La concentración
El código postal 10019, que abarca desde West 47th hasta West 59th Street entre Eighth Avenue y Avenue of the Americas, concentra 975 unidades de condominio y cooperativa con valores de mercado por encima del umbral de $1 millón del recargo pied-à-terre, según el análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF.
Es más que cualquier otro código postal en la ciudad de Nueva York. El siguiente más cercano es el 10012 en SoHo y NoHo, con 932 unidades.
El recargo promedio para una unidad no principal en el 10019 sería de $86,862, y el valor de mercado mediano se sitúa en $1.58 millones. La mayoría de esas unidades son residencias principales y no deben nada; las cifras describen exposición, no lo que la ciudad recaudará.
Cómo funciona el recargo
El recargo pied-à-terre, firmado el 28 de mayo de 2026 y vigente desde el 1 de julio de 2026, es un cargo anual sobre residencias no principales. Se aplica a condominios y cooperativas con valores de mercado de $1 millón o más, y a viviendas unifamiliares, bifamiliares o trifamiliares valuadas en $5 millones o más.
La base es el valor de mercado del DOF—la línea 'Market Value' en el Notice of Property Value—no el valor catastral usado para el impuesto predial regular. Para condominios y cooperativas, el valor catastral es aproximadamente el 45 por ciento del valor de mercado y no afecta el cálculo del recargo.
El recargo es plano: una vez que el valor de mercado supera el umbral, la tasa del tramo se aplica al valor de mercado completo, no solo al excedente. Un condominio valuado en $1.5 millones debería el 4 por ciento de $1.5 millones, o $60,000, no el 4 por ciento de $500,000.
La aritmética del 10019
De las 975 unidades en el 10019 por encima del umbral, la mayoría cae en el tramo de $1 millón a $3 millones, que lleva una tasa del 4 por ciento. Una unidad valuada en $2 millones debería $80,000 anuales si es no principal.
El valor de mercado mediano de $1.58 millones se traduce en un recargo de $63,200 a la tasa del 4 por ciento. El recargo promedio de $86,862 refleja un puñado de unidades en los tramos superiores: 5.25 por ciento para valores entre $3 millones y $5 millones, y 6.5 por ciento por encima de $5 millones.
Una unidad del 10019 en el registro lleva un valor de mercado de $17.4 millones. Si es no principal, el recargo sería de $1.13 millones anuales.
Los edificios del corredor
El corredor de la calle 57 alberga One57, 157 West 57th Street y el Park Hyatt New York at One57, entre otros. El registro no desglosa edificios individuales, pero la concentración de unidades de alto valor en un solo código postal refleja la densidad de construcción de lujo completada en los últimos quince años.
El corredor también incluye edificios cooperativos más antiguos con unidades que se han apreciado hasta el rango del recargo. El valor de mercado de una unidad cooperativa se deriva del valor de mercado total del edificio y la participación proporcional de la unidad, según lo establecido por el plan de oferta de la cooperativa.
El registro lista valores de mercado al 5 de enero de 2026, fecha de estado tributario, que precede al año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026. Los valores para el año fiscal 2027/28 reflejarán la fecha de estado del 5 de enero de 2027.
Residencia principal y exenciones
Una unidad está exenta si es la residencia principal del propietario o de un familiar inmediato—cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto—o si está arrendada a una persona natural bajo un contrato de 12 meses en condiciones de mercado.
La residencia principal se determina al 5 de enero, fecha de estado tributario que precede al año fiscal, no por cuántos días el propietario pasó en la unidad durante el año. Un propietario que se mudó a un condominio del 10019 el 1 de febrero de 2026 no calificaría para la exención del año fiscal 2026/27, porque la fecha de determinación fue el 5 de enero de 2026.
El DOF envió avisos iniciales de no principal antes del 30 de agosto de 2026. La fecha límite de solicitud de exención es el 13 de octubre de 2026, extendida por el DOF el 6 de octubre de 2026 desde la fecha anterior del 6 de octubre, que a su vez reemplazó las fechas límite del 18 de septiembre, 24 de agosto y 21 de agosto. Los propietarios que recibieron un aviso 'You may be subject to' tienen hasta el 13 de octubre para solicitar.
