La respuesta corta: desde el 1 de julio de 2028, el recargo aplica solo a residencias no principales con valor superior a $5 millones — todo tipo de propiedad — con el valor fijado por ventas comparables, no por la línea de valor de mercado actual de DOF. Muchos pagadores de condominios y cooperativas de $1M–$5M salen; unidades de alto valor cuyos valores DOF subestiman su precio real pueden entrar. DOF no ha publicado la metodología de la Fase 2, y las facturas de la Fase 1 llegan primero de todos modos.
Las dos fases, lado a lado
| Fase 1 (1 jul 2026 – 30 jun 2028) | Fase 2 (1 jul 2028 – 30 jun 2031) | |
|---|---|---|
| Umbral | $1M condominios y cooperativas · $5M casas de 1–3 familias | $5M — todo tipo de propiedad |
| Base de valuación | Valor de mercado DOF (la línea "Market Value" del NOPV) | Ventas comparables — metodología aún no publicada |
| Tasas — condominios/coops | Fijas: 4% ($1M–$3M) · 5.25% ($3M–$5M) · 6.5% (>$5M) sobre el valor completo | La tabla de tasas sobre la base de ventas comparables se especificará en las reglas de la Fase 2 de DOF |
| Tasas — 1–3 familias | Fijas: 0.8% ($5M–$15M) · 1.05% ($15M–$25M) · 1.3% (>$25M) sobre el valor completo | |
| Autoridad | NY Tax Law Artículo 30-C (§1353); reglas finales de DOF adoptadas el 14 de julio de 2026 (solo Fase 1) | |
| Expiración | La ley expira el 30 de junio de 2031 salvo renovación | |
Quién sale — y quién entra
Probablemente afuera: la mayoría de los pagadores actuales. El umbral de $1 millón de la Fase 1 para condominios y cooperativas alcanza apartamentos ordinarios de Manhattan y del Brooklyn de brownstones — nuestro análisis del padrón cuenta 24,173 unidades sobre la línea de la Fase 1. Un umbral uniforme de $5 millones, incluso con una base de valuación más generosa, es un club mucho más pequeño.
Ojo con la vara de medir: "menos de $5M de valor DOF" no es lo mismo que "afuera en 2028." Los valores DOF de la Fase 1 para condominios y cooperativas provienen de un método de ingresos que suele quedar muy por debajo de los precios reales de venta — una unidad con valor DOF de $3 millones puede tener $6 millones en ventas comparables detrás. La Fase 2 cambia a esas ventas comparables. Hasta que DOF publique cómo seleccionará y ajustará los comparables, nadie puede calcular una factura definitiva de la Fase 2 — trate cualquier "su factura de 2028 será exactamente X" como una conjetura.
Lo que realmente se desconoce
- La metodología. Las reglas adoptadas el 14 de julio de 2026 cubren la Fase 1. DOF no ha publicado cómo se derivarán, apelarán o actualizarán los valores por ventas comparables de la Fase 2.
- La mecánica de las tasas aplicada a la nueva base — la ley enmarca las fases; el detalle administrativo lo llena DOF.
- Si la ley llega intacta a su expiración. Albany la promulgó en una sola sesión en mayo de 2026; puede enmendarla con la misma rapidez. Nuestro rastreador de desafíos legales (en inglés) sigue los litigios que podrían remodelar cualquier parte.
Lo que la Fase 2 no cambia
- Sus facturas actuales. El recargo de la Fase 1 corre desde el pago del 1 de enero de 2027 hasta el 30 de junio de 2028 con los umbrales y tasas de hoy. Dos años de pagos llegan antes de cualquier alivio de la Fase 2.
- La fecha límite del 6 de octubre de 2026. Las solicitudes de exención vencen ahora, no en 2028 — esperar a la Fase 2 no es una estrategia. Vea las tres exenciones que funcionan.
- La estructura de exenciones. Residencia principal, ocupación por familia inmediata y el contrato de arrendamiento de 12 meses siguen siendo los caminos a $0 en ambas fases.
Preguntas que hacen los propietarios
¿Cuándo comienza la Fase 2 del impuesto pied-à-terre de NYC?
El 1 de julio de 2028. La Fase 1 rige del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2028 sobre los valores de mercado DOF, con umbral de $1 millón para condominios y cooperativas y $5 millones para casas de 1 a 3 familias. Desde el 1 de julio de 2028, la Fase 2 aplica un único umbral de $5 millones a todo tipo de propiedad, con el valor determinado por ventas comparables. La ley expira el 30 de junio de 2031 salvo renovación.
¿Mi condominio saldrá del impuesto en la Fase 2?
Posiblemente. Muchos pagadores de la Fase 1 — condominios y cooperativas con valores DOF entre $1 y $5 millones — quedan por debajo del umbral uniforme de $5 millones de la Fase 2. Pero la vara de medir también cambia: la Fase 2 usa el valor por ventas comparables, que en la mayoría de los condominios de Manhattan supera con creces el valor DOF por método de ingresos, así que una unidad con valor DOF de $3 millones pero ventas comparables de $6 millones podría seguir adentro. DOF aún no ha publicado su metodología de la Fase 2, de modo que hoy nadie puede calcular una factura definitiva.
¿La Fase 2 cambia lo que debo ahora?
No. Las facturas de la Fase 1 corren desde el pago del 1 de enero de 2027 hasta el año fiscal que termina el 30 de junio de 2028, con los umbrales y tasas actuales. Esperar a la Fase 2 no es una estrategia de exención — primero vienen dos años de recargo de la Fase 1, y la fecha límite de solicitud de exención del 6 de octubre de 2026 aplica ahora.
