Dos impuestos, dos lógicas
Se confunden constantemente — en parte porque el mansion tax (impuesto a las mansiones) de 2019 existe precisamente porque el impuesto pied-à-terre (impuesto a las segundas viviendas) fracasó ese año (esa historia aquí). La distinción:
| Mansion tax (+ impuesto de transferencia suplementario) | Recargo pied-à-terre | |
|---|---|---|
| Qué es | Impuesto de transferencia único que el comprador paga al cierre | Recargo anual mientras la vivienda sea una residencia no principal |
| Desde | 1989; tasas progresivas desde julio de 2019 | 1 de julio de 2026 |
| Detonante | Precio de compra ≥ $1M — cualquier vivienda en NYC, cualquier uso | Residencia no principal; condominios/cooperativas con más de $1M de valor catastral, casas con más de $5M de valor de mercado |
| Tasas | 1% desde $1M, subiendo por tramos hasta 3.9% desde $25M+ | Condominios/cooperativas: 4%–6.5% del valor catastral (Fase 1); casas: 0.8%–1.3% del valor de mercado |
| ¿Evitable? | No de forma significativa — se adhiere a la transacción | Sí — la residencia principal (del propietario o de un familiar directo) o un arrendamiento de 12 meses en condiciones de mercado exime la unidad; detalles en la guía |
| ¿Recurrente? | No | Cada año hasta al menos el 30 de junio de 2031 |
Ejemplos prácticos (ilustrativos)
El condominio pied-à-terre de $3M
Al cierre: mansion tax en el tramo de $3M (paga el comprador). Durante la tenencia: que aplique el recargo anual depende por completo del valor catastral de la unidad — muchos condominios de $3M quedan por debajo del umbral de $1M de valor catastral y no deben nada; algunos en edificios de altos ingresos, no. Este es el caso en el que los propietarios más necesitan su cifra real del NOPV en lugar de una suposición.
El condominio de $8M como segunda vivienda
Al cierre: mansion tax en el rango de 2.25% ≈ $180,000, más los costos de transferencia habituales. Durante la tenencia: si el valor catastral ronda, digamos, $1.6M y no aplica ninguna exención, el recargo de la Fase 1 ≈ 4% de los $600k por encima del umbral — unos $24,000 cada año. En una tenencia de cinco años, eso se acerca a pagar el mansion tax otra vez — salvo que este es opcional: un arrendamiento calificado de 12 meses lo reduce a cero.
La casa adosada de $25M para visitas ocasionales
Al cierre: mansion tax al 3.9% ≈ $975,000. Durante la tenencia: aplica la escala de casas — 0.8% sobre el valor de mercado entre $5M–$15M más 1.05% sobre $15M–$25M ≈ $185,000 al año mientras siga siendo una residencia no principal. Un hijo que viva allí como su residencia principal, o un arrendamiento de un año, lo elimina.
Los ejemplos son estimaciones simplificadas con fines educativos, asumiendo tramos graduados sobre el valor por encima de cada umbral; no constituyen asesoría fiscal. Sus cifras reales dependen de los datos del DOF para su propiedad.
El panorama estratégico para propietarios de segundas viviendas
El mansion tax es un costo hundido: determinó lo que usted pagó al comprar, y nada lo cambia. El recargo pied-à-terre es una decisión anual viva: cada año puede pagarlo, librarse de él alquilando, mudar a un familiar o vender el activo. Esa decisión merece números reales: su valor catastral, la renta alcanzable a 12 meses de su unidad y su valor actual de venta. Obtener esas tres cifras para los propietarios — gratis — es exactamente lo que hace nuestra revisión de exposición. La guía principal cubre las reglas; Cómo se aprobó explica por qué existen.
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