Un impuesto que tardó doce años en gestarse

2014: un documento de política y un proyecto de ley que nadie esperaba que se aprobara

La idea de gravar a los propietarios de lujo ausentes de Nueva York entró en el debate público en 2014, cuando el Fiscal Policy Institute propuso un recargo anual escalonado sobre las viviendas de alto valor cuyos propietarios residían en otro lugar. El contexto era el primer auge de las supertorres en la calle 57: One57 acababa de establecer récords de precios en la ciudad, y los reportajes de la época revelaron que, en amplias zonas de las nuevas torres de Midtown, la mayoría de las unidades pertenecían a sociedades pantalla o a compradores de fuera que rara vez, si acaso, las habitaban.

El senador estatal Brad Hoylman — cuyo distrito abarcaba muchas de esas mismas torres — presentó ese año el primer proyecto de ley del impuesto pied-à-terre. El argumento era simple: los propietarios ausentes consumen servicios municipales, disfrutan de la plusvalía que genera la economía de Nueva York y pagan comparativamente poco por el privilegio, ya que Nueva York no aplica un diferencial de impuesto predial según la residencia y los no residentes no pagan impuesto municipal sobre la renta. El proyecto no llegó a ninguna parte. El sector inmobiliario era — y sigue siendo — el lobby más formidable de Albany.

23 de enero de 2019: se enciende la mecha de los $238 millones

Durante cinco años el proyecto durmió en comisión. Entonces el fundador de un fondo de cobertura, Ken Griffin, cerró la compra del penthouse de 220 Central Park South por $239,958,219 — la vivienda más cara jamás vendida en Estados Unidos — según se informó, para usarla «como un lugar donde quedarse cuando está en la ciudad». Una compra que pulverizó récords, realizada por un residente de Florida, de un refugio de uso ocasional sobre Central Park, en el momento exacto en que el metro atravesaba una crisis: el simbolismo se escribía solo.

«Los oligarcas multimillonarios que poseen segundas viviendas de $238 millones pueden permitirse pagar un poco más para sostener nuestro metro, nuestras escuelas y nuestra ciudad.»— Senador estatal Brad Hoylman, febrero de 2019

En cuestión de semanas, el proyecto latente era noticia de primera plana. La versión de 2019 proponía un recargo anual escalonado sobre las segundas viviendas con un valor de $5 millones o más, desde 0.5% hasta 4% sobre el valor que excediera los $25 millones. Los analistas estimaron que tan solo el penthouse de Griffin habría adeudado aproximadamente $8.9 millones al año. El alcalde de Blasio respaldó el concepto; durante unas semanas de marzo de 2019 parecía seguro que se convertiría en ley junto con el presupuesto estatal. Contamos la historia completa de ese apartamento — y su extraña secuela de 2026 — en El apartamento de $238 millones que lo inició todo.

Abril de 2019: el gran giro hacia el mansion tax

Entonces todo se derrumbó, de una manera que definiría el debate durante siete años. La industria inmobiliaria argumentó que el impuesto era inadministrable — ¿cómo se valora cada año un penthouse único en su clase? ¿cómo se audita la «residencia principal»? — y advirtió que enfriaría el mercado de lujo que alimenta los ingresos de la ciudad por impuestos de transferencia. Albany cedió, pero quería el dinero. En el presupuesto final de abril de 2019, los legisladores cambiaron el impuesto pied-à-terre recurrente por algo más fácil de recaudar: un mansion tax (impuesto a las mansiones) progresivo que llega a 3.9% en ventas de $25M o más y un impuesto de transferencia suplementario sobre ventas superiores a $3 millones — gravámenes de pago único abonados al cierre, recaudados mediante la maquinaria existente.

