El recargo es un impuesto a la propiedad, no un impuesto sobre la renta
El recargo por residencia no primaria de la Ciudad de Nueva York entró en vigor el 1 de julio de 2026, bajo el Artículo 30-C de la Ley Tributaria. Se aplica a condominios, cooperativas y viviendas unifamiliares, bifamiliares o trifamiliares por encima de umbrales estatutarios de valor de mercado que no se usan como residencia primaria. El recargo se calcula multiplicando una tasa—que va del 0.8 por ciento al 6.5 por ciento—por el valor de mercado DOF de la propiedad, no por los ingresos del propietario, la ganancia de capital o el país de residencia.
Ese diseño coloca el recargo fuera del alcance de los tratados bilaterales sobre impuestos a la renta. Un tratado asigna derechos tributarios sobre ingresos, dividendos, intereses, ganancias de capital o sucesiones. El Artículo 30-C impone un cargo porcentual sobre el valor de mercado de bienes raíces calificados en la Ciudad de Nueva York. El estatuto no contiene ninguna exención basada en tratados, y el gravamen no depende de la residencia fiscal o nacionalidad del propietario.
La fecha límite del 13 de octubre de 2026 para solicitar exenciones ya pasó para el año fiscal 2026–2027. Los propietarios que no presentaron antes de esa fecha y que no califican para el tratamiento de residencia primaria verán el recargo en su próxima factura. La Ciudad extendió la fecha límite tres veces—del 21 de agosto al 18 de septiembre, luego al 6 de octubre y finalmente al 13 de octubre—pero el corte operativo ya quedó atrás.
Qué grava el estatuto
El Artículo 30-C define seis bandas de tasas. Para condominios y unidades cooperativas, las tasas son 4.0 por ciento sobre valores de mercado de $1 millón a menos de $3 millones, 5.25 por ciento de $3 millones a menos de $5 millones, y 6.5 por ciento a $5 millones o más. Para viviendas unifamiliares, bifamiliares o trifamiliares, las tasas son 0.8 por ciento de $5 millones a menos de $15 millones, 1.05 por ciento de $15 millones a menos de $25 millones, y 1.3 por ciento a $25 millones o más.
La base es el valor de mercado DOF que aparece en el Notice of Property Value, no el valor catastral de la propiedad ni el precio de compra. Para cooperativas, la cifra relevante es el valor de mercado de la unidad de vivienda cooperativa residencial, derivado del valor de mercado total del edificio y la proporción estatutaria de participación de la unidad. La guía pública del DOF del 26 de octubre de 2026 confirma que el recargo 'se basa en el valor de mercado, no en el valor catastral'.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad adeudarían el recargo si son residencias no primarias. La mayoría son residencias primarias y no adeudan nada; estas son cifras de exposición, no un pronóstico de lo que la Ciudad recaudará. Manhattan representa aproximadamente 20,000 de esas unidades—16,700 condominios y cooperativas y 3,400 casas.
Por qué un tratado no crea una exención
Un tratado de impuestos sobre la renta de EE.UU. aborda el tratamiento de salarios, ganancias comerciales, dividendos, intereses, regalías, ganancias de capital, pensiones y, a veces, impuestos sobre el patrimonio o sucesiones. El tratado asigna derechos tributarios entre Estados Unidos y el país socio, a menudo otorgando al país de residencia jurisdicción exclusiva o primaria sobre ciertas categorías de ingresos y limitando la tasa de retención del país de origen sobre otras.
El Artículo 30-C no grava ingresos ni ganancias. Impone un recargo sobre el valor de mercado de bienes raíces cubiertos ubicados en la Ciudad de Nueva York. El cargo se acumula porque la propiedad excede un umbral de valor estatutario y no se usa como residencia primaria por el propietario o un familiar calificado. El país de residencia del propietario, la presencia de un tratado fiscal y los ingresos mundiales del propietario son irrelevantes para el cálculo.
