La respuesta corta: un condominio debe el recargo solo si su valor de mercado DOF — la línea "Market Value" del NOPV de enero, no el precio de venta — supera $1,000,000 Y ninguna persona que califique vive allí principalmente. Las tasas son fijas sobre el valor completo: 4% ($1M–$3M), 5.25% ($3M–$5M), 6.5% por encima. Las solicitudes de exención vencían el 18 de septiembre de 2026.
La cifra que decide — y por qué es más baja de lo que piensa
El DOF valúa los condominios por un método de ingresos (RPTL §581), que queda muy por debajo del precio de mercado en la mayoría de los edificios. Un condominio comprado por $1.5M frecuentemente tiene un valor DOF por debajo de $1M — ningún recargo en absoluto bajo la Fase 1. Eso también corta en el otro sentido: nunca asuma que está por encima de la línea a partir de su precio de compra, y nunca asuma que está por debajo en edificios donde los valores DOF corren altos. En el padrón, la mediana de los condominios expuestos en los vecindarios de Manhattan va de $1.2M a $2.6M DOF — vea las páginas por vecindario para el suyo, o la página propia de su edificio en la base de datos.
Lo que realmente paga un condominio gravado
| Valor de mercado DOF | Tasa sobre el valor COMPLETO | Recargo anual |
|---|---|---|
| Menos de $1,000,000 | 0% | $0 |
| $1.4M | 4% | $56,000 |
| $2.4M | 4% | $96,000 |
| $3.1M | 5.25% | $162,750 |
| $6M | 6.5% | $390,000 |
Tres datos específicos de los condominios: su abatement 421-a/de condominio y STAR no compensan el recargo (el estatuto lo apila encima); las tasas son fijas, así que un dólar por encima del borde de una banda lleva todo su valor a la tasa superior; y la Fase 2 (desde el 1 de julio de 2028) recalcula la base de los condominios sobre ventas comparables con un umbral de $5M a 0.8%–1.3% — una parte importante de quienes pagan en la Fase 1 queda fuera por completo entonces, lo cual importa para la decisión de conservar-alquilar-vender.
Si su condominio está por encima de la línea
Las tres salidas — ocupación principal, ocupación por un familiar directo, un contrato de alquiler genuino de 12 meses — están detalladas en la guía de exenciones, con los modos de fallo (LLC, publicaciones-sin-contrato, "casi la mitad del año") explicados uno a uno. Si ya llegó un aviso, los plazos van antes que la estrategia: la guía de acción.
Preguntas frecuentes de propietarios
¿Mi condominio de NYC debe el impuesto pied-à-terre?
Solo si dos cosas son ciertas: su valor de mercado DOF (la línea "Market Value" del NOPV — una cifra por método de ingresos normalmente muy por debajo del precio de venta) supera $1,000,000, y ninguna persona que califique — propietario, familiar directo o inquilino con contrato de 12 meses — vive allí principalmente. Muchos condominios comprados por $1.5M o más tienen valores DOF por debajo de $1M y no deben nada en la Fase 1.
¿Cuánto es el recargo sobre un condominio de $2 millones?
Si la cifra de $2M es el valor de mercado DOF y el condominio es una residencia no principal: 4% de los $2,000,000 completos = $80,000 por año durante la Fase 1. Si los $2M son el precio de compra, el valor DOF probablemente es más bajo — verifique la cifra oficial antes de asumir.
¿Los abatements de condominio reducen el recargo pied-à-terre?
No. El estatuto dispone que los abatements, créditos y exenciones existentes no se aplican contra el recargo — se apila sobre la factura regular. Las únicas salidas son las exenciones basadas en la ocupación o el umbral más alto de $5M de la Fase 2 desde julio de 2028.
¿Su condominio realmente supera $1M — oficialmente?
Informe gratuito por correo: el valor de mercado DOF exacto de su unidad, la prueba del recargo y sus opciones realistas. Normalmente en menos de una hora.
Consultar Mi Unidad — GratisAviso legal. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, y su lectura no crea ninguna relación de asesoría. Los plazos y cifras reflejan las reglas y el padrón publicados por el DOF a la fecha de actualización indicada arriba.