Qué cambia en 2028
A partir del 1 de julio de 2028, el Departamento de Finanzas podrá cotejar las declaraciones de impuesto sobre la renta personal del Estado de Nueva York con los registros de propiedad para identificar residencias primarias, según las reglas finales del DOF adoptadas en 2026. Esa es una herramienta de identificación. No crea una nueva exención, no elimina gradualmente el recargo, ni otorga alivio a propietarios que no pudieron establecer residencia primaria bajo los criterios existentes.
El recargo mismo permanece vigente hasta el 30 de junio de 2031. Los condominios y cooperativas valuados en $1 millón o más continúan enfrentando un recargo del 4 por ciento sobre el valor de mercado completo si la unidad no es una residencia primaria. Las casas y propiedades de una a tres familias valuadas en $5 millones o más permanecen sujetas a un recargo del 0.8 por ciento bajo la misma prueba de no-primaria.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF muestra aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad que caen por encima de los umbrales aplicables. La mayoría son residencias primarias y no deben nada. Pero las unidades que sí deben—porque el propietario vive en otro lugar o alquila la propiedad a corto plazo—no verán desaparecer esa obligación en 2028 a menos que el uso cambie o el propietario califique bajo una exención existente.
Quién califica para alivio ahora
El estatuto exime la propiedad que sirve como residencia primaria del propietario o de un miembro inmediato de la familia: cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto. También exime unidades arrendadas por al menos doce meses a una persona natural bajo un acuerdo arm's-length, siempre que el inquilino use la unidad como residencia primaria.
Los propietarios que recibieron un aviso del DOF en el verano de 2026 tuvieron hasta el 13 de octubre de 2026 para presentar una solicitud de exención. El DOF extendió ese plazo dos veces—primero del 21 y 24 de agosto al 18 de septiembre, luego al 6 de octubre, y finalmente al 13 de octubre. La extensión aplicó a todas las casas residenciales, condominios y unidades cooperativas que recibieron el aviso inicial.
Los propietarios que perdieron el plazo del 13 de octubre aún pueden apelar una determinación final del DOF ante la Comisión Tributaria de la Ciudad de Nueva York antes del 1 de marzo de 2027, para propiedades Clase 2, o el 15 de marzo de 2027, para propiedades Clase 1—o dentro de treinta días del aviso de determinación del DOF, lo que sea posterior. Esa apelación aborda tanto el hallazgo de residencia primaria como la cifra de valor de mercado que el DOF usó para calcular el recargo.
La aritmética para un propietario de Manhattan
Un condominio de dos habitaciones en el código postal 10013 lleva un valor de mercado del DOF de $1.43 millones, la mediana para unidades por encima del umbral en ese vecindario. El propietario vive en Westchester y usa la unidad los fines de semana. Porque el condominio no es la residencia primaria del propietario y no está arrendado a un inquilino calificado, la unidad cae en el rango de $1 millón a $3 millones.
El recargo es 4 por ciento del valor de mercado completo: $57,200 por año. Esa cifra es adicional al impuesto a la propiedad ordinario, que corre aproximadamente $1,400 por mes para una unidad en esa valuación. El propietario deberá el recargo cada año hasta el año fiscal 2031 a menos que la propiedad se convierta en una residencia primaria o el propietario entre en un contrato de arrendamiento de doce meses con un inquilino persona natural que viva allí a tiempo completo.
Si el propietario vende antes del 1 de julio de 2028, el comprador hereda la misma prueba. Si el nuevo propietario también mantiene la unidad como segunda residencia, el recargo continúa. El cambio de regla de 2028 no reinicia el reloj ni crea un período de gracia para nuevos compradores.
Dónde se concentra la exposición
Manhattan tiene 16,709 unidades de condominio y cooperativa por encima del umbral de $1 millón, según el análisis de Conquest del registro del DOF. El recargo promedio para esas unidades sería $68,559 si ninguna calificara para una exención; la mediana es $53,665. El código postal 10013—Tribeca—solo representa 1,751 unidades, el conteo más alto en la ciudad.
Brooklyn muestra 649 condominios y cooperativas por encima del umbral, con una exposición promedio de $57,678. Las casas en Brooklyn agregan otras 3,311 propiedades, la mayoría valuadas entre $5 millones y $15 millones y enfrentando la tasa del 0.8 por ciento. El Bronx, Queens y Staten Island juntos contribuyen menos de 150 unidades al total de la ciudad.
Aproximadamente 4,400 unidades están dentro de $100,000 del umbral de $1 millón. Una modesta revisión al alza en la evaluación de valor de mercado del DOF podría empujar esas unidades a la zona de recargo, incluso si el propietario ha vivido en la unidad por años y la considera una residencia primaria. Los propietarios en esa banda deben confirmar su estado de exención antes de que llegue la primera factura en enero de 2027.
Qué vigilar
Se esperan las primeras facturas de recargo a finales de 2026 o principios de 2027, con pago debido el 1 de enero de 2027, según el resumen de octubre de 2026 del Contralor de la Ciudad de Nueva York. El DOF no ha publicado un calendario de facturación final, pero el estatuto requiere que la recaudación siga el calendario ordinario de impuesto a la propiedad—trimestralmente para propiedades con valores catastrales por encima de $250,000, semestralmente para aquellas por debajo.
La regla de cotejo con PIT que entra en vigor en el año fiscal 2028 puede facilitar que el DOF identifique propietarios que presentan declaraciones del Estado de Nueva York y reclaman la propiedad como residencia primaria. Sin embargo, no ayudará a un propietario que presenta como residente de Florida o Connecticut y usa la unidad de Nueva York ocasionalmente. Para ese propietario, el recargo permanece vigente hasta 2031 a menos que la propiedad se venda o se convierta a un uso calificado.
El verificador gratuito de valor de mercado del DOF de Conquest muestra la cifra de recargo que el DOF usará para cualquier dirección, basado en el registro de julio de 2026. Los propietarios que aún no han confirmado su estado de exención o apelado su valor de mercado pueden ingresar la dirección de la propiedad para ver la exposición antes de que cierre la primera factura.
Preguntas frecuentes
¿El cambio de 2028 elimina el recargo pied-à-terre para mi apartamento?
No, el cambio de 2028 solo permite al Departamento de Finanzas cotejar declaraciones de impuestos estatales con registros de propiedad para identificar residencias primarias; no crea una nueva exención ni elimina el recargo. El recargo permanece vigente hasta el 30 de junio de 2031 para condominios y cooperativas valuados en $1 millón o más que no sean residencias primarias.
¿Cuánto es el impuesto pied-à-terre sobre un condominio de $1.43 millones que uso los fines de semana?
El recargo es del 4 por ciento del valor de mercado completo, lo que equivale a $57,200 por año para un condominio de $1.43 millones que no es residencia primaria. Esta cifra es adicional al impuesto a la propiedad ordinario y se debe cada año hasta el año fiscal 2031 a menos que la propiedad se convierta en residencia primaria o se arriende por doce meses a un inquilino calificado.
¿Mi apartamento califica para exención si lo alquilo a corto plazo?
No, solo califican para exención las unidades arrendadas por al menos doce meses a una persona natural bajo un acuerdo arm's-length, siempre que el inquilino use la unidad como residencia primaria. Los alquileres a corto plazo no cumplen con este requisito y la unidad permanecerá sujeta al recargo.