El recargo aplica a la propiedad, no al domicilio del dueño
El recargo por residencia no principal de la Ciudad de Nueva York, vigente desde el 1 de julio de 2026, se calcula según el uso de la propiedad—no según dónde el dueño declara impuestos o se registra para votar. Un snowbird que declara residencia en Florida, pasa ocho meses al año en Miami y tiene licencia de conducir de Florida todavía debe el recargo sobre un condominio en Manhattan si esa unidad no es la residencia principal del dueño y no aplica ninguna exención, según la Ley Tributaria de Nueva York Artículo 30-C y las normas adoptadas por el Departamento de Finanzas.
El recargo es un gravamen anual sobre propiedad residencial en la Ciudad de Nueva York que no sirve como residencia principal del dueño ni califica para una de las exenciones limitadas del estatuto. Es independiente del impuesto predial regular y no puede compensarse con rebajas o créditos. Para los años fiscales 2026–27 y 2027–28, condominios y cooperativas con un valor de mercado del DOF entre $1 millón y $3 millones enfrentan un recargo del 4 por ciento; unidades valuadas por encima de $3 millones pagan 5.25 por ciento hasta $5 millones y 6.5 por ciento más allá de ese umbral. Casas de una, dos y tres familias pagan tasas más bajas—0.8 por ciento, 1.05 por ciento o 1.3 por ciento—pero solo por encima de un umbral de $5 millones.
El análisis de Conquest del Rollo de Valor de Mercado Suplementario de julio de 2026 del Departamento de Finanzas muestra que aproximadamente 24,000 unidades residenciales en toda la ciudad estarían expuestas al recargo si son residencias no principales. Manhattan representa 16,709 condominios y cooperativas por encima del umbral de $1 millón, con un recargo promedio de $68,559, y 3,356 casas por encima de $5 millones, promediando $105,610. Brooklyn tiene 649 condominios y cooperativas y 3,311 casas en las bandas gravables. Estas cifras representan responsabilidad potencial; la mayoría de las unidades son residencias principales y no deben nada.
El domicilio en Florida es evidencia, no un refugio seguro
El Departamento de Finanzas no otorga una exención automática a dueños que establecen domicilio en Florida. La agencia examina si la propiedad en la Ciudad de Nueva York sirve como residencia principal del dueño bajo la definición del estatuto, que depende del uso real en lugar de la intención declarada.
Una declaración de homestead en Florida, licencia de conducir, registro de votante y declaración de impuestos son evidencia relevante. No prueban, por sí mismos, que el apartamento en Manhattan no es la residencia principal del dueño. El DOF puede solicitar documentación del patrón residencial del dueño, incluyendo facturas de servicios públicos, estados de cuenta de tarjetas de crédito, registros de empleo y tiempo pasado en cada dirección. La determinación de la agencia se basa en la totalidad de los hechos.
Las fuentes revisadas no establecen una regla clara de que pasar más de 183 días al año en Florida exime automáticamente la propiedad en Nueva York. El umbral de medio año es evidencia importante de dónde vive un dueño, pero no está codificado como un refugio seguro completo en el estatuto o las normas del DOF. Un dueño que pasa siete meses en Florida y cinco meses en Nueva York puede aún enfrentar escrutinio si otros registros sugieren que la unidad en Nueva York es la residencia principal—o puede reclamar exitosamente la exención si la casa en Florida es demostrablemente principal.
Lo que el Departamento de Finanzas verifica
El DOF envió determinaciones iniciales antes del 30 de agosto de 2026 a dueños cuyas propiedades parecían ser residencias no principales según los registros de la agencia. El aviso indicaba si la propiedad estaba sujeta al recargo y proporcionaba instrucciones para solicitar una exención o apelar la determinación.
La solicitud de exención requiere que el dueño presente documentación que establezca que la propiedad es su residencia principal o califica bajo una de las otras exenciones del estatuto. El DOF no ha publicado una lista exhaustiva, pero la agencia típicamente examina:
- Declaraciones de impuestos del Estado de Nueva York y Florida mostrando la dirección reclamada como residencia principal.
- Facturas de servicios públicos y tarjetas de crédito reflejando ocupación regular en una dirección u otra.
- Registros de empleo, si el dueño trabaja en Nueva York o Florida.
- Registros de votante y licencia de conducir.
- Declaraciones de homestead en Florida y cualquier exención comparable en Nueva York.
- Registros de tiempo o calendarios, si el dueño los mantiene.
La determinación de la agencia se hace al 5 de enero, fecha de estado gravable que precede al año fiscal. Para el año fiscal 2026–27, el DOF evaluó el estado de residencia principal al 5 de enero de 2026. Un dueño que se mudó a Florida en marzo de 2026 todavía estaría sujeto al recargo para 2026–27 si la propiedad en Nueva York era la residencia principal en la fecha de estado.
La ruta del arrendamiento
Una propiedad puede calificar para una exención si está arrendada a un inquilino que usa la unidad como su residencia principal. La exención requiere un contrato de arrendamiento de al menos 12 meses a una persona natural en condiciones de mercado, y el inquilino debe realmente ocupar la unidad como residencia principal. Un alquiler de corto plazo, arrendamiento estacional o acuerdo de uso ocasional no califica.
Un dueño que usa un apartamento en Manhattan solo en invierno puede evitar el recargo arrendándolo a un inquilino calificado por el resto del año. El dueño debe presentar la solicitud de exención y proporcionar el contrato de arrendamiento, la información de contacto del inquilino y cualquier otra documentación que el DOF solicite. La agencia verificará que el inquilino cumple el requisito de residencia principal.
