La respuesta corta: desde el 1 de julio de 2028, el recargo aplica solo a residencias no principales con valor superior a $5 millones — todo tipo de propiedad — con el valor fijado por ventas comparables, no por la línea de valor de mercado actual de DOF. Muchos pagadores de condominios y cooperativas de $1M–$5M salen; unidades de alto valor cuyos valores DOF subestiman su precio real pueden entrar. DOF no ha publicado la metodología de la Fase 2, y las facturas de la Fase 1 llegan primero de todos modos.
Las dos fases, lado a lado
| Fase 1 (1 jul 2026 – 30 jun 2028) | Fase 2 (1 jul 2028 – 30 jun 2031) | |
|---|---|---|
| Umbral | $1M condominios y cooperativas · $5M casas de 1–3 familias | $5M — todo tipo de propiedad |
| Base de valuación | Valor de mercado DOF (la línea "Market Value" del NOPV) | Ventas comparables — metodología aún no publicada |
| Tasas — condominios/coops | Fijas: 4% ($1M–$3M) · 5.25% ($3M–$5M) · 6.5% (>$5M) sobre el valor completo | La tabla de tasas sobre la base de ventas comparables se especificará en las reglas de la Fase 2 de DOF |
| Tasas — 1–3 familias | Fijas: 0.8% ($5M–$15M) · 1.05% ($15M–$25M) · 1.3% (>$25M) sobre el valor completo | |
| Autoridad | NY Tax Law Artículo 30-C (§1353); reglas finales de DOF adoptadas el 14 de julio de 2026 (solo Fase 1) | |
| Expiración | La ley expira el 30 de junio de 2031 salvo renovación | |
Quién sale — y quién entra
Probablemente afuera: la mayoría de los pagadores actuales. El umbral de $1 millón de la Fase 1 para condominios y cooperativas alcanza apartamentos ordinarios de Manhattan y del Brooklyn de brownstones — nuestro análisis del padrón cuenta 24,173 unidades sobre la línea de la Fase 1. Un umbral uniforme de $5 millones, incluso con una base de valuación más generosa, es un club mucho más pequeño.
Ojo con la vara de medir: "menos de $5M de valor DOF" no es lo mismo que "afuera en 2028." Los valores DOF de la Fase 1 para condominios y cooperativas provienen de un método de ingresos que suele quedar muy por debajo de los precios reales de venta — una unidad con valor DOF de $3 millones puede tener $6 millones en ventas comparables detrás. La Fase 2 cambia a esas ventas comparables. Hasta que DOF publique cómo seleccionará y ajustará los comparables, nadie puede calcular una factura definitiva de la Fase 2 — trate cualquier "su factura de 2028 será exactamente X" como una conjetura.
Lo que realmente se desconoce
- La metodología. Las reglas adoptadas el 14 de julio de 2026 cubren la Fase 1. DOF no ha publicado cómo se derivarán, apelarán o actualizarán los valores por ventas comparables de la Fase 2.
- La mecánica de las tasas aplicada a la nueva base — la ley enmarca las fases; el detalle administrativo lo llena DOF.
- Si la ley llega intacta a su expiración. Albany la promulgó en una sola sesión en mayo de 2026; puede enmendarla con la misma rapidez. Nuestro rastreador de desafíos legales (en inglés) sigue los litigios que podrían remodelar cualquier parte.
Lo que la Fase 2 no cambia
- Sus facturas actuales. El recargo de la Fase 1 corre desde el pago del 1 de enero de 2027 hasta el 30 de junio de 2028 con los umbrales y tasas de hoy. Dos años de pagos llegan antes de cualquier alivio de la Fase 2.
- La fecha límite del 18 de septiembre de 2026. Las solicitudes de exención vencen ahora, no en 2028 — esperar a la Fase 2 no es una estrategia. Vea las tres exenciones que funcionan.
- La estructura de exenciones. Residencia principal, ocupación por familia inmediata y el contrato de arrendamiento de 12 meses siguen siendo los caminos a $0 en ambas fases.
Preguntas que hacen los propietarios
¿Cuándo comienza la Fase 2 del impuesto pied-à-terre de NYC?
El 1 de julio de 2028. La Fase 1 rige del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2028 sobre los valores de mercado DOF, con umbral de $1 millón para condominios y cooperativas y $5 millones para casas de 1 a 3 familias. Desde el 1 de julio de 2028, la Fase 2 aplica un único umbral de $5 millones a todo tipo de propiedad, con el valor determinado por ventas comparables. La ley expira el 30 de junio de 2031 salvo renovación.
¿Mi condominio saldrá del impuesto en la Fase 2?
Posiblemente. Muchos pagadores de la Fase 1 — condominios y cooperativas con valores DOF entre $1 y $5 millones — quedan por debajo del umbral uniforme de $5 millones de la Fase 2. Pero la vara de medir también cambia: la Fase 2 usa el valor por ventas comparables, que en la mayoría de los condominios de Manhattan supera con creces el valor DOF por método de ingresos, así que una unidad con valor DOF de $3 millones pero ventas comparables de $6 millones podría seguir adentro. DOF aún no ha publicado su metodología de la Fase 2, de modo que hoy nadie puede calcular una factura definitiva.
¿La Fase 2 cambia lo que debo ahora?
No. Las facturas de la Fase 1 corren desde el pago del 1 de enero de 2027 hasta el año fiscal que termina el 30 de junio de 2028, con los umbrales y tasas actuales. Esperar a la Fase 2 no es una estrategia de exención — primero vienen dos años de recargo de la Fase 1, y la fecha límite de solicitud de exención del 18 de septiembre de 2026 aplica ahora.
¿Dónde queda usted — en ambas fases?
Informe gratuito por correo: el valor de mercado DOF oficial de su unidad, su exposición en la Fase 1 y el panorama de la Fase 2 para su situación. Normalmente dentro de la hora.
Consultar Mi Unidad — GratisAviso. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, y su lectura no crea ninguna relación de asesoría. Las afirmaciones sobre la Fase 2 reflejan la ley promulgada; las reglas administrativas de la Fase 2 de DOF no estaban publicadas a la fecha de "última actualización" indicada arriba.