La revaluación de fase dos
Desde el 1 de julio de 2028, el recargo cambia al valor de mercado de fase dos, que el DOF calculará usando datos de ventas comparables en lugar del método actual de avalúo masivo. El calendario de tasas también cambia: 0.8 por ciento para valores entre $5 millones y $15 millones, 1.05 por ciento para $15 millones a $25 millones, y 1.3 por ciento por encima de $25 millones.
Ese calendario elimina el umbral de $1 millón y los tramos de 4 por ciento, 5.25 por ciento y 6.5 por ciento. Una unidad valuada en $1.5 millones bajo el registro actual no debería nada bajo fase dos a menos que las ventas comparables empujen su valor por encima de $5 millones.
La revaluación de fase dos es un cambio estatutario que entra en vigor en dos años. El Comptroller proyectó aproximadamente $500 millones en ingresos anuales en toda la ciudad, pero esa cifra es anterior al calendario de fase dos y no contabiliza exenciones ni apelaciones.
Apelaciones y pago
Los propietarios pueden apelar la determinación de residencia principal del DOF dentro de los 30 días de la fecha de transmisión del aviso. Si el DOF niega la apelación, el propietario puede apelar ante la Tax Commission antes del 1 de marzo de 2027 para propiedades Clase Dos o el 15 de marzo de 2027 para propiedades Clase Uno, o dentro de los 30 días de la determinación final del DOF, lo que sea posterior.
El primer pago del recargo vence el 1 de enero de 2027. El informe del Comptroller establece que la facturación más temprana probablemente ocurriría en noviembre de 2026, pero la fecha exacta de facturación no se ha publicado al 5 de noviembre de 2026.
El recargo es adicional al impuesto predial regular, y las reducciones o exenciones que reducen el impuesto regular no lo compensan. Una unidad con una reducción 421-a aún debe el recargo completo si es no principal.
Qué verificar
El valor de mercado en su Notice of Property Value es la cifra que determina el recargo, no el valor catastral y no el precio de venta. Si compró un condominio del 10019 por $1.8 millones en 2025 pero el valor de mercado del DOF es $950,000, está por debajo del umbral. Si el valor de mercado es $1.05 millones, debería $42,000 anuales si la unidad es no principal.
El verificador gratuito de valor de mercado DOF y recargo de Conquest extrae el valor de mercado actual de su unidad del registro y calcula el recargo bajo los calendarios de fase uno y fase dos. No determina el estatus de residencia principal—esa es una cuestión fáctica que decide el DOF—pero muestra la exposición en dólares si la unidad se considera no principal. El verificador está en piedaterretax.nyc.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento en el código postal 10019 sujeto al impuesto pied-à-terre?
Su apartamento está sujeto al recargo si es un condominio o cooperativa con un valor de mercado de $1 millón o más y no es su residencia principal ni la de un familiar inmediato, ni está arrendado bajo un contrato de 12 meses en condiciones de mercado. El código postal 10019 concentra 975 unidades por encima del umbral de $1 millón, con un valor de mercado mediano de $1.58 millones.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condominio de $2 millones en la calle 57?
Un condominio valuado en $2 millones debería $80,000 anuales si es no principal, aplicando la tasa del 4 por ciento al valor de mercado completo. El recargo es plano: una vez que el valor de mercado supera el umbral de $1 millón, la tasa del tramo se aplica al valor de mercado completo, no solo al excedente.
¿Cambia el recargo pied-à-terre después de julio de 2028?
Sí, desde el 1 de julio de 2028 el recargo cambia al valor de mercado de fase dos con un nuevo calendario de tasas: 0.8% para valores entre $5 millones y $15 millones, 1.05% para $15 millones a $25 millones, y 1.3% por encima de $25 millones. Ese calendario elimina el umbral de $1 millón y los tramos actuales de 4%, 5.25% y 6.5%.