La exención no es automática. El DOF puede negar la solicitud si el arrendamiento no cumple los requisitos estatutarios o si el inquilino no vive en la unidad. Un arrendamiento a un miembro de la familia puede ser examinado más de cerca para asegurar que es en condiciones de mercado y que el inquilino genuinamente ocupa la propiedad como residencia principal.
La fecha límite del 13 de octubre y lo que sigue
El Departamento de Finanzas extendió la fecha límite de solicitud de exención para el año fiscal 2026–27 al 13 de octubre de 2026, desde una extensión anterior del 18 de septiembre. Dueños que recibieron un aviso del DOF indicando que su propiedad podría estar sujeta al recargo tenían hasta esa fecha para solicitar una exención. La fecha límite aplica a todos los tipos de propiedad cubiertos por el recargo.
Dueños que perdieron la fecha límite del 13 de octubre pueden aún apelar la determinación inicial del DOF dentro de 30 días de la fecha en que se transmitió el aviso. Si el DOF no envió aviso, el período de 30 días corre desde la fecha en que el recargo aparece en el rollo de valuación. Para los años fiscales 2026–27 y 2027–28, dueños también pueden presentar una apelación combinada ante la Comisión Tributaria de la Ciudad de Nueva York antes del 1 de marzo de 2027 para propiedades Clase Dos o el 15 de marzo de 2027 para propiedades Clase Uno, si están impugnando tanto la determinación de residencia principal como la determinación de valor de mercado.
Los primeros pagos del recargo vencen el 1 de enero de 2027. Dueños que solicitaron una exención y aún no han recibido una determinación deben contactar al DOF para confirmar su estado antes de la fecha de pago.
La aritmética para un condominio de $2.5 millones
Un condominio con un valor de mercado del DOF de $2.5 millones cae en el rango de $1 millón a $3 millones y debería un recargo del 4 por ciento si es una residencia no principal. El recargo anual es $100,000. Esa cifra es adicional al impuesto predial regular, que se calcula sobre el valor catastral—aproximadamente 45 por ciento del valor de mercado para condominios y cooperativas Clase Dos.
El recargo es fijo, no marginal. Una vez que el valor de mercado supera el umbral de $1 millón, la tasa del 4 por ciento aplica a los $2.5 millones completos, no solo al monto por encima de $1 millón. Una unidad valuada en $999,000 no debe nada; una unidad en $1,000,001 debe $40,000.
El análisis de Conquest muestra que 16,452 condominios y cooperativas en toda la ciudad caerían en el rango de $1 millón a $3 millones si son residencias no principales, con un recargo promedio de $58,048. Otras 4,400 unidades tienen valores de mercado dentro de $100,000 del umbral de $1 millón y cruzarían a la banda gravable con una apreciación modesta.
Fase Dos y el vencimiento
Comenzando el 1 de julio de 2028, el recargo se calculará sobre un valor de mercado de fase dos, que el estatuto ordena al DOF determinar usando ventas comparables y otros datos de mercado. Las tasas y umbrales permanecen iguales, pero se espera que la base de valuación desplace condominios y cooperativas hacia las tasas más bajas estilo casa de 0.8 por ciento, 1.05 por ciento y 1.3 por ciento, con un umbral de $5 millones. El Departamento de Finanzas aún no ha publicado la metodología para valuaciones de fase dos.
El estatuto vence el 30 de junio de 2031, a menos que la Legislatura del Estado de Nueva York lo extienda. El Contralor de la Ciudad proyectó aproximadamente $500 millones en ingresos anuales del recargo, aunque las recaudaciones reales dependerán de cuántos dueños reclamen exitosamente exenciones y cuántas propiedades se vendan o conviertan a residencias principales.
Verifique su valor de mercado del DOF ahora
El recargo se calcula sobre el valor de mercado del Departamento de Finanzas, no el valor catastral o el precio de compra. El valor de mercado aparece en el Aviso de Valor de Propiedad que el DOF envía cada enero. Para condominios y cooperativas, el valor catastral es aproximadamente 45 por ciento del valor de mercado y se usa solo para el impuesto predial regular, no el recargo.
Dueños que no están seguros si su propiedad está por encima del umbral o cuál sería su recargo si la unidad es no principal pueden verificar su valor de mercado del DOF y calcular el recargo usando la herramienta gratuita de Conquest en piedaterretax.nyc. La herramienta usa el Rollo de Valor de Mercado Suplementario de julio de 2026 y aplica las tasas correctas para condominios, cooperativas y casas. No es una determinación de responsabilidad—solo el DOF puede hacer esa determinación—pero muestra la cifra en dólares en juego.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento en NYC sujeto al impuesto pied-à-terre si soy residente de Florida?
El recargo se calcula según el uso de la propiedad, no según dónde usted declara impuestos o se registra para votar. Un snowbird con residencia en Florida todavía debe el recargo sobre un condominio en Manhattan si esa unidad no es su residencia principal y no aplica ninguna exención, según la Ley Tributaria de Nueva York Artículo 30-C.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condominio de $2.5 millones que no es mi residencia principal?
Un condominio con valor de mercado del DOF de $2.5 millones cae en el rango de $1 millón a $3 millones y debería un recargo del 4 por ciento si es residencia no principal. El recargo anual es $100,000, adicional al impuesto predial regular.
¿Me exime automáticamente del recargo NYC pasar más de 183 días al año en Florida?
No existe una regla clara de que pasar más de 183 días al año en Florida exime automáticamente la propiedad en Nueva York. El umbral de medio año es evidencia importante de dónde vive un dueño, pero no está codificado como un refugio seguro completo en el estatuto o las normas del DOF.