La respuesta corta: el estatuto atribuye las viviendas en manos de entidades a las personas físicas detrás de ellas — a través de cada nivel de LLC, corporaciones, sociedades y sociedades tenedoras. La ocupación sigue decidiendo: una persona que califique y viva allí principalmente exime la unidad, con entidad o sin ella. Y cuando ningún individuo posee la mayoría de la entidad, la unidad puede gravarse sin importar quién viva allí — a menos que la ocupe un inquilino calificado con contrato de 12 meses.
Las tres reglas que deciden los casos de entidades
- Transparencia fiscal (look-through): el análisis llega hasta las personas, no hasta el papel. Los "propietarios cubiertos" incluyen a los beneficiarios finales detrás de las entidades.
- Los niveles se ignoran: una LLC propiedad de otra LLC, de una sociedad tenedora o de un fideicomiso no añade ninguna capa de protección — el look-through continúa hasta llegar a los individuos.
- Participación completa: la participación total de la entidad se analiza como una sola; la propiedad por entidad no se trata como copropiedad repartida entre los miembros.
Verificación de escala desde el padrón: aproximadamente el 52% de las unidades de condominio por encima del umbral están en manos de LLC, corporaciones o fideicomisos. Los redactores sabían dónde viven las segundas viviendas.
Qué sigue funcionando — y qué no
| Estructura/plan | Resultado |
|---|---|
| En manos de una LLC, pero un miembro (o su familiar directo) vive allí principalmente | Exenta — la ocupación atraviesa la entidad. Documéntela. |
| En manos de una LLC, alquilada 12+ meses en condiciones de plena competencia a un inquilino con residencia principal allí | Exenta — la salida del alquiler funciona para las entidades exactamente igual que para los individuos. |
| LLC familiar de varios miembros, sin mayoría individual, la familia la usa ocasionalmente | Gravable sin importar ese uso — la regla de no-mayoría. Revise la estructura ahora. |
| Reestructurar en niveles hacia una sociedad tenedora o un fideicomiso | No cambia nada — los niveles se ignoran. |
| Apartamento corporativo para ejecutivos rotativos | Gravable — un elenco rotativo no es la residencia principal de nadie, y un inquilino corporativo no puede calificar para la exención por alquiler (solo personas físicas). |
Dónde entra su abogado
Los porcentajes de membresía, los términos del fideicomiso y la documentación de ocupación interactúan de maneras que solo sus documentos reales pueden responder — este es genuinamente territorio de abogados, y las reglas del DOF castigan con dureza el papeleo creativo (50% del recargo por documentación falsa de residencia; hasta el 300% de una subestimación en valuación, con un tope del 50%). Lo que nosotros podemos aportar con precisión, gratis: el valor DOF oficial de la unidad y su cifra de exposición, para que la conversación legal arranque desde el número real. Asesores: con gusto ejecutamos consultas para propiedades de clientes — los informes son educativos y sin marca en cuanto a asesoría.
Preguntas frecuentes de propietarios
¿Poseer a través de una LLC evita el impuesto pied-à-terre de NYC?
No. El estatuto aplica la transparencia fiscal (look-through) a las LLC, corporaciones y sociedades hasta llegar a las personas físicas detrás de ellas; las estructuras por niveles se ignoran; y la participación completa de la entidad se analiza como una sola. Aproximadamente el 52% de los condominios por encima del umbral están en manos de entidades — la ley se escribió exactamente para esto. La ocupación sigue siendo la salida: un miembro o familiar directo que viva allí principalmente, o un inquilino con contrato de 12 meses de plena competencia, exime la unidad.
¿Qué pasa si nadie posee la mayoría de la LLC?
La unidad puede gravarse sin importar quién la ocupe — a menos que viva allí un inquilino calificado (contrato de 12 meses de plena competencia, residencia principal). Las LLC familiares de varios miembros con propiedad dispersa deberían revisar su estructura con un abogado ahora.
¿Un apartamento corporativo puede calificar para una exención?
En la práctica, no. La exención por alquiler requiere un inquilino persona física que use la unidad como su residencia principal; los ejecutivos rotativos no son la residencia principal de nadie. Una unidad corporativa por encima del umbral debe el recargo.
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Consultar Mi Unidad — GratisAviso legal. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, y su lectura no crea ninguna relación de asesoría. Los plazos y cifras reflejan las reglas y el padrón publicados por el DOF a la fecha de actualización indicada arriba.