítulo 59 de las Leyes de 2026, adoptada como ley el 28 de mayo de 2026. Texto completo de las reglas y notas de método: Methodology (en inglés).
Ley y estimación fiscal
Ley Tributaria de Nueva York, artículo 30-C (§ 1351 definiciones, incluida la § 1351(k), que define la base como el valor de mercado determinado por el Departamento de Finanzas; § 1353 umbrales y tasas), promulgada como parte HH del capítulo 59 de las Leyes de 2026. La Nota Fiscal 2-2026 del Contralor de NYC proyectó que el recargo alcanzaría unas 11,200 propiedades no principales de mayor valor, por aproximadamente $340–500 millones al año.
Las citas son textuales de las fuentes indicadas, tal como se publicaron en las fechas señaladas; cuando nuestros resúmenes y una fuente primaria difieran, prevalece la fuente primaria. Última verificación: 26 de septiembre de 2026.
¿Qué dice la línea de DOF sobre su unidad?
Informe gratuito por correo: el valor de mercado DOF oficial de su unidad, si el recargo aplica, y su camino realista de exención. Normalmente dentro de la hora.
Consultar Mi Unidad — GratisAviso. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, y su lectura no crea ninguna relación de asesoría. Las cifras reflejan las reglas y el padrón publicados por DOF a la fecha de "última actualización" indicada arriba.