La respuesta corta: tres salidas, todas por ocupación — usted vive allí más de la mitad del año, lo hace un familiar directo, o lo hace un inquilino con contrato de 12 meses en condiciones de mercado. Las LLC, los fideicomisos, las exenciones fiscales existentes y los anuncios sin contrato no funcionan. Toda exención se reclama con documentos antes del plazo de su carta.
El recargo pied-à-terre tiene exactamente tres vías al $0 — y una lista más larga de cosas que los propietarios creen que funcionarán y no funcionan. Toda exención debe ser reclamada y documentada, no asumida: los plazos de solicitud publicados por el DOF son el 18 de septiembre de 2026 para casas residenciales y condominios y el 18 de septiembre de 2026 para todos los tipos de propiedad, y la fecha impresa en su propia carta del DOF es la que prevalece. Aquí está cada exención en profundidad, con la documentación que de verdad satisface las reglas finales del DOF.
Exención 1 — Es su residencia principal
Una vivienda que usted ocupa más de la mitad del año como su residencia principal no debe recargo alguno, sea cual sea su valor. Lo que cuenta para un año dado es su condición en la fecha de estado imponible — el 5 de enero del año anterior al año fiscal: el DOF considera si la vivienda era su residencia principal en esa fecha, y mudarse después no cambia la factura del año fiscal en curso. Cuando los registros del DOF dicen lo contrario y llega un aviso, usted tiene 30 días para refutarlo con los documentos que las reglas finales especifican: su declaración de impuestos estatal o federal más reciente que muestre la dirección, o una combinación de dos documentos — una licencia de conducir del Estado de Nueva York o identificación de no conductor, una tarjeta de identificación de votante, u otra documentación que el DOF considere aceptable. Arme la carpeta antes de necesitarla.
Exención 2 — Un familiar inmediato vive allí
Una unidad ocupada más de la mitad del año por un familiar inmediato como residencia principal de esa persona está exenta. La lista de la ley es específica: cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, nieto. Su hija viviendo en el apartamento a tiempo completo califica; su primo, su amigo, o su hija usándolo los fines de semana, no. Documente la ocupación del familiar igual que documentaría la suya — su declaración de impuestos, su licencia o su registro de votante en esa dirección.
Exención 3 — Un contrato real de 12 meses
Una unidad bajo un contrato de alquiler genuino, en condiciones de mercado, de al menos 12 meses con un inquilino que la usa como su residencia principal no debe nada. Cada palabra pesa: en condiciones de mercado (arm's-length) significa un contrato a renta de mercado con un inquilino sin parentesco — instalar a un amigo con una renta simbólica no califica; 12 meses excluye los arreglos de temporada y de corto plazo; el inquilino debe ser una persona física que haga de la unidad su hogar principal — la vivienda corporativa no califica; y el contrato debe existir de verdad — una unidad anunciada en alquiler pero vacía sigue siendo gravable. La disponibilidad no es ocupación, y la intención no es un contrato. Con las rentas de Manhattan en niveles récord o cerca de ellos, esta es la exención que más a menudo le gana al recargo por pura matemática — el marco de punto de equilibrio está aquí.
