La versión de un párrafo
El impuesto pied-à-terre de NYC es un recargo anual sobre las viviendas de la Ciudad de Nueva York que no son la residencia principal de nadie. Fue aprobado por la Legislatura Estatal el 27 de mayo de 2026, firmado por la gobernadora Hochul el 28 de mayo de 2026 como parte del presupuesto estatal 2026–27, y rige en toda la ciudad desde el 1 de julio de 2026. Se factura junto con los impuestos a la propiedad, se cobra igual que ellos (con gravámenes incluidos) y está programado para expirar el 30 de junio de 2031 salvo que Albany lo renueve. El nombre oficial en la ley y en los avisos del Departamento de Finanzas es recargo a la propiedad por residencia no principal; "impuesto pied-à-terre" e "impuesto a las segundas viviendas" son los nombres que todos usan.
Quién lo paga
Están cubiertos dos grupos de propiedades, ambos medidos por el valor de mercado del Departamento de Finanzas — la línea "Market Value" de su Aviso de Valor de Propiedad, no el precio de compra ni el valor tasado:
- Condominios y apartamentos en cooperativa (Clase 2) con un valor de mercado del DOF superior a $1,000,000.
- Casas de una a tres familias (Clase 1) con un valor de mercado del DOF superior a $5,000,000.
Una propiedad cubierta debe el recargo en cualquier año en que no esté ocupada más de la mitad del año como residencia principal de un propietario cubierto, de un familiar inmediato del propietario (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto) o de un inquilino con un contrato de al menos 12 meses, en condiciones de mercado, que la use como residencia principal. Ser dueño a través de una LLC, sociedad, corporación o fideicomiso no protege la vivienda: la ley mira a los dueños beneficiarios. Una unidad vacía, una de uso estacional y una usada para estancias cortas o alquileres tipo Airbnb cuentan como no principales.
Cuánto cuesta
El recargo es una tasa fija sobre el valor de mercado completo del DOF una vez que el valor supera un umbral — no una tasa marginal sobre el excedente. Para condominios y cooperativas en la Fase 1 (del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2028): 4% del valor de mercado entre $1M y $3M, 5.25% entre $3M y $5M y 6.5% por encima de $5M. Para casas de una a tres familias: 0.8% entre $5M y $15M, 1.05% entre $15M y $25M y 1.3% por encima de $25M. Un condominio con un valor de mercado del DOF de $2.4 millones que no es residencia principal de nadie debe, por lo tanto, unos $96,000 al año; uno de $7 millones, unos $455,000 al año. La calculadora da la cifra exacta y la base de datos de edificios muestra qué edificios están por encima de la línea.
Desde el 1 de julio de 2028, la Fase 2 pasa los condominios y cooperativas a un modelo de valor de mercado que el DOF aún no ha definido por completo; nuestro adelanto de la Fase 2 explica lo que se sabe.
La exención y el plazo
Si la vivienda es residencia principal bajo una de las tres vías anteriores, está exenta — pero para una propiedad que la ciudad ha incluido en su padrón del recargo, el propietario tiene que presentar una solicitud de exención y documentarla (una declaración de impuestos con la dirección, un registro del DMV, un contrato de 12 meses que califique). El DOF comenzó a enviar avisos de "puede estar sujeto al recargo" en agosto de 2026. El plazo de presentación se ha movido tres veces y ahora es el 13 de octubre de 2026 para todos los tipos de propiedad, sin importar la fecha impresa en cada carta. Una propiedad en el padrón sin exención aprobada recibe el cobro del recargo en la factura de impuestos con vencimiento el 1 de enero de 2027. Nuestra guía del aviso explica la respuesta paso a paso, y la página de exenciones cubre cada vía en detalle.
La batalla judicial, en breve
El recargo en sí es ley; lo que se litiga es cómo la ciudad lo implementó. El 29 de septiembre de 2026 un juez de Staten Island anuló el lanzamiento en O'Brien v. City of New York, al encontrar el padrón demasiado amplio y los avisos defectuosos; la ciudad apeló al día siguiente, lo que suspendió automáticamente la orden, de modo que el padrón, los avisos y el plazo siguen vigentes mientras la División de Apelaciones considera el caso. Se han presentado impugnaciones constitucionales por separado. Nada de esto ha cancelado el impuesto, y ninguna declaración del DOF ha movido la fecha de factura del 1 de enero de 2027. El rastreador de desafíos legales se mantiene al día.
Tres salidas — y la opción cara por defecto
- Convertirla en principal. Usted o un familiar inmediato ocupa la vivienda más de la mitad del año, con documentación real. Esto cambia su situación fiscal estatal y municipal, así que coordine con su contador.
- Alquilarla por 12+ meses. Un contrato en condiciones de mercado a un inquilino que la haga su residencia principal elimina el recargo y genera ingresos — con las rentas de hoy, a menudo más de lo que habría costado el recargo.
- Vender. Un 4%–6.5% recurrente del valor de mercado cambia la matemática de conservar una unidad que apenas usa. Nuestro análisis vender o alquilar le pone números.
La opción por defecto — no hacer nada — significa pagar el recargo cada año además del impuesto a la propiedad ordinario, sin ninguna reducción ni crédito que lo compense.
Preguntas de los propietarios
¿El impuesto pied-à-terre es lo mismo que el mansion tax?
No. El mansion tax es un impuesto de transferencia que el comprador paga una sola vez al cierre. El impuesto pied-à-terre es un recargo anual que se paga mientras la vivienda sea una residencia no principal. La página comparativa los pone lado a lado.
¿Aplica fuera de Manhattan?
Sí. Aplica en toda la ciudad — los cinco condados — a cualquier propiedad cubierta por encima de los umbrales. En la práctica, la mayoría de los condominios afectados están en Manhattan y en el Brooklyn de brownstones, porque allí los valores de mercado del DOF superan el millón de dólares.
Soy dueño a través de una LLC. ¿Estoy exento?
No. La ley trata al dueño mayoritario de una LLC, sociedad, corporación o fideicomiso como el propietario cubierto. Cuando ninguna persona tiene la mayoría (por ejemplo, una LLC familiar dividida en partes iguales entre hermanos), la propiedad puede recibir el recargo sin importar quién viva allí, salvo que la ocupe un inquilino que califique.
¿Cuál es el plazo para reclamar la exención?
El 13 de octubre de 2026, extendido por el DOF el 6 de octubre desde la fecha anterior del 6 de octubre. Es el mismo para condominios, cooperativas y casas, y prevalece sobre cualquier fecha anterior en su carta.
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