Una fecha controla todo el año fiscal
El recargo de pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York depende de un solo hecho: el valor de la propiedad, la titularidad y el estatus de residencia principal al 5 de enero de cada año. Esa fecha de estado fiscal, tomada del calendario ordinario de impuestos a la propiedad de la ciudad, fija el recargo para el año fiscal que comienza el 1 de julio siguiente, según las reglas finales del DOF publicadas en el City Record. Un propietario de condominio que se muda a una unidad en marzo o la vende en noviembre no cambia la determinación del 5 de enero para ese año fiscal.
Para el año fiscal 2026–27—el primer año del recargo—el DOF evaluó cada propiedad al 5 de enero de 2026. La siguiente referencia es el 5 de enero de 2027, que regirá el año fiscal 2027–28. La ley, firmada el 28 de mayo de 2026 y vigente desde el 1 de julio de 2026, expira el 30 de junio de 2031.
Qué captura la fecha de estado fiscal
La regulación de implementación del DOF establece que el departamento 'debe evaluar el valor de la propiedad y la aplicabilidad del recargo—incluyendo las cuestiones de residencia principal y propiedad excluida—a la fecha de estado fiscal de cada año fiscal'. La estimación inicial de ingresos del Contralor describe igualmente la residencia principal y el estado fiscal como determinados el 5 de enero del año calendario anterior al año fiscal en que se impone el recargo.
El recargo aplica a propiedad residencial cubierta—condominios, cooperativas y casas de una a tres familias—que no se usa como residencia principal y cuyo valor de mercado excede el umbral estatutario. Valor de mercado significa la cifra en el Notice of Property Value del DOF, no el valor catastral. Las reglas finales del DOF (19 RCNY cap. 62) establecen: 'Dado que el recargo se basa en el valor de mercado, no en el valor catastral, el DOF señala que estos registros deben incluir los valores de mercado aplicables de las propiedades, no los valores catastrales'.
Para condominios y cooperativas en la Fase 1 (años fiscales 2026–27 hasta 2027–28), el recargo es 4 por ciento del valor de mercado entre $1 millón y $3 millones, 5.25 por ciento de $3 millones a $5 millones, y 6.5 por ciento en $5 millones y más. Las casas de una a tres familias enfrentan 0.8 por ciento de $5 millones a $15 millones, 1.05 por ciento de $15 millones a $25 millones, y 1.3 por ciento en $25 millones y más. El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF muestra aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad que deberían el recargo si son residencias no principales; la mayoría son hogares principales y no deben nada.
Por qué una mudanza durante el año no borra la factura
Un contribuyente que convierte un pied-à-terre en residencia principal en agosto no verá alivio para el año fiscal ya en curso. Los hechos del 5 de enero están fijados. El DOF no prorratea el recargo por ocupación parcial del año, y los materiales oficiales disponibles no identifican ningún mecanismo automático de cancelación a mitad de año por una mudanza posterior.
El mismo principio corre hacia adelante. Un propietario que establece residencia principal después del 5 de enero de 2027 puede calificar para una exención comenzando en el año fiscal 2028–29, pero el recargo 2027–28 todavía reflejará la referencia del 5 de enero de 2027. La regla protege tanto a la ciudad como al contribuyente de reevaluación continua: el DOF evalúa una vez, y el propietario conoce la obligación del año para finales del verano.
Una propietaria de cooperativa en Manhattan cuya unidad tenía un valor de mercado de $1.8 millones el 5 de enero de 2026 enfrentaría un recargo de $72,000 para el año fiscal 2026–27 si la unidad es no principal, incluso si se mudó a tiempo completo el 1 de febrero de 2026. La mudanza importa para el año siguiente, no para el actual.
