Mansion Tax vs. Impuesto Pied-à-Terre

Dos impuestos, dos lógicas

Se confunden constantemente — en parte porque el mansion tax (impuesto a las mansiones) de 2019 existe precisamente porque el impuesto pied-à-terre (impuesto a las segundas viviendas) fracasó ese año (esa historia aquí). La distinción:

	Mansion tax (+ impuesto de transferencia suplementario)	Recargo pied-à-terre
Qué es	Impuesto de transferencia único que el comprador paga al cierre	Recargo anual mientras la vivienda sea una residencia no principal
Desde	1989; tasas progresivas desde julio de 2019	1 de julio de 2026
Detonante	Precio de compra ≥ $1M — cualquier vivienda en NYC, cualquier uso	Residencia no principal; condominios/cooperativas con más de $1M de valor de mercado del DOF, casas con más de $5M de valor de mercado
Tasas	1% desde $1M, subiendo por tramos hasta 3.9% desde $25M+	Condominios/cooperativas: 4%–6.5% fijo del valor de mercado total (Fase 1); casas: 0.8%–1.3% del valor de mercado
¿Evitable?	No de forma significativa — se adhiere a la transacción	Sí — la residencia principal (del propietario o de un familiar directo) o un arrendamiento de 12 meses en condiciones de mercado exime la unidad; detalles en la guía
¿Recurrente?	No	Cada año hasta al menos el 30 de junio de 2031

Ejemplos prácticos (ilustrativos)

El condominio pied-à-terre de $3M

Al cierre: mansion tax en el tramo de $3M (paga el comprador). Durante la tenencia: que aplique el recargo anual depende por completo del valor de mercado del DOF de la unidad — y como esa cifra basada en ingresos queda muy por debajo del precio de venta, muchos condominios de $3M quedan por debajo del umbral de $1M de valor de mercado y no deben nada; algunos en edificios de altos ingresos, no. Este es el caso en el que los propietarios más necesitan su cifra real del NOPV en lugar de una suposición.

El condominio de $8M como segunda vivienda

Al cierre: mansion tax en el rango de 2.25% ≈ $180,000, más los costos de transferencia habituales. Durante la tenencia: si su valor de mercado del DOF ronda, digamos, $2.4M y no aplica ninguna exención, el recargo fijo de la Fase 1 es el 4% de los $2.4M completos — unos $96,000 cada año. En una tenencia de cinco años, eso supera con creces el mansion tax único — salvo que este es opcional: un arrendamiento calificado de 12 meses lo reduce a cero.

La casa adosada de $25M para visitas ocasionales

Al cierre: mansion tax al 3.9% ≈ $975,000. Durante la tenencia: aplica la escala de casas como tasa fija sobre el valor total — con un valor de mercado de ~$25M, eso es el 1.05% del total ≈ $262,500 al año mientras siga siendo una residencia no principal. Un hijo que viva allí como su residencia principal, o un arrendamiento de un año, lo elimina.

Los ejemplos son estimaciones simplificadas con fines educativos; el recargo es una tasa fija del tramo aplicada al valor de mercado total de la unidad una vez que supera el umbral, no una tasa marginal sobre el excedente. No constituyen asesoría fiscal. Sus cifras reales dependen de los datos del DOF para su propiedad.

El panorama estratégico para propietarios de segundas viviendas

El mansion tax es un costo hundido: determinó lo que usted pagó al comprar, y nada lo cambia. El recargo pied-à-terre es una decisión anual viva: cada año puede pagarlo, librarse de él alquilando, mudar a un familiar o vender el activo. Esa decisión merece números reales: su valor de mercado del DOF, la renta alcanzable a 12 meses de su unidad y su valor actual de venta. Obtener esas tres cifras para los propietarios — gratis — es exactamente lo que hace nuestra revisión de exposición. La guía principal cubre las reglas; Cómo se aprobó explica por qué existen.

Preguntas frecuentes de propietarios

¿Es el mansion tax lo mismo que el impuesto pied-à-terre?

No. El mansion tax (impuesto a las mansiones) es un impuesto de transferencia que el comprador paga una sola vez, de 1% a 3.9%, sobre compras de viviendas en NYC de $1 millón o más, exigible al cierre sin importar cómo use la vivienda. El impuesto pied-à-terre es un recargo anual, vigente desde el 1 de julio de 2026, que aplica solo mientras una propiedad cubierta no sea la residencia principal de nadie.

¿Puedo deber tanto el mansion tax como el impuesto pied-à-terre?

Sí. El comprador de un condominio de $8 millones en Manhattan usado como segunda vivienda paga el mansion tax una vez al cierre (tramo de 2.25% a ese precio) y luego, si el valor de mercado del DOF de la unidad supera $1 millón y no aplica ninguna exención de residencia principal, el recargo anual pied-à-terre cada año que la mantenga.

¿Alquilar mi apartamento evita alguno de los dos impuestos?

Alquilar evita el recargo pied-à-terre (un arrendamiento en condiciones de mercado de al menos 12 meses a un inquilino que la use como residencia principal exime la unidad), pero no tiene ningún efecto sobre el mansion tax, que es un impuesto al cierre sobre la compra misma.