El estatuto proporciona una exención de residencia primaria si la propiedad es la residencia primaria del propietario, el cónyuge del propietario, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto, o si la propiedad se arrienda por al menos doce meses a una persona natural no relacionada bajo un acuerdo de plena competencia. Ninguna disposición en el Artículo 30-C o en las reglas de implementación del DOF hace referencia al estatus de tratado o crea una exclusión basada en tratados.
La aritmética para un condominio de $2.5 millones
Considera una unidad de condominio con un valor de mercado DOF de $2.5 millones en el registro de julio de 2026. La unidad cae en la banda de $1 millón a menos de $3 millones, que lleva una tasa de recargo del 4.0 por ciento. El recargo anual es $2.5 millones × 0.04 = $100,000.
Si el propietario es un ciudadano francés que vive en París y la unidad no es la residencia primaria del propietario o de un familiar calificado, el recargo se aplica en su totalidad. El tratado de impuestos sobre la renta entre EE.UU. y Francia no exime la propiedad. Si el propietario es un ciudadano estadounidense que vive en California y la unidad es un pied-à-terre, el resultado es idéntico: $100,000 anuales.
La única forma de evitar el cargo es satisfacer la prueba de residencia primaria o arrendar la unidad bajo la regla de doce meses de plena competencia. El estatus de tratado no entra en el análisis porque el recargo no se impone sobre ingresos, ganancias o cualquier categoría que cubran los tratados.
La fecha límite del 13 de octubre y qué sigue
El DOF transmitió avisos de determinación inicial antes del 30 de agosto de 2026, para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026. Los propietarios tuvieron hasta el 13 de octubre de 2026 para presentar una solicitud de exención. La fecha límite se extendió tres veces durante la implementación, pero el 13 de octubre es el corte operativo reportado en la orientación profesional al 29 de octubre.
Un propietario que perdió la fecha límite del 13 de octubre y cree que la determinación del DOF es incorrecta puede apelar dentro de los treinta días de la fecha en que el DOF transmitió el aviso. Si no se transmitió ningún aviso, el período de apelación es de treinta días después de que el recargo aparezca por primera vez en el registro de evaluación. Las apelaciones de valoración o determinación se presentan ante la Comisión Tributaria de la Ciudad de Nueva York, con la fecha límite de presentación relevante esperada en marzo de 2027 para el ciclo 2026–2027.
Una orden judicial emitida a principios de octubre habría eliminado el proceso de exención y habría cambiado el marco hacia determinaciones del DOF seguidas de impugnaciones de propietarios. La Ciudad apeló, y la apelación activó una suspensión automática, por lo que la orden no entró en vigor mientras la suspensión permanecía vigente. A finales de octubre, el DOF había otorgado más de 6,800 exenciones, y la División de Apelaciones estaba examinando la implementación. El litigio está en curso, pero la fecha límite de solicitud del 13 de octubre rigió la presentación 2026–2027.
La exposición en los vecindarios centrales de Manhattan
El análisis del registro de Conquest identifica los códigos postales con los recuentos de unidades más altos por encima del umbral de $1 millón. El código postal 10013—que cubre Tribeca—tiene 1,751 unidades de condominios y cooperativas que adeudarían el recargo si son residencias no primarias, con un valor de mercado mediano de aproximadamente $1.43 millones. El código postal 10022, que abarca Midtown East, tiene 1,245 unidades y una mediana de $1.36 millones. El código postal 10021 en el Upper East Side tiene 1,368 unidades y una mediana de $1.32 millones.
El código postal 10019, que incluye partes de Hell's Kitchen y las calles 50 oeste, tiene 975 unidades con un recargo hipotético promedio de aproximadamente $86,900. El código postal 10012 en SoHo y NoHo tiene 932 unidades y un promedio de $86,500. Estas cifras asumen que cada unidad es no primaria; en realidad, la mayoría son residencias primarias y no adeudan nada.
Aproximadamente 4,400 unidades de condominios y cooperativas en toda la ciudad tienen valores de mercado DOF dentro de $100,000 del umbral de $1 millón. Una modesta revaluación al alza en el próximo ciclo de evaluación empujaría esas unidades a la zona de recargo. Otras 10,300 unidades están dentro de $200,000 del umbral. Los propietarios en esa banda deben verificar su valor de mercado DOF actual y confirmar su estatus de residencia primaria antes del próximo ciclo de presentación.