Fuentes oficiales — citadas
Las reglas, umbrales y fechas de la Fase 1 provienen de estos documentos; note que la página y las reglas del DOF cubren los años fiscales 2026–27 y 2027–28, y que no se ha publicado ningún método de valuación para la Fase 2.
Departamento de Finanzas de NYC — página del recargo (nyc.gov)
Citas textuales en inglés; resumen en español debajo de cada una.
"THE DEADLINE FOR SUBMITTING AN EXEMPTION APPLICATION IS EXTENDED TO OCTOBER 6, 2026"
"For property tax years 2026-27 and 2027-28, the surcharge may apply to: One-, two-, and three-family homes valued by DOF at more than $5 million; Condominium and cooperative units valued by DOF at $1 million or more."
"Your property will not be subject to the surcharge if it is the primary residence of any of the following: The owner of the property. A tenant or subtenant. One or more individuals who collectively hold a majority interest in the LLC, corporation, or partnership that owns the property. An immediate family member of the owner or majority interest holder. The sole beneficiary or beneficiaries of a trust."
En español: el plazo para presentar la solicitud de exención se extendió al 6 de octubre de 2026. Para los años fiscales 2026-27 y 2027-28, el recargo puede aplicar a casas de una, dos y tres familias valuadas por el DOF en más de $5 millones, y a unidades de condominio y cooperativa valuadas por el DOF en $1 millón o más. La propiedad no está sujeta al recargo si es la residencia principal del propietario; de un inquilino o subinquilino; de una o más personas que en conjunto tienen la participación mayoritaria en la LLC, corporación o sociedad propietaria; de un familiar inmediato del propietario o del titular mayoritario; o del beneficiario o beneficiarios únicos de un fideicomiso.
| Tipo de propiedad | Valor de mercado DOF | Tasa del recargo (% del valor de mercado) |
|---|---|---|
| Casas de una, dos y tres familias | $5,000,000 o más, pero menos de $15,000,000 | 0.8% |
| $15,000,000 o más, pero menos de $25,000,000 | 1.05% | |
| $25,000,000 o más | 1.3% | |
| Unidades de condominio y cooperativa | $1,000,000 o más, pero menos de $3,000,000 | 4.0% |
| $3,000,000 o más, pero menos de $5,000,000 | 5.25% | |
| $5,000,000 o más | 6.50% |
Documentos que el DOF enumera para la exención: por cada ocupante declarado, la declaración de impuestos federal o estatal más reciente, o una licencia de conducir u otra identificación emitida por el DMV (o, a falta de ambas, una credencial de votante más otra prueba de residencia principal); si vive un inquilino o subinquilino, además una copia del contrato de arrendamiento vigente y un documento de alquiler adicional, o una declaración jurada de inquilino/subinquilino y dos documentos de alquiler. El DOF también indica que publicó un padrón suplementario de valores de mercado el 24 de julio de 2026 que incluye, entre otras, las propiedades que pueden estar sujetas al recargo. Fuente: nyc.gov — Non-primary residence property surcharge (en inglés), consultada el 26 de septiembre de 2026.
Departamento de Finanzas de NYC — Aviso de adopción de reglas finales (adoptadas el 14 de julio de 2026)
"This surcharge, colloquially known as the pied-à-terre tax, imposes an additional tax that is calculated as the product of a surcharge rate established by statute and the market value of the applicable property, or with respect to a residential cooperative property, a residential cooperative dwelling unit."
"Because the surcharge is based on market value, not assessed value, DOF notes that these rolls are required to include the applicable market values of properties, not assessed values."
"An individual cannot have multiple primary residences."
En español: el recargo se calcula como el producto de una tasa fijada por ley y el valor de mercado de la propiedad (o de la unidad, en una cooperativa); se basa en el valor de mercado, no en el valor tasado; y una persona no puede tener varias residencias principales.
Las reglas citan el Código Administrativo § 11-3201 (que define «residencia principal») y §§ 11-3202 a 11-3204 (el cálculo del recargo) y se adoptaron bajo la parte HH del capítulo 59 de las Leyes de 2026, adoptada como ley el 28 de mayo de 2026. Texto completo de las reglas y notas de método: Methodology (en inglés).
Ley y estimación fiscal
Ley Tributaria de Nueva York, artículo 30-C (§ 1351 definiciones, incluida la § 1351(k), que define la base como el valor de mercado determinado por el Departamento de Finanzas; § 1353 umbrales y tasas), promulgada como parte HH del capítulo 59 de las Leyes de 2026. La Nota Fiscal 2-2026 del Contralor de NYC proyectó que el recargo alcanzaría unas 11,200 propiedades no principales de mayor valor, por aproximadamente $340–500 millones al año.
Las citas son textuales de las fuentes indicadas, tal como se publicaron en las fechas señaladas; cuando nuestros resúmenes y una fuente primaria difieran, prevalece la fuente primaria. Última verificación: 26 de septiembre de 2026.
¿Dónde queda usted — en ambas fases?
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Consultar Mi Unidad — GratisAviso. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, y su lectura no crea ninguna relación de asesoría. Las afirmaciones sobre la Fase 2 reflejan la ley promulgada; las reglas administrativas de la Fase 2 de DOF no estaban publicadas a la fecha de "última actualización" indicada arriba.