Condominio / cooperativa · la zona del puente $1M–$5M
El valor de mercado DOF determina el recargo (es la línea «Market Value» de su Notice of Property Value — normalmente muy por debajo de lo que la unidad vendería). ¿No lo conoce? Lo consultamos gratis →
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Un ejemplo resuelto
Un propietario compró un condominio en Manhattan por $2,600,000. Su valor de mercado DOF en el padrón FY2026–27 es $2,000,000 y hoy se vendería por unos $3,400,000. No es su residencia principal.
| Conservar durante la Fase 1 (pagar el puente) | Monto |
|---|---|
| Recargo anual de la Fase 1 (4% × $2,000,000 de valor DOF) | $80,000 |
| Puente de dos años (facturas de 2027 + 2028) | $160,000 |
| Base efectiva (pagó $2,600,000 + puente) | $2,760,000 |
| Sigue en ganancia después del puente ($3,400,000 − $2,760,000) | $640,000 |
| Fase 2 (julio de 2028): valor bajo $5M → sale del impuesto, paga $0 en adelante | — |
| Vender ahora | Monto |
| Precio de venta | $3,400,000 |
| − Comisión de corretaje (6%) | − $204,000 |
| − Impuesto de transferencia de NYC (RPTT 1.425%) | − $48,450 |
| − Impuesto de transferencia del Estado de NY (0.65% desde $3M) | − $22,100 |
| − Abogado y cierre (est.) | − $5,000 |
| = Ingresos netos de venta (gastos de venta $279,550, 8.2%) | $3,120,450 |
| − Lo que pagó | − $2,600,000 |
| = Ganancia neta si vende ahora | $520,450 |
| Conservar vs. vender: conservar lo deja adelante por | $119,550 |
Pagar el puente completo de $160,000 deja a este propietario $640,000 por encima de lo que pagó, y conserva un apartamento que deja de deber el recargo en la Fase 2. Vender ahora deja $520,450 netos tras $279,550 de comisión, impuestos de transferencia y cierre — $119,550 menos que conservar, antes de contar cualquier apreciación en los próximos dos años. Un arrendamiento de 12 meses a precio de mercado durante la Fase 1 eliminaría el puente por completo. Cargar este ejemplo en la calculadora →
Por qué existe el puente
El recargo se aplica en dos fases. La Fase 1 (1 de julio de 2026 – 30 de junio de 2028) grava cualquier condominio o cooperativa no principal cuyo valor de mercado DOF supere $1,000,000 — una tasa fija del 4% hasta $3M, 5.25% hasta $5M y 6.5% por encima. La Fase 2, desde el 1 de julio de 2028, descarta eso y vuelve a basar los condominios y cooperativas en ventas comparables con un umbral mucho más alto de $5,000,000. El efecto práctico: una unidad que hoy debe decenas de miles al año, pero que realmente vale menos de unos $5M, muy probablemente sale del impuesto por completo en 2028 y paga $0 desde entonces.
Así que para una franja amplia de propietarios el impuesto no es un costo permanente — es un peaje de dos años. Esta calculadora dimensiona ese peaje y lo contrasta con las dos cosas que realmente importan: cuánto está en ganancia con el apartamento y cuánto costaría vender en su lugar.
Cómo funciona el cálculo
- El puente = dos recargos anuales de la Fase 1 (las facturas de 2027 y 2028) — después, el alivio de la Fase 2 aplica a las unidades bajo el umbral. Un arrendamiento de 12 meses a precio de mercado puede anular incluso esos dos años; esta herramienta muestra el caso completo.
- Súmelo a su base. Trate el puente como parte de lo que le cuesta conservar el apartamento: base efectiva = lo que pagó + el puente. Si el valor actual todavía la supera, usted está en ganancia incluso después del impuesto — y luego es dueño de una unidad libre del recargo desde 2028.
- Compare con vender. Vender ahora cuesta aproximadamente el 8% del precio en comisión, impuestos de transferencia y cierre — y para un vendedor extranjero, hasta un 15% de retención FIRPTA además — antes de contar la apreciación a la que renuncia. En la mayoría de las unidades de la zona del puente, eso supera con creces un peaje de dos años.
Una estimación no es su factura.
La revisión gratuita obtiene el valor de mercado DOF oficial de su unidad, calcula el recargo exacto y muestra qué cambia realmente un arrendamiento, conservar o vender — normalmente en menos de una hora.
Verificar mi unidad — GratisLa salvedad honesta
El alivio de la Fase 2 depende de la metodología de ventas comparables del DOF, que la ciudad aún no ha publicado. Una unidad cómodamente por debajo de $5M es una salida confiable; una en la banda de aproximadamente $4.5M–$5.5M es una moneda al aire hasta que se escriban las reglas. Y una unidad que seguirá valuada en $5M o más en la Fase 2 no obtiene ningún alivio del puente — sigue gravada en ambas fases, así que la lógica de «conservar y esperar» no aplica. Esta herramienta señala en cuál de los tres casos está usted.
Preguntas que hacen los propietarios
¿Qué es el «puente» del impuesto pied-à-terre?
La Fase 1 del recargo (1 de julio de 2026 – 30 de junio de 2028) grava los condominios y cooperativas no principales con valor de mercado DOF superior a $1M. La Fase 2, desde el 1 de julio de 2028, los revalúa por ventas comparables con un umbral de $5M — por lo que una unidad que vale menos de unos $5M muy probablemente sale del impuesto y paga $0. El «puente» son los aproximadamente dos años de recargo de la Fase 1 que un propietario paga para llegar de hoy a ese alivio de la Fase 2 conservando el apartamento.
¿Cómo sumo el puente a mi base?
Base efectiva = lo que pagó + el puente (dos recargos anuales de la Fase 1). Si el valor de mercado actual sigue por encima de esa base efectiva, usted sigue en ganancia incluso después de pagar el impuesto — y a partir de 2028 conserva una unidad libre del recargo.
¿Cuánto cuesta vender un condominio de NYC ahora en vez de pagar el puente?
Aproximadamente el 8% del precio: una comisión de corretaje del 6%, el impuesto de transferencia de NYC (RPTT) del 1.425% en ventas residenciales superiores a $500,000, el impuesto de transferencia del Estado de NY del 0.4% (0.65% en ventas residenciales de NYC de $3,000,000 o más) y unos $5,000 de honorarios legales y cierre. En una venta de $3,400,000 son $279,550, dejando $3,120,450 netos; un propietario que pagó $2,600,000 obtiene una ganancia neta de $520,450, frente a $640,000 de ganancia si conserva y paga un puente de $160,000 sobre un valor DOF de $2,000,000. Los vendedores extranjeros pueden enfrentar además una retención FIRPTA del 15%.
¿Qué pasa si mi unidad vale cerca de $5M?
La Fase 2 depende del método de ventas comparables del DOF, que aún no se ha publicado. Una unidad claramente por debajo de $5M tiene una salida confiable; una en la banda de ~$4.5M–$5.5M es una moneda al aire hasta que se escriban las reglas; y una unidad que seguirá valuada en $5M o más en la Fase 2 no obtiene alivio del puente: sigue gravada en ambas fases.
Aviso legal. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, y su lectura no crea ninguna relación de asesoramiento. Las estimaciones usan las tasas publicadas de la Fase 1 del DOF y el umbral estatutario de $5M de la Fase 2; las reglas de valuación de la Fase 2 aún no son definitivas.