El rango ajustado del Contralor
La Nota Fiscal 2-2026 del Contralor de la Ciudad de Nueva York Brad Lander, fechada en agosto de 2026, estima que el nuevo recargo sobre residencias no principales producirá un gravamen anual nocional de aproximadamente $510 millones antes de ajustes. Después de contabilizar unidades alquiladas a residentes principales y respuestas conductuales—propietarios que cambian el uso, la titularidad o la residencia—el Contralor proyecta un rango cobrable de aproximadamente $340 millones a $380 millones. El presupuesto del Alcalde asume $500 millones a partir del año fiscal 2027.
La brecha refleja la cautela del Contralor de que no toda propiedad por encima del umbral estatutario generará ingresos. El universo subyacente contiene poco más de 11,200 propiedades en el análisis del Contralor, pero el rendimiento realizado depende de cuántos propietarios reclaman exenciones y cuántos modifican sus arreglos para evitar el cargo.
Qué afecta el recargo
El recargo entró en vigor el 1 de julio de 2026 y aplica a viviendas, condominios y unidades cooperativas de alto valor que no se usan como residencia principal. Para años fiscales que comienzan el 1 de julio de 2026 y antes del 1 de julio de 2028, el cargo se calcula usando el valor de mercado de fase uno de la propiedad—la cifra que DOF publica en el Notice of Property Value—no el valor catastral.
Para propiedad Clase 1 cubierta (viviendas de una a tres familias), las tasas son 0.8 por ciento sobre valor de mercado entre $5 millones y $15 millones, 1.05 por ciento desde $15 millones hasta $25 millones, y 1.3 por ciento por encima de $25 millones. Para unidades de condominio y cooperativas cubiertas, las tasas son 4 por ciento sobre valor de mercado entre $1 millón y $3 millones, 5.25 por ciento desde $3 millones hasta $5 millones, y 6.5 por ciento por encima de $5 millones. La tasa aplica al valor de mercado completo una vez cruzado el umbral, no solo al exceso.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 de DOF muestra aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad con valores de mercado por encima de los umbrales estatutarios. La mayoría son residencias principales y no deben nada; la cifra representa exposición, no un pronóstico de lo que la ciudad cobrará. Manhattan tiene 16,709 condominios y cooperativas y 3,356 casas por encima de los umbrales. Brooklyn representa 3,311 casas y 649 condominios y cooperativas. El Bronx, Queens y Staten Island juntos tienen menos de 150 unidades por encima de los umbrales.
Plazos de exención y qué sigue
DOF comenzó a enviar avisos a propietarios potencialmente afectados el 29 de junio de 2026. El plazo para solicitar exención se fijó originalmente para finales de agosto de 2026, luego se extendió al 18 de septiembre de 2026 por el Alcalde Zohran Kwame Mamdani y el Comisionado de DOF Richard Lee. DOF extendió el plazo nuevamente: 6 de octubre de 2026 para viviendas residenciales y condominios, y 13 de octubre de 2026 para unidades cooperativas. Las fechas diferentes reflejan los portales de solicitud separados que DOF mantiene para cada tipo de propiedad.
Tax Law § 1352 requirió que DOF proporcionara su aviso de determinación de residencia principal a más tardar el 30 de agosto de 2026 para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026. Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de un aviso para apelar. El estatuto no especifica la fecha de vencimiento del primer pago; los materiales de implementación de DOF deben consultarse directamente para el calendario de facturación.
El comentario presupuestario del Contralor del 16 de octubre continuó identificando la proyección de $500 millones del Alcalde mientras advertía que supuestos de propuestas anteriores podrían reducir los ingresos en aproximadamente $119 millones. El estatuto está programado para ser derogado el 30 de junio de 2031. Si la ciudad cobra más cerca de $340 millones o $500 millones dependerá de cuántos propietarios presenten exenciones, cuántos cambien su residencia y cuántos vendan antes de que venza el primer pago.
El verificador gratuito de valor de mercado de DOF de Conquest muestra si el valor de mercado de una propiedad cae por encima de los umbrales estatutarios y calcula el monto del recargo si la unidad se determina como residencia no principal. La herramienta usa el Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 de DOF y se actualiza a medida que se publican nuevos registros.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero espera recaudar la ciudad con el impuesto sobre pied-à-terre?
El Contralor de la Ciudad de Nueva York proyecta un rango cobrable de aproximadamente $340 millones a $380 millones al año, mientras que el presupuesto del Alcalde asume $500 millones a partir del año fiscal 2027. La brecha refleja la cautela del Contralor de que no toda propiedad por encima del umbral estatutario generará ingresos debido a exenciones y cambios de comportamiento de los propietarios.
¿Mi apartamento está sujeto al recargo si vale más de $1 millón?
El recargo aplica solo a viviendas, condominios y unidades cooperativas de alto valor que no se usan como residencia principal. Para condominios y cooperativas, el umbral es $1 millón de valor de mercado; para viviendas de una a tres familias (Clase 1), el umbral es $5 millones. Si la propiedad es su residencia principal, no debe nada.
¿Cuál es la tasa del impuesto sobre mi condominio de $4 millones que no es mi residencia principal?
Para unidades de condominio y cooperativas cubiertas con valor de mercado entre $3 millones y $5 millones, la tasa es 5.25 por ciento sobre el valor de mercado completo. La tasa aplica al valor de mercado completo una vez cruzado el umbral, no solo al exceso.