Firmado como ley el 28 de mayo de 2026 · En vigor desde el 1 de julio de 2026
Tras una década de intentos fallidos, Nueva York ahora grava las residencias no principales — hasta el 6.5% del valor de mercado del DOF, cada año. Aquí le explicamos exactamente cómo funciona, y las tres salidas legales.
Analizamos los 959,710 registros del padrón de valores de la Ciudad de julio de 2026 — vea los hallazgos.Fuente: NYC DOF · padrón de julio de 2026
Recargo estimado acumulado por los propietarios de segundas viviendas en NYC desde el 1 de julio de 2026
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Proyección basada en la estimación del Contralor de NYC de ≈$500 millones al año en recaudación por el recargo pied-à-terre, acumulándose de forma continua desde la fecha de entrada en vigor, el 1 de julio de 2026. Cifra ilustrativa, no oficial.
Gratis · Solicitud instantánea · Informe por email
El recargo se determina según su valor de mercado del DOF — la línea «Market Value» (método de ingresos) de su aviso de valor de la propiedad, una cifra que la mayoría de los propietarios nunca ha mirado y que suele quedar muy por debajo de su precio de venta. Ingrese su dirección y nosotros consultaremos las cifras oficiales del Departamento de Finanzas, aplicaremos la prueba del recargo y le enviaremos por email un informe como el que se muestra aquí — normalmente en menos de una hora, siempre gratis.
Ejemplo real (padrón del año fiscal 2026–27): un condominio de TriBeCa en 56 Leonard St que se vende en torno a $4.5M tiene un valor de mercado del DOF (método de ingresos) de $1,390,768 — muy por debajo de su precio de venta, pero aun así por encima del umbral de $1M. El recargo es fijo: 4% sobre el valor de mercado total ≈ $55,600 cada año si no es su residencia principal. Otra unidad, más pequeña o en un edificio de menor renta imputada, puede tener un valor de mercado del DOF por debajo de $1M y no deber nada. El mismo impuesto, resultados radicalmente distintos — y la única forma de saberlo es consultar su valor de mercado del DOF.
Qué ocurrió
Una nota sobre los nombres: el estatuto nunca dice "impuesto pied-à-terre" — oficialmente es un recargo anual sobre las residencias no principales. «El impuesto pied-à-terre (impuesto a las segundas viviendas)» — "pied-à-terre tax" — es el nombre que la prensa y Albany usan desde 2014, e "impuesto a las segundas viviendas" es lo mismo en lenguaje llano. Los tres se refieren a la ley que se explica en esta página.
El 27 de mayo de 2026, la Legislatura del Estado de Nueva York aprobó un recargo anual sobre las viviendas de la Ciudad de Nueva York que no son residencia principal — el "impuesto pied-à-terre" propuesto por primera vez en 2014. La gobernadora Hochul lo firmó el 28 de mayo de 2026 como parte del presupuesto estatal del año fiscal 2026–27. Aplica en toda la ciudad desde el 1 de julio de 2026 y expira el 30 de junio de 2031, salvo que se renueve.
El recargo alcanza a las viviendas de Clase 1 (1–3 familias) con valor superior a $5 millones y a las unidades de condominio y co-op de Clase 2 con un valor de mercado del Departamento de Finanzas (la línea «Market Value» del NOPV) superior a $1 millón. Se factura junto con sus impuestos prediales y — punto crítico — ninguna reducción, crédito o exención que usted reciba actualmente lo compensará.
Si usted es dueño de un apartamento en Manhattan que usa unas semanas al año, de un brownstone en Brooklyn reservado para visitas familiares, o de una unidad de inversión que permanece vacía entre usos, esta ley va dirigida a usted. El Contralor de NYC proyecta que recaudará aproximadamente $500 millones al año.
Las cifras
| Valor de mercado del DOF | Recargo anual |
|---|---|
| Menos de $1,000,000 | Exento |
| $1M – $3M | 4% del total |
| $3M – $5M | 5.25% del total |
| Más de $5M | 6.5% del total |
El detalle más malinterpretado de toda la ley: estos tramos usan el valor de mercado del Departamento de Finanzas — la línea «Market Value» (método de ingresos) de su NOPV, que suele estar muy por debajo del precio de venta de su apartamento, no el valor catastral que determina su impuesto predial regular. Y el recargo es fijo: una vez que su valor de mercado supera $1M, la tasa se aplica al valor total, no solo a la porción por encima del umbral. Como esa cifra es una fracción del precio de venta, un condominio que se vende cerca de $3M puede quedar por debajo del umbral, mientras que uno de $4–5M casi seguro lo supera. No adivine. Nosotros lo consultamos por usted, gratis.
| Valor de mercado | Recargo anual |
|---|---|
| Menos de $5,000,000 | Exento |
| $5M – $15M | 0.8% del total |
| $15M – $25M | 1.05% del total |
| Más de $25M | 1.3% del total |
Fase 2 — 1 de julio de 2028: los condominios y co-ops se revalúan según ventas comparables y convergen hacia la tabla de casas de arriba (aproximadamente 0.8%–1.3% por encima de $5M). Los propietarios que hoy están justo por debajo de los umbrales podrían quedar incluidos — y viceversa. Vale la pena reverificar la exposición cada año.
