¿El impuesto pied-à-terre aplica a casas en Brooklyn y Queens?
Sí. El recargo por residencia no principal de la Ciudad de Nueva York cubre viviendas unifamiliares, bifamiliares y trifamiliares en toda la ciudad cuando el valor de mercado aplicable del DOF es de al menos $5 millones y la propiedad no es la residencia principal del propietario, la residencia principal de un familiar inmediato, ni está ocupada por un inquilino calificado. El estatuto no exime a Brooklyn ni a Queens.
El recargo entró en vigor el 1 de julio de 2026, bajo el Artículo 30-C de la Ley Tributaria. Para casas, el umbral se basa en el promedio de cinco años del valor de mercado de la residencia según el DOF. El informe del Comptroller del 16 de octubre de 2026 confirma que las residencias unifamiliares, bifamiliares y trifamiliares con un valor de mercado promedio de cinco años de $5 millones o más caen dentro de la categoría cubierta.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF muestra 3,311 casas en Brooklyn y 35 casas en Queens con valores de mercado por encima del umbral de $5 millones. Esas unidades deberían pagar el recargo si son residencias no principales; la mayoría son residencias principales y no deben nada.
¿Cuáles son las tasas para casas por encima de $5 millones?
El recargo es un porcentaje fijo del valor de mercado completo del DOF una vez que la propiedad supera el umbral. Para viviendas unifamiliares, bifamiliares y trifamiliares, las tasas son 0.80 por ciento para valores de mercado de $5 millones o más pero menos de $15 millones; 1.05 por ciento para $15 millones o más pero menos de $25 millones; y 1.30 por ciento para $25 millones o más.
Una casa en Brooklyn valuada en $6 millones debería pagar $48,000 anuales si es una residencia no principal. Una casa de $16 millones debería pagar $168,000. El recargo aplica al valor de mercado completo, no solo al monto por encima del umbral.
Las casas en Brooklyn por encima del umbral deberían pagar un promedio de $52,630 si son residencias no principales, con una mediana de $47,744, según el análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF. Las casas en Manhattan por encima del umbral deberían pagar un promedio de $105,610, con una mediana de $66,668.
¿Cómo determina el DOF si una casa es una residencia principal?
El DOF determina el estatus de residencia principal al 5 de enero, fecha de estado tributario que precede al año fiscal. La exención aplica si el propietario, el cónyuge del propietario, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto utilizó la propiedad como residencia principal en esa fecha, o si un inquilino persona natural ocupó la unidad bajo un contrato de arrendamiento de 12 meses en condiciones de mercado.
El DOF estaba obligado a hacer su determinación inicial y proporcionar notificación a más tardar el 30 de agosto de 2026. Los propietarios que recibieron una notificación indicando que podrían estar sujetos al recargo tenían hasta el 13 de octubre de 2026 para solicitar una exención. El DOF extendió ese plazo dos veces; la fecha del 13 de octubre reemplaza las fechas anteriores del 21 de agosto, 24 de agosto, 18 de septiembre y 6 de octubre.
Los propietarios pueden apelar la determinación inicial del DOF dentro de los 30 días posteriores a que el DOF transmita la notificación. Si el DOF no transmite una notificación, la apelación vence dentro de los 30 días posteriores a que el recargo aparezca en el registro de evaluación. Los propietarios que no estén de acuerdo con la determinación de valuación pueden apelar ante la New York City Tax Commission.
¿Dónde están las casas de $5 millones o más fuera de Manhattan?
Las fuentes oficiales establecen la categoría legal y la regla de valuación pero no publican un inventario actual por distrito que identifique cada casa calificada en Brooklyn y Queens. El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF muestra que 3,311 casas en Brooklyn y 35 casas en Queens tienen valores de mercado por encima del umbral de $5 millones.
Esas cifras son conteos de exposición. La mayoría de las unidades son residencias principales y no deben nada. El recargo aplica solo a residencias no principales.
Para comparación, 16,709 condominios y cooperativas en Manhattan y 3,356 casas en Manhattan tienen valores de mercado por encima de sus respectivos umbrales. Los condominios y cooperativas tienen un esquema separado que comienza en $1 millón: 4.00 por ciento para $1 millón a $2,999,999; 5.25 por ciento para $3 millones a $4,999,999; y 6.50 por ciento a $5 millones o más. Esos umbrales de condominio y cooperativa no aplican a una casa independiente en Brooklyn o Queens.
¿Cuándo vence el primer pago?
El recargo se impone en el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026. El estatuto que lo rige aborda el tratamiento de cuotas por referencia a la segunda cuota semestral de impuestos a la propiedad. Los resúmenes profesionales indican que se espera que el primer recargo aparezca en las facturas de impuestos a la propiedad con vencimiento el 1 de enero de 2027, pero el DOF no ha publicado una notificación de pago confirmando esa fecha para cada propiedad cubierta.
El recargo no expira hasta el 30 de junio de 2031. Los propietarios de casas por encima del umbral de $5 millones deben verificar su valor de mercado del DOF y su estatus de residencia principal antes de que llegue la primera factura.
¿Qué deben hacer ahora los propietarios de casas en Brooklyn y Queens?
Verifique su valor de mercado del DOF. El recargo se calcula sobre el valor de mercado que aparece en su Notice of Property Value, no sobre el valor catastral utilizado para los impuestos regulares a la propiedad. Para casas, la cifra relevante es el promedio de cinco años del valor de mercado del DOF.
Si recibió una notificación del DOF indicando que podría estar sujeto al recargo y usted utiliza la propiedad como su residencia principal, o un familiar inmediato lo hace, o un inquilino calificado lo hace, debió haber solicitado la exención antes del 13 de octubre de 2026. Si perdió ese plazo, contacte al DOF o a un abogado tributario para determinar si aún puede apelar.
El verificador gratuito de valor de mercado del DOF y recargo de Conquest muestra si su propiedad está por encima del umbral y estima el recargo anual si es una residencia no principal. La herramienta utiliza el Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF y aplica las tasas estatutarias. No es asesoría legal ni tributaria, pero le da la aritmética antes de que llegue la primera factura.
Preguntas frecuentes
¿Mi casa en Brooklyn está sujeta al impuesto pied-à-terre si vale más de $5 millones?
Sí, si su casa unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar en Brooklyn tiene un valor de mercado promedio de cinco años del DOF de al menos $5 millones y no es su residencia principal, la residencia principal de un familiar inmediato, ni está ocupada por un inquilino calificado, está sujeta al recargo. El estatuto no exime a Brooklyn ni a Queens.
¿Cuánto es el impuesto sobre una casa de $6 millones que no es mi residencia principal?
Una casa valuada en $6 millones pagaría $48,000 anuales si es una residencia no principal, aplicando la tasa de 0.80 por ciento para valores de mercado de $5 millones o más pero menos de $15 millones. El recargo aplica al valor de mercado completo, no solo al monto por encima del umbral.
¿Cuándo vence el primer pago del recargo pied-à-terre para casas?
Se espera que el primer recargo aparezca en las facturas de impuestos a la propiedad con vencimiento el 1 de enero de 2027, aunque el DOF no ha publicado una notificación de pago confirmando esa fecha para cada propiedad cubierta. El recargo se impone en el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026 y no expira hasta el 30 de junio de 2031.