El requisito del contrato de un año
El recargo por no-residencia-principal de Nueva York—vigente desde el 1 de julio de 2026 hasta el 30 de junio de 2031—aplica a propiedades residenciales de alto valor que no se usan como residencia principal. Un contrato de arrendamiento bona fide y arm's-length de un inquilino calificado puede eximir la propiedad. Un arreglo de alquiler de corto plazo generalmente no puede.
Bajo la Ley Tributaria Artículo 30-C y las reglas de implementación del Departamento de Finanzas, una propiedad puede calificar para la exención de residencia principal cuando se usa como residencia principal del inquilino bajo un contrato de arrendamiento bona fide y arm's-length con un plazo de al menos un año. El inquilino debe realmente usar la unidad como residencia principal. La exención no aplica meramente porque el propietario haya firmado un contrato, el inquilino ocasionalmente se quede allí, la unidad se anuncie como disponible para ocupación más larga, o el propietario reporte ingresos por alquiler.
Un contrato de exactamente 12 meses satisface el plazo mínimo establecido, asumiendo que es bona fide, arm's-length, y el inquilino usa la propiedad como residencia principal. Un contrato más corto no cumple la condición estatutaria de contrato de un año.
Por qué Airbnb y las estancias cortas no califican
Las fuentes establecen el mínimo de un año para la exención de contrato-de-inquilino calificado pero no identifican una excepción especial de Airbnb a esa regla. Un arreglo típico de Airbnb u otra estancia de corto plazo—por noche, semana o mes a mes—no cumple la condición establecida de 'contrato de arrendamiento bona fide y arm's-length por un plazo no menor a un año'.
La Ley Local 18 es un asunto regulatorio separado. Las reglas de alquiler de corto plazo de Nueva York generalmente requieren que anfitriones y servicios de reserva cumplan con restricciones de registro y ocupación; no convierten estancias cortas en un contrato calificado de residencia principal de un año. El cumplimiento con la Ley Local 18 no establece, por sí mismo, una exención del Artículo 30-C.
Las fuentes disponibles no establecen que todo alquiler de corto plazo sea automáticamente gravable en toda situación factual. La pregunta sin resolver es si un arreglo particular de ocupación podría satisfacer los requisitos estatutarios de residencia principal a pesar de no describirse como un contrato convencional. Las fuentes profesionales consistentemente identifican el contrato arm's-length de al-menos-un-año como la categoría segura relevante.
Quién califica para la exención de residencia principal
La página actual de exención del DOF establece que el recargo generalmente no aplica cuando la propiedad es la residencia principal del propietario, un inquilino o subarrendatario, familiares inmediatos calificados (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto), o individuos que colectivamente poseen una participación mayoritaria en una entidad propietaria de la propiedad.
El inquilino relevante debe realmente usar la unidad como residencia principal. La exención estatutaria no aplica meramente porque el propietario haya firmado un contrato o el inquilino ocasionalmente se quede allí.
Tasas actuales, umbrales y base de valuación
El recargo aplica a propiedad residencial Clase 1 cubierta, unidades de condominio residenciales y unidades de vivienda cooperativa residenciales que excedan el umbral de valor de mercado aplicable y no sirvan como residencia principal. El recargo se calcula sobre el valor de mercado de la propiedad—la línea 'Market Value' en el Notice of Property Value—no el valor catastral.
Para condominios y cooperativas, el recargo es 4 por ciento si el valor de mercado es $1 millón a $3 millones, 5.25 por ciento si $3 millones a $5 millones, y 6.5 por ciento si $5 millones o más. Para casas de una a tres familias, el recargo es 0.8 por ciento si el valor de mercado es $5 millones a $15 millones, 1.05 por ciento si $15 millones a $25 millones, y 1.3 por ciento si $25 millones o más.
El recargo es plano: una vez que el valor de mercado supera el umbral, la tasa del tramo aplica al valor de mercado completo, no solo al exceso. Un condominio con un valor de mercado de $1.5 millones adeudaría $60,000 anuales (4 por ciento de $1.5 millones) si es una no-residencia-principal y no aplica ninguna exención.
Plazos y derechos de apelación
La fecha límite de solicitud de exención es el 13 de octubre de 2026 (extendida por el DOF el 6 de octubre de 2026; reemplaza todas las fechas anteriores). La extensión aplica a todos quienes recibieron un aviso del DOF 'You may be subject to...'.
El DOF envió avisos iniciales el 22 de julio de 2026 a propietarios cuyos registros no establecían estatus de residencia principal. La fecha límite original de exención en esos avisos era el 21 de agosto de 2026 para propietarios en general y el 24 de agosto de 2026 para unidades cooperativas. El DOF extendió la fecha límite al 18 de septiembre de 2026, luego la extendió nuevamente al 6 de octubre de 2026, y más recientemente al 13 de octubre de 2026.
