La versión corta
Los proyectos originales de Hoylman (2014, retomados en 2019 — la historia aquí) proponían un único recargo escalonado de 0.5% a 4% sobre el valor de mercado de las segundas viviendas por encima de $5 millones, con todos los tipos de propiedad tratados por igual. La ley del impuesto pied-à-terre (impuesto a las segundas viviendas) promulgada en 2026 (cómo se aprobó) divide el mundo en dos: las casas conservan una prueba de valor de mercado desde $5M+, pero los condominios y cooperativas tributan sobre el valor catastral del Departamento de Finanzas por encima de apenas $1 millón, a tasas nominales mucho más altas — con una migración prometida a un modelo de valor de mercado en 2028, exenciones que los proyectos antiguos nunca tuvieron y una expiración a los cinco años.
| Propuesta de 2019 | Ley promulgada en 2026 | |
|---|---|---|
| Base para condominios/cooperativas | Valor de mercado | Valor catastral del DOF (Fase 1, hasta 2028), luego modelo de valor de mercado del DOF |
| Umbral para condominios/cooperativas | $5,000,000 de valor de mercado | $1,000,000 de valor catastral |
| Tasas para condominios/cooperativas | 0.5%–4% (graduadas) | 4% / 5.25% / 6.5% (graduadas por encima de $1M/$3M/$5M de valor catastral) |
| Viviendas de 1–3 familias | Mismo 0.5%–4% por encima de $5M | 0.8% / 1.05% / 1.3% por encima de $5M/$15M/$25M (valor de mercado promedio de 5 años) |
| Exención familiar | Limitada | Califica la residencia principal del cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto |
| Exención por alquiler | Poco clara | Un arrendamiento en condiciones de mercado de ≥12 meses a un inquilino que la use como residencia principal exime la unidad |
| Transparencia de entidades | Básica | Explícita: fideicomisos a través de sus beneficiarios finales, entidades a través de sus titulares mayoritarios; las entidades sin titular mayoritario tributan sin importar la ocupación |
| Expiración | Ninguna | 30 de junio de 2031 |
| Administración | Nuevas tasaciones anuales (el defecto fatal) | Valores catastrales existentes del DOF + la maquinaria de facturación del impuesto predial |
Por qué cambió la base para condominios — y por qué importa enormemente
El proyecto de 2019 murió en gran parte por su inviabilidad administrativa: valuar unidades de lujo únicas a precio de mercado cada año invitaba a una década de litigios. Los redactores de 2026 lo resolvieron tomando prestada la cifra que la ciudad ya produce para cada unidad — el valor catastral que figura en su NOPV, que para las propiedades de Clase 2 se deriva de ingresos capitalizados, no de ventas comparables. Esa cifra suele ser una fracción del precio de venta.
Las consecuencias cortan en ambos sentidos:
- Algunos propietarios que entraron en pánico no tenían por qué. Un condominio con valor de mercado de $4M puede tener un valor catastral cómodamente por debajo del umbral de $1M y no deber nada — por ahora.
- Algunos propietarios que se sentían seguros no lo están. En edificios de altos ingresos, unidades que jamás habrían alcanzado una prueba de mercado de $5M superan $1M de valor catastral — y las tasas sobre el valor catastral son de 4–6.5%, no de 0.5–4%.
- La Fase 2 vuelve a barajar las cartas. El 1 de julio de 2028, los condominios y cooperativas pasan a una aproximación de valor de mercado del DOF alineada con la escala de las casas. Los propietarios cercanos a cualquiera de los umbrales deberían recalcular sus cifras cada año.
Lo que ganó la industria
REBNY y la comunidad de corretaje combatieron los borradores más severos y perdieron la guerra, pero ganaron batallas significativas: la cláusula de expiración, la exención para familiares, la exención por arrendamiento de 12 meses (que convierte el impuesto, en la práctica, en un impuesto a la vacancia de unidades de lujo), el aplazamiento de la valuación a valor de mercado hasta 2028, y mantener fuera del presupuesto el proyecto complementario de la senadora Fahy para el norte del estado con umbral de $2.5M. Para los propietarios, la exención por arrendamiento es la concesión más valiosa: significa que el recargo es opcional para cualquiera dispuesto a alquilar su unidad a un inquilino real durante un año. Ese intercambio es exactamente lo que modela nuestra revisión gratuita de exposición.
Lo que dejó atrás la batalla de 2019
Un artefacto más del intento fallido de 2019 sigue afectando hoy a todo comprador de lujo: el mansion tax (impuesto a las mansiones) progresivo (de hasta 3.9%) y el impuesto de transferencia suplementario que Albany promulgó en su lugar. Los propietarios de segundas viviendas de Nueva York enfrentan ahora ambos regímenes: el premio de consolación de 2019, que se paga una sola vez al cierre, y el recargo anual de 2026 por mantener la propiedad. Cómo se acumulan se explica en Mansion Tax vs. Impuesto Pied-à-Terre.
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