La bifurcación de valuación
El recargo pied-à-terre de Nueva York, vigente desde el 1 de julio de 2026, calcula la obligación sobre el valor de mercado—no el valor catastral—y el camino hacia esa cifra depende de si la propiedad es un condominio o una cooperativa. Una unidad de condominio se valúa como lote individual. Un apartamento cooperativo se valúa mediante el marco de valor de mercado del edificio, luego se asigna al porcentaje de participación del accionista.
El recargo es fijo una vez que una unidad supera el umbral: 4 por ciento sobre el valor de mercado total entre $1 millón y $3 millones, 5.25 por ciento de $3 millones a $5 millones, y 6.5 por ciento por encima de $5 millones durante la Fase 1 (hasta el 30 de junio de 2028), según las reglas finales del Departamento de Finanzas adoptadas bajo el Código Administrativo §§ 11-3201 y 11-3202. Un propietario de condominio ve el valor de mercado de la unidad en el Aviso Anual de Valor de Propiedad. Un accionista cooperativo debe rastrear el valor de mercado aplicable del edificio, multiplicar por el porcentaje de participación de la unidad y confirmar que el resultado cruza el umbral de $1 millón.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF muestra que 17,371 unidades de condominio y cooperativa en toda la ciudad adeudarían el recargo si son residencias no principales—16,709 de ellas en Manhattan, donde la mediana del recargo entre unidades expuestas es $53,665. Brooklyn representa 649 unidades de condominio y cooperativa expuestas, con una mediana de recargo de $46,763. El Bronx tiene cinco unidades expuestas, Queens ocho y Staten Island ninguna en la categoría condominio/cooperativa.
Asignación cooperativa: ninguna fórmula universal
Los resúmenes profesionales revisados en octubre de 2026 confirman que los umbrales cooperativos se vinculan al valor de mercado de Fase 1 o Fase 2 pero no establecen ninguna fórmula universal que permitiría a un propietario calcular el recargo únicamente a partir del número de acciones listadas en un contrato de arrendamiento propietario. El DOF usa el marco de valor de mercado de la propiedad cooperativa y asigna el valor relevante a la unidad mediante el interés de propiedad del accionista, según la actualización del 29 de octubre de 2026 de Holland & Knight.
Un porcentaje de acciones publicado no es determinante sin aplicar la metodología de valuación del DOF. Dos unidades cooperativas con recuentos de acciones idénticos en edificios de diferente valor de mercado total enfrentarán recargos diferentes. La misma unidad también puede enfrentar un recargo diferente año tras año si el valor de mercado del edificio cambia, incluso si el porcentaje de acciones permanece constante.
Un propietario cooperativo que dispute el recargo debe impugnar la valuación del edificio, la asignación del porcentaje de acciones, o ambas—no simplemente la descripción de la unidad. La disputa de un propietario de condominio se centra en los comparables de la propia unidad y cualquier error administrativo en la línea de valor de mercado de la unidad.
Fechas límite de presentación: la ventana cooperativa de tres días que desapareció
El DOF inicialmente fijó la fecha límite de exención al 21 de agosto de 2026 para viviendas y condominios y al 24 de agosto de 2026 para apartamentos cooperativos. El 18 de septiembre de 2026, el departamento extendió la fecha límite al 18 de septiembre para todos los propietarios que recibieron un aviso, eliminando la distinción de tres días.
La fecha límite operativa para el año fiscal 2026–27 es ahora el 13 de octubre de 2026, extendida desde el 6 de octubre de 2026 por el alcalde Mamdani y el comisionado del DOF Lee el 6 de octubre de 2026, según la página actual de exención del DOF. Los propietarios que perdieron esa fecha y creen que la propiedad califica para exención—porque es la residencia principal del propietario, un familiar inmediato (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto), o un inquilino de doce meses en condiciones de mercado—pueden presentar una apelación de valuación ante la Comisión Tributaria de NYC, esperada en marzo de 2027, aunque la fecha exacta de marzo aún no se ha publicado.