Quién lo debe
El recargo aplica salvo que la vivienda esté ocupada más de la mitad del año como residencia principal de:
① un propietario cubierto, o ② un familiar directo de un propietario — cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto — o ③ un inquilino con un contrato de arrendamiento a valor de mercado de al menos 12 meses que la use como su residencia principal.
Las LLC y los fideicomisos no lo protegen. La ley mira a través de las entidades: los beneficiarios de fideicomisos y los titulares mayoritarios de LLC, sociedades y corporaciones cuentan como propietarios cubiertos. Pero cuidado — cuando ningún individuo posee una participación mayoritaria (algo común en LLC familiares repartidas entre hermanos), la propiedad puede ser gravada sin importar quién viva en ella, salvo que la ocupe un inquilino calificado.
Estar vacía no cuenta. Una unidad "disponible para alquilar" sin un contrato de arrendamiento calificado y efectivo es gravable. Tampoco cuentan las estancias cortas, el uso estacional ni los alquileres tipo Airbnb.
Fechas clave
Sus opciones
Usted — o un familiar directo — ocupa la vivienda más de la mitad del año como residencia principal. Requiere documentación real (declaraciones de impuestos, DMV, registro electoral). Cambia su situación fiscal estatal/municipal; coordínelo con su contador (CPA).
Un contrato de arrendamiento a valor de mercado de al menos un año, con un inquilino que la convierta en su residencia principal, elimina el recargo y genera ingresos. En el mercado actual de rentas récord, esto suele convertir la unidad de un pasivo en un activo rentable. Nosotros la alquilamos, evaluamos al inquilino y documentamos todo correctamente.
Si la unidad ya no se justifica, un recargo recurrente del 4–6.5% del valor de mercado cambia la matemática de conservarla. Un agente sénior de Conquest le dará una lectura honesta y basada en datos de cuánto vale su unidad hoy en el mercado — y si vender supera a alquilar.
Pagar el recargo cada año, además de los impuestos prediales, los gastos comunes y el seguro — sin ninguna reducción aplicable en su contra. Para la mayoría de los propietarios, esta es la peor opción sobre la mesa.
Estímelo
Una estimación rápida de su exposición anual bajo la Fase 1. Para condominios y co-ops, ingrese el valor de mercado del DOF (la línea «Market Value», método de ingresos) que figura en su Notice of Property Value (NOPV, aviso del valor de la propiedad) (consúltelo en nyc.gov/finance) — no su precio de compra.
El recargo es una tasa fija del tramo aplicada al valor de mercado total una vez superado el umbral (no una tasa marginal sobre el excedente); estas estimaciones son solo informativas — no constituyen asesoría fiscal. Las pautas finales de facturación del DOF pueden diferir. Confirmaremos su cifra real en la revisión gratuita.
Revisión gratuita de exposición
Díganos el edificio y le responderemos — normalmente el mismo día — con:
① el valor de mercado real del DOF de su unidad y si el recargo aplica, ② su recargo anual estimado para el año fiscal 2026–27 y bajo la Fase 2, ③ un análisis franco de alquilar vs. vender por un agente sénior de Conquest: en cuánto se alquilaría la unidad con un contrato calificado de 12 meses, en cuánto se vendería hoy, y qué camino le deja mejor posicionado.
Sin honorarios, sin compromiso, sin discurso de venta salvo que usted lo pida. ¿Prefiere hablar? +1 (646) 480-6095.
Preguntas que hacen los propietarios
A fondo
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Fuentes
Oficina del Gobernador de NY — Pied-à-terre tax announcement (anuncio del impuesto, en inglés)
Contralor de NYC — The Pied-à-Terre Tax and Its Potential Revenues (informe de recaudación, en inglés)
Dechert LLP — New York City Imposes Pied-à-Terre Tax (junio de 2026, en inglés)
Katten Muchin Rosenman LLP — NYC Enacts Annual "Pied-à-Terre Tax" on Second Homes (análisis legal, en inglés)
Departamento de Finanzas de NYC — Property value lookup (consulta del NOPV / valor de mercado)
Esta página es información educativa de una correduría inmobiliaria con licencia, actualizada al 17 de julio de 2026. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable — consulte a su abogado o contador (CPA) sobre su caso específico. Actualizamos esta página a medida que el DOF emite pautas de implementación.