El impuesto pied-à-terre había muerto otra vez. Pero el cambio importó: Albany había establecido que gravar los bienes raíces de alta gama de Nueva York era políticamente seguro. El mercado de lujo absorbió el mansion tax y siguió operando. El argumento de que «se caería el cielo» perdió parte de su fuerza. Para ver cómo el casi triunfo de 2019 moldeó lo que finalmente se aprobó, consulte 2019 vs. 2026: en qué difiere la ley final.

2020–2025: reintroducido en cada sesión, muerto en cada sesión

Hoylman (más tarde Hoylman-Sigal) reintrodujo el proyecto prácticamente en cada sesión legislativa posterior. Ganó copatrocinadores durante la crisis presupuestaria de la pandemia en 2020–21, cuando la ciudad enfrentaba déficits de dos dígitos y «gravar las segundas viviendas» tenía buena acogida en las encuestas. Cada año se topaba con la misma coalición opositora — REBNY, la comunidad de corretaje, las juntas de co-ops preocupadas por el caos de las valoraciones — y cada año el presupuesto encontraba dinero más fácil en otra parte. Para 2024 el proyecto era un elemento fijo del montón de ideas perennes de Albany, junto con las exenciones al peaje por congestión y el desalojo con causa justificada.

Dos fuerzas de avance lento lo mantuvieron vivo. Primero, la brecha estructural del presupuesto municipal se amplió a medida que expiraba la ayuda federal de la era de la pandemia. Segundo, la política de vivienda en Nueva York giró marcadamente a la izquierda, colocando la propiedad de lujo ausente — se estima que decenas de miles de unidades funcionan como cajas de seguridad en el cielo — en el centro del debate sobre la asequibilidad.

Noviembre de 2025: la variable que cambió — la Alcaldía

El quiebre decisivo no llegó en Albany, sino en la contienda por la alcaldía de 2025. Zohran Mamdani hizo campaña explícitamente sobre gravar a «los más ricos de los ricos, aquellos que almacenan su riqueza en los bienes raíces de la ciudad de Nueva York, pero que en realidad no viven aquí» — y ganó. Donde de Blasio había respaldado tibiamente el impulso de 2019, Mamdani convirtió el impuesto pied-à-terre en una exigencia insignia, grabando un video el Día de los Impuestos frente al propio penthouse de Griffin. Griffin calificó el video de «espeluznante y extraño» y amenazó con cancelar una torre planeada de $6,000 millones en Midtown — una disputa que dominó los tabloides y, paradójicamente, mantuvo el impuesto en primera plana durante toda la temporada presupuestaria. El relato golpe a golpe está en Cómo el impuesto pied-à-terre finalmente se aprobó en Albany.

Abril–mayo de 2026: el acuerdo presupuestario

El 15 de abril de 2026, la gobernadora Hochul y el alcalde Mamdani anunciaron conjuntamente un recargo pied-à-terre como su herramienta preferida para cerrar la brecha presupuestaria de la ciudad «sin aumentar el impuesto sobre la renta a los residentes». El 7 de mayo se incorporó al acuerdo del presupuesto estatal del año fiscal 2026–27 — un paquete de $268,000 millones que combinó el recargo con $1,500 millones en ayuda estatal adicional para la ciudad. La Legislatura aprobó el texto presupuestario el 27 de mayo de 2026; la gobernadora Hochul lo firmó el 28 de mayo. El recargo entró en vigor el 1 de julio de 2026, con expiración programada para el 30 de junio de 2031.

La versión promulgada respondió a la vieja objeción de «inadministrable» con un diseño en dos fases: los condominios y co-ops se gravan inicialmente sobre sus valores catastrales existentes del Departamento de Finanzas (4%–6.5% por encima de $1 millón de valor catastral), y pasarán a un modelo de valor de mercado del DOF en 2028, mientras que las viviendas de 1 a 3 familias usan un valor de mercado promedio de cinco años (0.8%–1.3% por encima de $5 millones). El Contralor de la Ciudad proyecta aproximadamente $500 millones al año provenientes de unas 11,200 propiedades.