La versión corta
Los proyectos originales de Hoylman (2014, retomados en 2019 — la historia aquí) proponían un único recargo escalonado de 0.5% a 4% sobre el valor de mercado de las segundas viviendas por encima de $5 millones, con todos los tipos de propiedad tratados por igual. La ley del impuesto pied-à-terre (impuesto a las segundas viviendas) promulgada en 2026 (cómo se aprobó) divide el mundo en dos: las casas conservan un umbral de $5M+, pero los condominios y cooperativas quedan alcanzados en cuanto su valor de mercado del Departamento de Finanzas supera apenas $1 millón, a tasas mucho más altas y fijas, cobradas sobre el valor total — con una revaluación según ventas comparables en 2028, exenciones que los proyectos antiguos nunca tuvieron y una expiración a los cinco años.
| Propuesta de 2019 | Ley promulgada en 2026 | |
|---|---|---|
| Base para condominios/cooperativas | Valor de mercado (tasación anual) | Valor de mercado del DOF (método de ingresos, Fase 1 hasta 2028), luego valor por ventas comparables |
| Umbral para condominios/cooperativas | $5,000,000 de valor de mercado | $1,000,000 de valor de mercado |
| Tasas para condominios/cooperativas | 0.5%–4% (graduadas sobre el excedente) | 4% / 5.25% / 6.5%, fijas sobre el valor de mercado total (tramos de $1M / $3M / $5M) |
| Viviendas de 1–3 familias | Mismo 0.5%–4% por encima de $5M | 0.8% / 1.05% / 1.3%, fijas sobre el valor de mercado total del DOF (tramos de $5M / $15M / $25M) |
| Exención familiar | Limitada | Califica la residencia principal del cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto |
| Exención por alquiler | Poco clara | Un arrendamiento en condiciones de mercado de ≥12 meses a un inquilino que la use como residencia principal exime la unidad |
| Transparencia de entidades | Básica | Explícita: fideicomisos a través de sus beneficiarios finales, entidades a través de sus titulares mayoritarios; las entidades sin titular mayoritario tributan sin importar la ocupación |
| Expiración | Ninguna | 30 de junio de 2031 |
| Administración | Nuevas tasaciones anuales (el defecto fatal) | Valores de mercado existentes del DOF + la maquinaria de facturación del impuesto predial |
Por qué cambiaron el umbral y la fórmula — y por qué importa enormemente
El proyecto de 2019 murió en gran parte por su inviabilidad administrativa: valuar unidades de lujo únicas a precio de mercado cada año invitaba a una década de litigios. Los redactores de 2026 lo resolvieron tomando prestada una cifra que la ciudad ya produce para cada unidad — el valor de mercado que figura en su NOPV, que para las propiedades de Clase 2 se deriva de ingresos capitalizados, no de ventas comparables, y suele ser una fracción del precio de venta. Lo que cambió respecto de 2019 no es la base, sino el umbral y la fórmula: el punto de entrada bajó de $5M a $1M, y la tasa ahora es fija — una vez que la unidad supera el umbral, la tasa del tramo se aplica a su valor de mercado total, no solo a la porción por encima.
Las consecuencias cortan en ambos sentidos:
- El valor de mercado del DOF no es su precio de venta. Como el método de ingresos de la Clase 2 suele quedar muy por debajo de lo que la unidad alcanzaría en venta, algunos condominios que se venden por varios millones aún muestran un valor de mercado del DOF por debajo de $1M y no deben nada — por ahora.
- Pero muchos más propietarios quedan alcanzados de lo que sugiere un titular de $5M. El umbral es de apenas $1M de valor de mercado del DOF, y una vez que la unidad lo supera se grava el valor total al 4–6.5% — no la porción marginal del 0.5–4% del proyecto antiguo. Una unidad con $1.4M de valor de mercado debe el 4% de los $1.4M completos — unos $56,000 al año.
- La Fase 2 vuelve a barajar las cartas. El 1 de julio de 2028, los condominios y cooperativas se revalúan según ventas comparables y convergen hacia la escala de las casas (aproximadamente 0.8%–1.3% por encima de $5M). Los propietarios cercanos a cualquier umbral deberían recalcular sus cifras cada año.
Lo que ganó la industria
REBNY y la comunidad de corretaje combatieron los borradores más severos y perdieron la guerra, pero ganaron batallas significativas: la cláusula de expiración, la exención para familiares, la exención por arrendamiento de 12 meses (que convierte el impuesto, en la práctica, en un impuesto a la vacancia de unidades de lujo), el aplazamiento de la valuación a valor de mercado hasta 2028, y mantener fuera del presupuesto el proyecto complementario de la senadora Fahy para el norte del estado con umbral de $2.5M. Para los propietarios, la exención por arrendamiento es la concesión más valiosa: significa que el recargo es opcional para cualquiera dispuesto a alquilar su unidad a un inquilino real durante un año. Ese intercambio es exactamente lo que modela nuestra revisión gratuita de exposición.
Lo que dejó atrás la batalla de 2019
Un artefacto más del intento fallido de 2019 sigue afectando hoy a todo comprador de lujo: el mansion tax (impuesto a las mansiones) progresivo (de hasta 3.9%) y el impuesto de transferencia suplementario que Albany promulgó en su lugar. Los propietarios de segundas viviendas de Nueva York enfrentan ahora ambos regímenes: el premio de consolación de 2019, que se paga una sola vez al cierre, y el recargo anual de 2026 por mantener la propiedad. Cómo se acumulan se explica en Mansion Tax vs. Impuesto Pied-à-Terre.
¿De qué lado de los umbrales está usted?
Consultaremos el valor de mercado real (DOF) de su unidad y le diremos cuánto debería pagar ahora, qué cambia en 2028 y si alquilar o vender le conviene más que pagar. Gratis, el mismo día.
Obtener Mi Revisión Gratuita de Exposición