El reclamo de exención requiere evidencia de que la propiedad es una residencia principal. Para condominios, esa evidencia concierne a la unidad y su propietario u ocupante calificado. Para cooperativas, los registros del edificio y del accionista pueden ser relevantes, y el contrato de arrendamiento propietario puede establecer términos de ocupación.
Qué estructura sale mejor
Ninguna. El recargo se aplica de manera idéntica a condominios y cooperativas una vez que se determina el valor de mercado—mismas tasas, mismos umbrales, mismas reglas de exención. La diferencia es procesal: los propietarios de condominios ven el valor de mercado de su unidad directamente en el aviso del DOF; los propietarios cooperativos deben reconstruirlo a partir del valor del edificio y su porcentaje de participación.
Los datos de Conquest muestran que el valor de mercado mediano entre unidades de condominio y cooperativa expuestas en Manhattan en los doce códigos postales principales oscila entre $1.30 millones (10065) y $1.63 millones (10012). En 10019, 975 unidades están expuestas, con un recargo promedio de $86,862. En 10013, 1,751 unidades están expuestas, con un recargo promedio de $74,077. Esas cifras representan lo que el recargo sería si la unidad es no principal; la mayoría son residencias principales y no adeudan nada.
En toda la ciudad, 16,452 unidades de condominio y cooperativa caen en la banda de $1 millón a $3 millones, con un recargo promedio de $58,048 entre unidades expuestas. Otras 722 unidades se sitúan entre $3 millones y $5 millones (recargo promedio $192,575), y 197 unidades superan $5 millones (recargo promedio $478,899). Otras 4,400 unidades están dentro de $100,000 del umbral de $1 millón y lo cruzarían con una apreciación modesta.
Qué verificar ahora
Los propietarios de cualquier estructura deben confirmar el valor de mercado que el DOF está usando y si la propiedad califica para exención. El primer pago del recargo vence el 1 de enero de 2027. El recargo expira el 30 de junio de 2031, y la Fase 2—que revalúa condominios y cooperativas sobre ventas comparables hacia un umbral de $5 millones y tasas más bajas—comienza el 1 de julio de 2028.
Conquest mantiene un verificador gratuito de valor de mercado del DOF y recargo en piedaterretax.nyc que muestra el valor de mercado que el DOF tiene registrado y el recargo resultante si la propiedad es no principal. La herramienta cubre condominios, cooperativas y viviendas de una a tres familias en los cinco distritos.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento cooperativo sujeto al impuesto pied-à-terre de NYC?
Su apartamento cooperativo está sujeto al recargo si su valor de mercado asignado—calculado multiplicando el valor de mercado del edificio por su porcentaje de participación—supera $1 millón y la unidad no es su residencia principal ni la de un familiar inmediato o inquilino de doce meses en condiciones de mercado. El recargo es 4 por ciento sobre el valor de mercado total entre $1 millón y $3 millones, 5.25 por ciento de $3 millones a $5 millones, y 6.5 por ciento por encima de $5 millones durante la Fase 1.
¿Cuánto es el impuesto en un condominio de $2 millones en Manhattan?
Un condominio con valor de mercado de $2 millones que no sea residencia principal adeudaría un recargo de 4 por ciento sobre el valor total, es decir $80,000 anuales durante la Fase 1 (hasta el 30 de junio de 2028). El análisis de Conquest muestra que la mediana del recargo entre unidades expuestas en Manhattan es $53,665.
¿Cambia el impuesto pied-à-terre si tengo un condominio en lugar de una cooperativa?
No, el recargo se aplica de manera idéntica a condominios y cooperativas una vez que se determina el valor de mercado—mismas tasas, mismos umbrales, mismas reglas de exención. La diferencia es procesal: los propietarios de condominios ven el valor de mercado de su unidad directamente en el aviso del DOF, mientras que los propietarios cooperativos deben reconstruirlo a partir del valor del edificio y su porcentaje de participación.