La respuesta corta: las viviendas en fideicomiso se analizan por transparencia fiscal (look-through) hasta sus beneficiarios finales, exactamente como las LLC — niveles ignorados, participación completa analizada. Las exenciones no cambian y se basan en la ocupación: un beneficiario, un beneficiario u otro ocupante calificado — un familiar directo de los propietarios beneficiarios — que viva allí como residencia principal más de la mitad del año exime la unidad exime la unidad; también un contrato de alquiler genuino de 12 meses. Un apartamento vacío en fideicomiso por encima de $1M (valor DOF de condominio/cooperativa) o $5M (casa) debe el recargo.
Las tres situaciones de fideicomiso que vemos
1. El fideicomiso en vida que posee el pied-à-terre familiar
Nada cambia frente a la propiedad directa: si el fideicomitente o un familiar directo vive allí principalmente, está exenta; si es genuinamente una segunda vivienda, debe el recargo, y las tres salidas aplican como siempre. El fideicomiso en sí es fiscalmente neutro aquí.
2. La sucesión en administración
La sucesión no pausa el recargo. Desde el momento en que un apartamento deja de ser la residencia principal de alguien, el contador corre — un condominio vacío de $2.2M de valor DOF acumula $88,000 al año mientras la familia decide. Los fiduciarios deben tratarlo como un costo de mantenimiento en la contabilidad y sopesar un contrato de alquiler de 12 meses (que convierte la sangría en ingresos) frente a una venta más rápida. La guía específica para herederos, incluida la sorpresa de la participación fraccionaria en cooperativas: la guía del apartamento heredado.
3. La estructura por niveles (fideicomiso-posee-LLC-posee-unidad)
Se ignora. El look-through continúa hasta las personas físicas sin importar cuántas capas haya entre la escritura y las personas. Si ningún individuo posee una participación mayoritaria, la regla de no-mayoría puede hacer la unidad gravable sin importar la ocupación — la guía de entidades lo cubre.
Para fideicomisarios y asesores
Los poderes de arrendamiento del fideicomisario, los derechos de ocupación de los beneficiarios y los tiempos de las distribuciones inciden en qué vía de exención resulta viable en la práctica — genuinamente territorio de abogados, con multas reales por presentaciones creativas (50% del recargo por documentación falsa de residencia). Lo que debe estar en el expediente antes de esa conversación: el valor de mercado DOF oficial de la propiedad y su cifra de exposición — nosotros lo obtenemos gratis, y un informe fechado le da a la sucesión un registro defendible de cuándo se conoció y cuantificó la exposición.
Preguntas frecuentes de propietarios
¿Un fideicomiso protege un apartamento de NYC del impuesto pied-à-terre?
No. El estatuto trata a los beneficiarios finales de los fideicomisos como propietarios cubiertos e ignora las estructuras por niveles — la transparencia fiscal (look-through) llega hasta las personas físicas. La ocupación decide como siempre: una persona que califique y viva allí principalmente (o un inquilino con contrato de 12 meses de plena competencia) lo exime; una vivienda vacía en fideicomiso por encima de su umbral debe el recargo.
¿El recargo aplica durante la sucesión (probate)?
Sí — la sucesión no lo pausa. Un apartamento en manos de una sucesión que no es la residencia principal de nadie acumula el recargo mientras avanza la administración. Los fiduciarios deben contabilizarlo como un costo de mantenimiento y considerar un contrato de alquiler calificado de 12 meses o una venta.
¿A quién deben consultar los fideicomisarios sobre el recargo?
Al abogado de la sucesión o del fideicomiso para las cuestiones de estructura y ocupación (poderes del fideicomisario, derechos de los beneficiarios, distribuciones), y a un CPA para las interacciones fiscales — armados con el valor de mercado DOF oficial de la propiedad y su cifra de exposición, que es la pieza factual y gratuita que nosotros aportamos.
Ponga el número real en el expediente del fideicomiso.
Informe gratuito por correo: el valor DOF oficial, la prueba del recargo y las cifras de alquilar-vs-vender — los números que necesita el memorando de decisión del fideicomisario.
Consultar Mi Unidad — GratisAviso legal. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, y su lectura no crea ninguna relación de asesoría. Los plazos y cifras reflejan las reglas y el padrón publicados por el DOF a la fecha de actualización indicada arriba.