Fase dos y el cambio a valoración por ventas comparables
El Artículo 30-C está programado para derogarse el 30 de junio de 2031. El estatuto incluye una disposición de fase dos que entra en vigor el 1 de julio de 2028. Bajo la fase dos, el DOF revaluará condominios y cooperativas usando una metodología de ventas comparables en lugar del enfoque de capitalización de ingresos actualmente usado para propiedades de Clase 2. Las tasas de fase dos para condominios y cooperativas se alinean con el cronograma de casas: 0.8 por ciento de $5 millones a menos de $15 millones, 1.05 por ciento de $15 millones a menos de $25 millones, y 1.3 por ciento a $25 millones o más.
Se espera que el cambio a ventas comparables eleve los valores de mercado para muchas unidades, particularmente en vecindarios donde las transacciones recientes han superado las evaluaciones basadas en ingresos. Una unidad con un valor de mercado DOF actual de $4 millones podría revaluarse a $6 millones o $7 millones bajo ventas comparables, moviéndola a una banda de tasa más alta aunque el cronograma de tasas estatutarias baje. La perspectiva de fase dos no es un número calculado; es un cambio estructural que los propietarios deben modelar una vez que el DOF publique las nuevas valoraciones.
El marco de fase dos no crea una exención de tratado más de lo que lo hace la fase uno. El recargo sigue siendo un gravamen basado en la propiedad calculado sobre el valor de mercado DOF. La residencia fiscal y el estatus de tratado de un propietario son irrelevantes para el cargo.
Qué verificar ahora
Verifica el valor de mercado DOF actual de tu propiedad usando el Notice of Property Value o el portal de propiedades en línea del DOF. Para un condominio o cooperativa, la cifra relevante es la línea de valor de mercado, no el valor catastral. El valor catastral para propiedades de Clase 2 es aproximadamente el 45 por ciento del valor de mercado y se usa solo para calcular el impuesto a la propiedad regular, no el recargo.
Si tu valor de mercado DOF excede el umbral estatutario y la propiedad no es tu residencia primaria o la de un familiar calificado, estás expuesto al recargo a menos que arriendas la unidad bajo la regla de doce meses de plena competencia. La fecha límite de exención del 13 de octubre de 2026 ya pasó para el año fiscal 2026–2027, pero los propietarios que creen que la determinación del DOF es incorrecta pueden apelar dentro de los treinta días de la fecha del aviso.
El verificador gratuito de valor de mercado DOF y recargo de Conquest muestra la exposición actual de tu propiedad y calcula el cargo anual bajo los cronogramas de tasas de fase uno y fase dos. La herramienta extrae datos directamente del registro del DOF y aplica la fórmula estatutaria. No es un sustituto de asesoría legal o fiscal, pero te da la aritmética que el DOF usará cuando llegue la factura.
Preguntas frecuentes
¿Los tratados fiscales internacionales me eximen del recargo por pied-à-terre de Nueva York?
No, los tratados fiscales no te eximen del recargo porque este es un impuesto sobre el valor de mercado de la propiedad, no sobre ingresos o ganancias de capital que cubren los tratados. El Artículo 30-C no contiene ninguna exención basada en tratados, y el gravamen no depende de tu residencia fiscal o nacionalidad.
¿Cuánto es el recargo anual para un condominio de $2.5 millones que no es mi residencia primaria?
El recargo anual sería de $100,000, calculado como $2.5 millones multiplicado por la tasa del 4.0 por ciento que se aplica a condominios con valores de mercado entre $1 millón y menos de $3 millones. Este monto es el mismo independientemente de si eres ciudadano estadounidense o extranjero.
¿Ya pasó la fecha límite para solicitar la exención de residencia primaria para el año fiscal 2026-2027?
Sí, la fecha límite del 13 de octubre de 2026 para solicitar exenciones ya pasó para el año fiscal 2026–2027. Si no presentaste antes de esa fecha y no calificas para el tratamiento de residencia primaria, verás el recargo en tu próxima factura.