Exenciones y la fecha límite del 13 de octubre
El DOF envió avisos iniciales el 22 de julio de 2026 a propietarios cuyos registros no establecían estatus de residencia principal. Las fechas límite de respuesta originales fueron el 21 de agosto de 2026 para casas y condominios y el 24 de agosto de 2026 para cooperativas. El DOF extendió la fecha límite al 18 de septiembre de 2026, luego al 6 de octubre de 2026, y finalmente al 13 de octubre de 2026, según la página web pública actual del DOF. La fecha del 13 de octubre es la fecha límite operativa; las fechas anteriores están reemplazadas.
Los propietarios califican para una exención si la propiedad es la residencia principal del propietario o de un familiar inmediato (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto), o si una persona natural tiene un contrato de arrendamiento arm's-length de 12 meses. Los propietarios entidades están sujetos a reglas de transparencia de interés mayoritario. Las rebajas y exenciones ordinarias del impuesto a la propiedad no compensan el recargo.
Los propietarios que recibieron un aviso y creen que califican aún pueden impugnar la determinación del DOF a través del proceso administrativo de la NYC Tax Commission. La regla general permite evidencia de refutación dentro de 30 días después de la transmisión de un aviso. El 29 de septiembre de 2026, un juez de la Corte Suprema de Nueva York emitió una orden cancelando aproximadamente 17,000 avisos del DOF previamente enviados, pero los materiales disponibles no establecen si esa orden invalidó el recargo mismo o meramente afectó el proceso administrativo. Las consecuencias legales permanecen sin resolver.
Qué vigilar para el 5 de enero de 2027
La siguiente fecha de estado fiscal es el 5 de enero de 2027. Los propietarios que se mudaron a una unidad, establecieron un contrato de arrendamiento calificado, o transfirieron la propiedad a un familiar después del 5 de enero de 2026 deben asegurarse de que los registros del DOF reflejen el cambio antes de la referencia de 2027. Las primeras facturas del recargo para el año fiscal 2026–27 están programadas para aparecer en el estado de cuenta del impuesto a la propiedad con vencimiento el 1 de enero de 2027.
La Fase 2 comienza el 1 de julio de 2028, cuando el DOF revaluará condominios y cooperativas sobre una base de ventas comparables y aplicará la tabla de tasas más baja de casas (0.8 por ciento a 1.3 por ciento) a unidades en o por encima de $5 millones en valor de mercado. El Contralor proyectó aproximadamente $500 millones en ingresos anuales, aunque esa cifra es anterior a la orden judicial de septiembre y asume una base estable de unidades no principales.
Conquest ofrece un estimador gratuito de valor de mercado del DOF y recargo en el enlace abajo. La herramienta extrae el valor de mercado actual de tu propiedad del registro del DOF y calcula el recargo que deberías si la unidad es no principal. No proporciona asesoramiento legal o fiscal, y cada propietario debe consultar a un asesor calificado antes de presentar una solicitud de exención o apelación.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al recargo de pied-à-terre si me mudé a él en marzo?
Si te mudaste en marzo, el recargo para el año fiscal en curso ya está determinado por tu estatus al 5 de enero de ese año. El DOF no prorratea el recargo por ocupación parcial del año, por lo que una mudanza después del 5 de enero no elimina la factura del año fiscal actual. Tu cambio de residencia principal puede calificarte para una exención en el siguiente año fiscal.
¿Cuánto es el recargo sobre un condominio de $1.8 millones que no es mi residencia principal?
Para condominios en la Fase 1 (años fiscales 2026–27 hasta 2027–28), el recargo es 4 por ciento del valor de mercado entre $1 millón y $3 millones. Una unidad con valor de mercado de $1.8 millones enfrentaría un recargo de $72,000 para el año fiscal 2026–27 si es residencia no principal.
¿Cambia la orden judicial de septiembre de 2026 el recargo que debo pagar?
El 29 de septiembre de 2026, un juez canceló aproximadamente 17,000 avisos del DOF, pero los materiales disponibles no establecen si esa orden invalidó el recargo mismo o meramente afectó el proceso administrativo. Las consecuencias legales permanecen sin resolver, por lo que debes consultar a un asesor calificado sobre tu situación específica.