El Impuesto Pied-à-Terre, Definido

Cada término del impuesto pied-à-terre de Nueva York, definido en un párrafo autocontenido — lo bastante preciso para citarlo, lo bastante corto para recordarlo. Las definiciones reflejan la ley (Tax Law Article 30-C), las reglas finales del DOF adoptadas el 14 de julio de 2026, y el padrón y los plazos publicados por el DOF, a la fecha indicada arriba.

Impuesto pied-à-terre

El nombre común del recargo por residencia no principal de la Ciudad de Nueva York (Tax Law Article 30-C, §1353), firmado el 28 de mayo de 2026 y vigente desde el 1 de julio de 2026. Es un recargo anual sobre viviendas que no son la residencia principal de nadie: los condominios y cooperativas pagan un 4%–6.5% fijo del valor de mercado DOF sobre un umbral de $1,000,000; las casas de 1–3 familias pagan 0.8%–1.3% sobre $5,000,000. Expira el 30 de junio de 2031 salvo prórroga.

Valor de mercado DOF

La valuación que el propio Department of Finance hace de una propiedad — la línea «Market Value» del Notice of Property Value anual. Para condominios y cooperativas es una cifra por enfoque de ingresos exigida por ley (RPTL §581), típicamente superior al valor catastral (que es el 45% de ella) pero inferior a lo que la unidad se vendería. Tanto la prueba del umbral como la tasa del recargo pied-à-terre se aplican a este número — no al precio de venta.

Valor catastral (assessed value)

El 45% del valor de mercado DOF para propiedades de clase 2 — la base de la factura regular del impuesto predial. El recargo pied-à-terre NO usa el valor catastral; los propietarios que evalúan su exposición contra el valor catastral la subestiman en más de la mitad.

Notice of Property Value (NOPV)

El estado de cuenta que el DOF envía por correo a cada propietario cada enero, con el valor de mercado y el valor catastral de la propiedad para el año fiscal entrante. La línea «Market Value» del NOPV es la base del recargo pied-à-terre.

Residencia no principal

Una vivienda que no es la residencia principal del propietario, de un familiar inmediato del propietario, ni de un inquilino bajo un contrato de 12 meses que califique. La condición de no principal — no el lujo, no la propiedad extranjera — es lo que activa el recargo.

Residencia principal

La vivienda que una persona ocupa más de la mitad del año como su residencia verdadera y fija. Para el recargo, la condición se fija en la fecha de estado imponible — el 5 de enero del año anterior al año fiscal; el DOF considera su condición de residencia principal en esa fecha, y mudarse después no cambia la factura del año en curso. Bajo las reglas finales del DOF, la residencia principal se documenta con la declaración de impuestos estatal o federal más reciente del propietario que muestre la dirección, o con una combinación de dos documentos, como una licencia de conducir o identificación del Estado de Nueva York y una tarjeta de identificación de votante.

Familiar inmediato

Según la ley: cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto. La ocupación por un familiar inmediato como su residencia principal durante más de la mitad del año exime la unidad.

Contrato en condiciones de mercado (arm's-length)

Un contrato de alquiler genuino de al menos 12 meses, en términos de mercado, con una persona física sin parentesco que usa la unidad como su residencia principal. Es la tercera exención del recargo. Un contrato por debajo del mercado a un amigo, una tenencia corporativa o una unidad meramente anunciada en alquiler no califican.

Fase 1

Del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2028. Los condominios y cooperativas se evalúan sobre el valor de mercado DOF con un umbral de $1M y tasas fijas de 4% ($1M–$3M), 5.25% ($3M–$5M) y 6.5% (más de $5M).

Fase 2

Desde el 1 de julio de 2028. Los condominios y cooperativas se revalúan sobre ventas comparables — más cercanas a los precios reales de mercado — y pasan a la escala de las casas: un umbral de $5,000,000 con tasas de 0.8%–1.3%. Muchas unidades que deben en la Fase 1 salen del impuesto en la Fase 2. El DOF ha diferido la metodología de valuación de la Fase 2 a una reglamentación futura.

Padrón Suplementario de Valores de Mercado

El archivo del DOF, publicado por primera vez en julio de 2026, que lista los valores de mercado usados para administrar el recargo — 959,710 registros en toda la ciudad, de los cuales 24,173 propiedades superan sus umbrales. El padrón permanece abierto a correcciones hasta diciembre de 2026. Es el conjunto de datos detrás de piedaterretax.nyc/es/base-de-datos.

Método de participación fraccionaria

La metodología de las reglas finales del DOF para valuar unidades de cooperativa: el valor de la unidad es igual a la fracción que sus acciones representan del valor de mercado total del edificio. Como lo que manda es el registro de acciones — no el apartamento concreto — los accionistas de edificios de alto valor suelen llevarse sorpresas al alza.

Ventana de refutación

Los 30 días posteriores a un aviso de residencia no principal del DOF en los que el propietario puede documentar que la vivienda es su residencia principal. Dejar pasar la ventana significa que el recargo se factura tal como fue determinado.

Solicitud de exención del recargo

El trámite que reclama una exención (residencia principal, ocupación familiar o contrato que califique). Los plazos publicados por el DOF son el 18 de septiembre de 2026 para casas residenciales y condominios y el 18 de septiembre de 2026 para unidades de cooperativa — la fecha impresa en la propia carta del DOF del propietario prevalece.

Tasas fijas vs. marginales

Dos lecturas de la tabla de tasas de la ley. Fija: la tasa de la banda se aplica a todo el valor de mercado una vez superado el umbral — un condominio de $3.1M debe $162,750 (5.25% del valor completo). Marginal: cada tramo tributa a la tasa de su propia banda — el mismo condominio debería $85,250. La ley es ambigua; la lectura fija, conservadora (usada por piedaterretax.nyc, confirmada por asesoría legal), es la cifra más alta, así que una administración marginal solo podría reducir las facturas.

Atribución a través de entidades (look-through)

La regla de atribución de la ley: la propiedad a través de LLC, sociedades, corporaciones y fideicomisos se rastrea hasta las personas físicas detrás de ellas, las estructuras en niveles se ignoran y el análisis se aplica a la totalidad de la participación que posee la entidad. La propiedad mediante entidades no es una estrategia de exención.

Cláusula de extinción (sunset)

La ley expira el 30 de junio de 2031 salvo que la Legislatura la prorrogue. El horizonte de cinco años es un insumo real en la decisión de conservar, alquilar o vender en unidades marginales.

Mansion tax (contraste)

Un impuesto de transferencia de 1%–3.9% que se paga una sola vez, al comprar, sobre viviendas de NYC de $1M o más — sin relación con el impuesto pied-à-terre, que es un recargo anual por uso no principal. Una compra de pied-à-terre de $3M paga ambos: el mansion tax una vez al cierre, y el recargo cada año que la vivienda siga siendo una residencia no principal.

Aviso legal. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, y su lectura no crea ninguna relación de asesoramiento. Los plazos y cifras reflejan las reglas y el padrón publicados por el DOF a la fecha de «actualizado» indicada arriba; la fecha impresa en su propia carta del DOF siempre prevalece.