La respuesta corta: una segunda vivienda sobre el umbral debe un 4%–6.5% fijo de su valor DOF completo cada año. Un contrato de 12 meses lo elimina y añade ingresos — un giro de unos $120,000 al año en un condominio de $1.4M de valor DOF. Vender termina la exposición para siempre; conservar puede ser razonable si la Fase 2 (2028, umbral de $5M) lo dejará fuera.
Una vez que su unidad supera el umbral y ninguna exención de residencia encaja, el impuesto pied-à-terre se reduce a una decisión con tres puertas: absorber el recargo, alquilar por 12 meses, o vender. Cada puerta tiene un número encima. Esta página es el marco que usamos para ponerle cifras reales a las tres — el mismo análisis que hacemos, gratis, con el valor DOF real de su unidad y los comparables de alquiler actuales.
Puerta 1 — Conservarlo y pagar
La línea base. Un condominio con un valor de mercado DOF de $2,000,000 debe $80,000 al año (4% del valor completo); a $4,000,000 son $210,000 (5.25%); a $6,000,000, $390,000 (6.5%). Dos rasgos suavizan el cuadro en los márgenes: el impuesto expira el 30 de junio de 2031 salvo prórroga, y la Fase 2 (desde el 1 de julio de 2028) revalúa los condominios y cooperativas sobre ventas comparables con un umbral de $5M y tasas de 0.8%–1.3% — muchos de los que pagan en la Fase 1 salen del impuesto por completo en ese punto, y el DOF ha diferido expresamente la metodología de la Fase 2 a una reglamentación futura. Pagar puede ser racional para un propietario que valora mucho el acceso y espera quedar bajo el umbral de la Fase 2. Para todos los demás, es caro.
Puerta 2 — Alquilarlo por 12 meses
Un contrato genuino de 12 meses, en condiciones de mercado, con un inquilino que hace de la unidad su residencia principal lleva el recargo a $0 — y lo reemplaza con ingresos. La matemática honesta suma todo el lado de los costos: la comisión del corredor (típicamente 12–15% de la renta anual), la administración si usted está lejos (8–12%), las reservas de mantenimiento, el riesgo de vacancia — contra la renta bruta a los niveles récord o casi récord de Manhattan hoy. En la mayoría de las unidades sobre el umbral, el alquiler gana la aritmética de forma decisiva: usted no solo evita un cargo de seis cifras, sino que cobra uno.
Lo que la hoja de cálculo no le mostrará: un contrato que califica significa cero uso personal durante todo el plazo. Sin semanas de vacaciones, sin prestárselo a la familia, sin «casi siempre alquilado». La exención requiere una tenencia real, y el contrato le quita su propia llave. Para quien compró el apartamento para usarlo, este costo es real — póngale un precio honesto.
Puerta 3 — Vender
Vender termina la exposición de forma permanente y cosecha el precio de hoy. Los factores que empujan hacia esta puerta: un recargo que excede materialmente lo que la unidad aporta a su vida; ninguna disposición a ser arrendador; una base de costo y una posición de mercado en las que salir ahora resulta atractivo; y el riesgo de que un costo de mantenimiento recurrente de seis cifras termine descontado, con el tiempo, en lo que los compradores de este tipo de propiedades estén dispuestos a pagar. Los factores en contra: los costos de transacción, los impuestos sobre la ganancia, la expiración de 2031, y la posibilidad de que la Fase 2 saque su unidad del impuesto en 2028. Esta es la puerta donde la decisión depende menos del recargo y más del activo — por eso la modelamos con comparables reales, no con reglas generales.
El ejemplo con cifras
| — | Condo de $2M | Condo de $4M |
|---|---|---|
| Recargo anual si se conserva como pied-à-terre | −$80,000 | −$210,000 |
| Renta bruta ilustrativa (los comparables de mercado fijan la cifra real) | +$120,000 | +$216,000 |
| Comisión del corredor (~13% año 1), administración (~10%), reservas | −$34,000 | −$60,000 |
| Diferencia: alquilar vs. pagar (recargo evitado + renta neta cobrada) | ≈ $166,000/año | ≈ $366,000/año |
Solo ilustrativo — el valor DOF de su unidad fija el recargo y el mercado de alquiler fija la renta. La revisión gratuita reemplaza cada línea con sus números reales.
Preguntas frecuentes de propietarios
¿Debería alquilar o vender mi pied-à-terre de NYC por el nuevo impuesto?
Compare tres números: el recargo anual si lo conserva (4%–6.5% del valor de mercado DOF completo para condominios sobre $1M), el ingreso neto de un contrato de 12 meses en condiciones de mercado que califique (que lleva el recargo a cero), y el producto neto de una venta. En la mayoría de las unidades sobre el umbral, el alquiler gana la aritmética pura — el recargo de $80,000 de un condominio de $2M se convierte en una diferencia positiva de aproximadamente $166,000/año al alquilarse a precio de mercado — pero un contrato significa cero uso personal durante el plazo. Vender encaja con propietarios que no quieren ser arrendadores y valoran salir de la exposición de forma permanente.
¿El impuesto pied-à-terre termina en algún momento?
La ley expira el 30 de junio de 2031 salvo que se prorrogue. Por separado, la Fase 2 (desde el 1 de julio de 2028) revalúa condominios y cooperativas sobre valores de ventas comparables con un umbral de $5M y tasas de 0.8%–1.3% — muchas unidades que pagan en la Fase 1 salen del impuesto por completo en la Fase 2. El DOF ha diferido la metodología de valuación de la Fase 2 a una reglamentación futura.
¿Cuánta renta cubre el recargo pied-à-terre de NYC?
La exención por alquiler no exige que la renta cubra el recargo — cualquier contrato genuino de 12 meses en condiciones de mercado con un inquilino que resida allí de forma principal lo elimina. La comparación que importa es la renta neta (la bruta menos aproximadamente 12–15% de comisión del corredor el primer año, 8–12% de administración, reservas y vacancia) frente al recargo que de otro modo pagaría; para la mayoría de las unidades de Manhattan sobre el umbral, la renta neta supera el recargo con holgura.
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Consultar Mi Unidad — GratisNotas de calendario para 2026
- El recargo corre por año — cada mes de indecisión sobre una unidad que supera el umbral acumula un costo real.
- Los contratos toman tiempo — comercializar, evaluar y cerrar una tenencia de calidad de 12 meses lleva semanas; la exención empieza con la tenencia, no con la intención.
- Los plazos ya corren — si le llegó un aviso del DOF, la refutación de 30 días y las ventanas de exención del 21/18 de septiembre van primero. Empiece aquí.
- Planificación de la Fase 2 — una unidad que probablemente quede bajo $5M sobre una base de ventas comparables tiene un argumento sólido para hacer puente con un alquiler hasta 2028 en lugar de vender. Es una decisión unidad por unidad, no un eslogan.
Aviso legal. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, y su lectura no crea ninguna relación de asesoramiento. Los plazos y cifras reflejan las reglas y el padrón publicados por el DOF a la fecha de «actualizado» indicada arriba; la fecha impresa en su propia carta del DOF siempre prevalece.