La regla de apelación de determinación inicial es generalmente 30 días después de que el DOF transmita el aviso. Si el DOF no envía aviso, el período de apelación corre 30 días después de que el recargo aparezca por primera vez en el assessment roll. La página actual de apelación de la Comisión Tributaria de NYC identifica fechas límite del 1 de marzo de 2027 y 15 de marzo de 2027 para apelaciones de Clase Tributaria 2 y Clase Tributaria 1, respectivamente, para los años fiscales 2026/27 y 2027/28.
Litigio reciente y desafíos de implementación
El 29 de septiembre de 2026, el juez Wayne M. Ozzi de la Corte Suprema de Nueva York supuestamente dictaminó que la implementación del DOF fue arbitraria, caprichosa e ilegal. El fallo reportado ordenó a la Ciudad cancelar avisos previamente enviados, remover el supplemental roll existente, y hacer determinaciones iniciales individualizadas usando información tributaria disponible antes de emitir nuevos avisos.
La Ciudad presentó un aviso de apelación el 29 de septiembre de 2026, según Rosenberg & Estis, y supuestamente continuó implementando el recargo mientras la apelación permanecía pendiente. Las fuentes disponibles no establecen que el litigio haya sido finalmente resuelto. La validez y administración de la implementación existente permanecen sin resolver.
Cuántas propiedades están expuestas
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF muestra aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad que adeudarían el recargo si la unidad es una no-residencia-principal. La mayoría son residencias principales y no adeudan nada. Estas son cifras de exposición, no un pronóstico de lo que la ciudad recaudará.
Manhattan representa aproximadamente 17,000 unidades de condominio y cooperativa sobre el umbral de $1 millón, con un recargo promedio de $68,559 si no-principal. Brooklyn tiene aproximadamente 3,300 casas sobre el umbral de $5 millones, con un recargo promedio de $52,630 si no-principal. El Bronx tiene 77 casas sobre el umbral; Queens tiene 35 casas y ocho condominios o cooperativas; Staten Island tiene 23 casas.
Los códigos postales principales para exposición de condominio y cooperativa son 10019 (975 unidades), 10012 (932 unidades), y 10013 (1,751 unidades). Aproximadamente 4,400 unidades tienen un valor de mercado dentro de $100,000 del umbral de $1 millón; aproximadamente 10,000 están dentro de $200,000.
Qué observar a continuación
La apelación de la Ciudad del fallo del 29 de septiembre de 2026 permanece pendiente. El DOF no ha anunciado si emitirá nuevos avisos individualizados o continuará con el supplemental roll existente. El primer pago vence el 1 de enero de 2027, asumiendo que el recargo sobreviva el litigio.
Propietarios que recibieron un aviso del DOF y creen que califican para la exención de residencia principal—ya sea porque viven en la unidad, un familiar calificado lo hace, o un inquilino lo hace bajo un contrato de arrendamiento bona fide y arm's-length de al menos un año—deben presentar antes del 13 de octubre de 2026. Propietarios que no recibieron un aviso pero cuya propiedad excede el umbral deben confirmar su estatus con el DOF.
El verificador gratuito del impuesto pied-à-terre de Conquest muestra si el valor de mercado del DOF de tu propiedad la coloca sobre el umbral del recargo y estima el recargo anual si es una no-residencia-principal. Este es contenido educativo de Conquest, una correduría licenciada, y no es asesoría legal o tributaria.
Preguntas frecuentes
¿Califica mi apartamento para la exención si lo alquilo por Airbnb?
Un arreglo típico de Airbnb u otra estancia de corto plazo—por noche, semana o mes a mes—no cumple la condición establecida de 'contrato de arrendamiento bona fide y arm's-length por un plazo no menor a un año'. Para que una propiedad califique para la exención de residencia principal mediante un inquilino, se requiere un contrato de arrendamiento de al menos un año y el inquilino debe realmente usar la unidad como residencia principal.
¿Cuánto es el recargo sobre un condominio de $1.5 millones que no es mi residencia principal?
Un condominio con un valor de mercado de $1.5 millones adeudaría $60,000 anuales (4 por ciento de $1.5 millones) si es una no-residencia-principal y no aplica ninguna exención. El recargo es plano: una vez que el valor de mercado supera el umbral, la tasa del tramo aplica al valor de mercado completo, no solo al exceso.
¿Puede un contrato de arrendamiento de 12 meses exactos eximir mi propiedad del recargo?
Un contrato de exactamente 12 meses satisface el plazo mínimo establecido, asumiendo que es bona fide, arm's-length, y el inquilino usa la propiedad como residencia principal. El inquilino relevante debe realmente usar la unidad como residencia principal; la exención no aplica meramente porque el propietario haya firmado un contrato o el inquilino ocasionalmente se quede allí.