Lo que NO funciona
| La teoría | Por qué fracasa |
|---|---|
| «Soy dueño a través de una LLC» | La ley atribuye la propiedad a través de LLC, sociedades, corporaciones y fideicomisos a las personas detrás de ellas. Si ninguna persona posee la mayoría de la entidad, la unidad puede quedar gravada sin importar quién viva en ella — salvo que la ocupe un inquilino que califique. |
| «Mi LLC pertenece a otra LLC / a un fideicomiso» | Las estructuras en niveles se ignoran — el análisis atraviesa capas hasta llegar a personas físicas, y se aplica a la totalidad de la participación que posee la entidad. Una sociedad tenedora no añade ninguna protección. |
| «Tengo un abatement de condominio / STAR» | La ley dice que los abatements, créditos y exenciones existentes no se aplican contra el recargo. Este se suma encima de su factura actual. |
| «Está anunciada en alquiler» | Gravable. La exención requiere un contrato de 12 meses real y firmado, en condiciones de mercado — no un anuncio, no disponibilidad, no intención. |
| «Le firmo un contrato a un amigo por $1» | No es en condiciones de mercado — y es peligroso. Las reglas del DOF sancionan la documentación falsa con el 50% del recargo, además del impuesto reimpuesto. |
| «Lo uso 5 meses al año, es casi la mitad» | La línea es más de la mitad del año como residencia principal. El uso personal intensivo de una segunda vivienda es precisamente lo que la ley grava. |
Preguntas frecuentes de propietarios
¿Cuáles son las exenciones del impuesto pied-à-terre de NYC?
Tres: (1) la vivienda es la residencia principal del propietario, ocupada más de la mitad del año; (2) un familiar inmediato — cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto — la ocupa más de la mitad del año como su residencia principal; (3) la unidad está bajo un contrato de alquiler genuino, en condiciones de mercado, de al menos 12 meses, con un inquilino que la usa como su residencia principal. Cada una debe reclamarse y documentarse; los plazos de solicitud del DOF son el 18 de septiembre de 2026 para casas y condominios y el 18 de septiembre de 2026 para cooperativas, y la fecha impresa en su carta del DOF es la que prevalece.
¿Ser propietario a través de una LLC evita el impuesto pied-à-terre de NYC?
No. La ley mira a través de las LLC, sociedades, corporaciones y fideicomisos hasta llegar a las personas físicas detrás de ellas; las estructuras en niveles se ignoran y el análisis se aplica a la totalidad de la participación que posee la entidad. Si ninguna persona posee una mayoría, la unidad puede quedar gravada sin importar quién viva en ella, salvo que la ocupe un inquilino que califique.
¿Alquilar mi apartamento de NYC lo exime del impuesto pied-à-terre?
Sí, si el contrato es genuino, en condiciones de mercado, de al menos 12 meses, y el inquilino — una persona física, no una empresa — usa la unidad como su residencia principal. Una unidad que solo está anunciada en alquiler, alquilada a corto plazo o por temporada, o arrendada por debajo del mercado a un amigo, sigue siendo gravable.
¿Los abatements de condominio o STAR reducen el recargo pied-à-terre?
No. La ley establece que los abatements, créditos y exenciones existentes no se aplican contra el recargo — este se suma encima de la factura regular del impuesto predial.
¿De qué lado de la línea está usted?
Informe gratuito por correo: el valor de mercado DOF oficial de su unidad, si el recargo aplica, y qué vía de exención — si alguna — encaja de forma realista con su situación. Normalmente en menos de una hora.
Consultar Mi Unidad — GratisCómo reclamarla: plazos y mecánica
- Plazos de solicitud: 18 de septiembre de 2026 (casas residenciales y condominios) · 18 de septiembre de 2026 (unidades de cooperativa) — la fecha impresa en su carta prevalece sobre cualquier publicación en línea.
- Tras un aviso: la ventana de 30 días para refutar corre desde su aviso — vea el paso a paso.
- Haga bien el papeleo: la documentación falsa de residencia principal acarrea una multa del 50% del recargo; las presentaciones de valuación engañosas, hasta el 300% de la subestimación (con tope del 50% del recargo).
- Cada año cuenta por separado: el recargo aplica por cada año en que la propiedad no sea residencia principal — una exención establecida este año no es permanente, y un contrato que vence lo devuelve al padrón.
Aviso legal. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, y su lectura no crea ninguna relación de asesoramiento. Los plazos y cifras reflejan las reglas y el padrón publicados por el DOF a la fecha de «actualizado» indicada arriba; la fecha impresa en su propia carta del DOF siempre prevalece.