El mansion tax es un cargo al comprador en el momento del cierre
El mansion tax suplementario del Estado de Nueva York aplica a transferencias de propiedad residencial en la Ciudad de Nueva York cuando la contraprestación es de $1 millón o más. El comprador lo paga una vez, al cierre, además de los impuestos de transferencia ordinarios del Estado de Nueva York y de NYC.
La tasa es escalonada. Una compra de $5 millones cae en el tramo del 2.25 por ciento, produciendo un mansion tax de $112,500. Ese es el final de la obligación. El impuesto se calcula sobre la contraprestación gravable y no se repite.
El esquema de tasas va desde 1.00 por ciento sobre contraprestación entre $1 millón y $2 millones hasta 3.90 por ciento sobre contraprestación de $25 millones o más. El mansion tax existe desde 1989 y fue enmendado por última vez en 2019 para agregar los tramos superiores.
El recargo pied-à-terre es un gravamen anual sobre el valor de mercado del DOF
El Artículo 30-C de la Ley Tributaria de Nueva York autoriza el recargo anual de NYC sobre ciertas residencias no primarias. Firmado el 28 de mayo de 2026, el recargo entró en vigor el 1 de julio de 2026 y está programado para expirar el 30 de junio de 2031.
El recargo se basa en el valor de mercado del Departamento de Finanzas—la cifra que aparece en el Notice of Property Value cada año—no en el precio de compra. Para condominios y cooperativas, el valor de mercado del DOF es distinto del valor catastral; el valor catastral para propiedades Clase 2 es aproximadamente el 45 por ciento del valor de mercado y se usa únicamente para calcular el impuesto predial regular.
Las reglas adoptadas del DOF establecen que el recargo se "calcula como el producto de una tasa de recargo establecida por estatuto y el valor de mercado de la propiedad aplicable." Los valores de unidades cooperativas se derivan del valor de mercado mediante los ratios de participación estatutarios. No hay excepción que haga que condos o cooperativas se basen en valor catastral en la primera fase.
Para los años fiscales de impuesto predial 2026–27 y 2027–28, las tasas son 4.00 por ciento sobre unidades de condominio o cooperativa con valor de mercado entre $1 millón y $3 millones, 5.25 por ciento sobre unidades entre $3 millones y $5 millones, y 6.50 por ciento sobre unidades de $5 millones o más. Casas unifamiliares, bifamiliares o trifamiliares enfrentan tasas menores: 0.80 por ciento sobre valor de mercado entre $5 millones y $15 millones, 1.05 por ciento entre $15 millones y $25 millones, y 1.30 por ciento de $25 millones o más.
Una compra de $5 millones produce facturas anuales muy diferentes
Un comprador que cierra sobre una propiedad de $5 millones paga el mansion tax de $112,500 una vez. El recargo pied-à-terre depende de lo que el DOF determine que sea el valor de mercado y de si la propiedad es una casa o un condo.
Si el valor de mercado del DOF es exactamente $5 millones y la propiedad es una residencia no primaria calificada, una casa unifamiliar a trifamiliar debería $40,000 por año bajo la tasa del 0.80 por ciento. Una unidad de condominio o cooperativa debería $325,000 por año bajo la tasa del 6.50 por ciento.
Esos cálculos asumen que la propiedad está sujeta al recargo y que no aplica ninguna exención. El estatuto provee exenciones para residencias primarias del propietario o familia inmediata—cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto—y para unidades ocupadas por un inquilino persona natural con contrato de 12 meses a distancia de negociación.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad estarían expuestas al recargo si son residencias no primarias. La mayoría son residencias primarias y no deben nada. En Manhattan, 16,709 unidades de condo y cooperativa caen por encima del umbral de $1 millón; el recargo mediano para esas unidades sería $53,665 si son no primarias.
El estatus no primario se determina al 5 de enero de la fecha de estatus gravable que precede al año fiscal, no por cuánto del año el propietario pasó en la unidad. Propietarios que recibieron un aviso del DOF indicando que pueden estar sujetos al recargo tuvieron hasta el 13 de octubre de 2026 para solicitar una exención para el año fiscal 2026–27. El DOF extendió la fecha límite dos veces; la fecha original era el 21 de agosto de 2026, luego el 18 de septiembre de 2026, y finalmente el 13 de octubre de 2026.
Qué observar
El primer pago del recargo vence el 1 de enero de 2027. Los propietarios pueden apelar una determinación inicial dentro de 30 días después de la fecha en que se transmite el aviso de la determinación inicial, según las reglas adoptadas del DOF.
A partir del 1 de julio de 2028, el estatuto ordena al DOF revaluar condominios y cooperativas sobre ventas comparables, moviéndolos hacia el esquema de tasas menores que actualmente aplica solo a casas unifamiliares a trifamiliares. Ese esquema de fase dos aún no ha sido publicado en forma final.
La Oficina del Contralor proyectó que el recargo generaría aproximadamente $500 millones por año. El estatuto expira el 30 de junio de 2031 a menos que sea extendido por legislación posterior.
Conquest ofrece una calculadora gratuita de valor de mercado del DOF y recargo que muestra si una propiedad específica cae por encima del umbral y estima la factura anual. Este artículo es contenido educativo de Conquest, una correduría licenciada, y no es asesoría legal o tributaria.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre el mansion tax y el recargo pied-à-terre en cuanto a frecuencia de pago?
El mansion tax se paga una sola vez al cierre de la compra, mientras que el recargo pied-à-terre es un gravamen anual que se cobra cada año sobre el valor de mercado determinado por el Departamento de Finanzas. El mansion tax es un cargo único al comprador; el recargo pied-à-terre se repite anualmente si la propiedad califica como residencia no primaria.
¿Cuánto pagaría de recargo pied-à-terre anual si mi condominio tiene un valor de mercado del DOF de $5 millones?
Una unidad de condominio o cooperativa con valor de mercado de $5 millones debería $325,000 por año bajo la tasa del 6.50 por ciento, asumiendo que la propiedad está sujeta al recargo y no aplica ninguna exención. Esta tasa del 6.50 por ciento aplica a unidades de condominio o cooperativa de $5 millones o más durante los años fiscales 2026–27 y 2027–28.
¿Mi apartamento está exento del recargo pied-à-terre si es mi residencia principal?
Sí, el estatuto provee exenciones para residencias primarias del propietario o familia inmediata—cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto. También hay exención para unidades ocupadas por un inquilino persona natural con contrato de 12 meses a distancia de negociación.