Lo que la ley fija
A partir del 1 de julio de 2028, el recargo pied-à-terre aplica a residencias no primarias con un valor de mercado de fase dos de al menos $5 millones, según el Código Administrativo de NYC Artículo 30-C. Los niveles de tasa de la Fase 2 son 0.8% para valores entre $5 millones y $15 millones, 1.05% para valores superiores a $15 millones hasta $25 millones, y 1.3% para valores superiores a $25 millones. El umbral y las tasas son estatutarios; no dependen de reglamentación de DOF.
La Fase 2 reemplaza la estructura de la Fase 1 que corre hasta el 30 de junio de 2028. Bajo la Fase 1, condos y cooperativas con valor de mercado DOF de al menos $1 millón están sujetos a tasas de recargo de 4% ($1M–$3M), 5.25% ($3M–$5M), o 6.5% ($5M y más). Casas de una, dos y tres familias permanecen sujetas al umbral de $5 millones y a los niveles 0.8–1.3% en ambas fases.
El cálculo de la Fase 2 se basa en el valor de mercado de fase dos, un nuevo concepto de valuación basado en ventas comparables para condominios y cooperativas. La ley ordena a DOF valuar la unidad individual sin depender del tratamiento ordinario de impuesto a la propiedad que aplica a propiedades de condominio y cooperativa. DOF ha explicado que la Fase 2 requiere una metodología de valuación por ventas comparables completamente nueva para unidades individuales de cooperativa y condominio.
Lo que DOF no ha publicado
Al 23 de octubre de 2026, DOF no ha publicado la metodología operacional completa para calcular el valor de mercado de fase dos para unidades individuales de condominio y cooperativa. La incertidumbre práctica central es cómo DOF valuará unidades alrededor de $4 millones a $6 millones.
El marco no publicado incluye las reglas para seleccionar y ponderar ventas comparables; ajustar por ubicación, tamaño, piso, condición, vistas, amenidades y renovación; abordar unidades inusuales o con comparables limitados; determinar la fecha de valuación relevante; tratar ventas que no son arm's-length; manejar datos de ventas de cooperativas e información de transacciones propietaria o incompleta; convertir evidencia comparable en un valor final de Fase 2 a nivel de unidad; y determinar cómo DOF notificará a propietarios del valor de Fase 2 resultante y permitirá a propietarios impugnarlo.
La ley fija el umbral legal y la tasa. No permite a un propietario o asesor hoy calcular de manera confiable si una unidad particular de $4 millones–$6 millones cruzará la línea. Esa determinación depende de la metodología operacional de DOF aún no publicada.
Cómo pensar sobre unidades de $4M–$6M
Una unidad con un valor DOF de Fase 2 por debajo de $5 millones queda por debajo del umbral de Fase 2. Un valor de Fase 2 de exactamente $5 millones cumple el umbral. Un valor de Fase 2 por encima de $5 millones también cumple el umbral y cae en el nivel del 0.8%, asumiendo que la unidad está cubierta de otra manera y no está exenta.
Una unidad que DOF valúe en $4 millones bajo el eventual método de Fase 2 no cumpliría el umbral de Fase 2. Una unidad valuada en $6 millones lo cumpliría y caería en el nivel del 0.8%. Estos ejemplos describen el resultado de la ley después de que DOF determine el valor de Fase 2; no establecen en qué valuará DOF ninguna unidad particular.
La transición es especialmente importante para condos y cooperativas actualmente entre $1 millón y $5 millones. Esas unidades pueden estar sujetas al recargo de Fase 1 hasta el 30 de junio de 2028, pero el umbral estatutario de Fase 2 sube a $5 millones a partir del 1 de julio de 2028. Un valor catastral actual de $4 millones no establece ni que la unidad permanecerá gravable ni que quedará exenta en Fase 2, porque la prueba posterior usa el método de valuación de Fase 2 no publicado.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 de DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades de condo, cooperativa y casa en toda la ciudad estarían expuestas al recargo si son residencias no primarias. En Manhattan, 16,709 unidades de condo y cooperativa caen por encima del umbral de Fase 1 de $1 millón, con una mediana de recargo de $53,665. Brooklyn muestra 649 unidades de condo y cooperativa por encima del umbral, con una mediana de recargo de $46,763. Estas son cifras de exposición; la mayoría de las unidades son residencias primarias y no deben nada.
Fechas límite y fechas actualmente establecidas
La fecha límite de solicitud de exención es el 13 de octubre de 2026, extendida por DOF el 6 de octubre de 2026 desde la fecha anterior del 6 de octubre. La extensión aplica a todos los que recibieron un aviso de no-primaria de DOF. Propietarios que reclaman que la propiedad es una residencia primaria o califica de otra manera para una exclusión deben usar la solicitud de DOF y la fecha límite indicada en el aviso o las instrucciones aplicables de DOF.
Para los años fiscales 2026/27 y 2027/28, la fecha límite de apelación ante Tax Commission es el 1 de marzo de 2027 para propiedades de Tax Class Two y el 15 de marzo de 2027 para propiedades de Tax Class One. Esas fechas aplican cuando el propietario apela tanto la determinación de residencia primaria de DOF como la determinación de valor de mercado de DOF al mismo tiempo.
El verificador gratuito de valor de mercado DOF y recargo de Conquest muestra la exposición de Fase 1 para cualquier dirección de NYC. La herramienta usa el Supplemental Market Value Roll de julio 2026 de DOF y calcula el recargo que aplicaría si la unidad es una residencia no primaria. No predice valores de Fase 2, porque DOF no ha publicado la metodología.
Preguntas frecuentes
¿Mi apartamento está sujeto al impuesto pied-à-terre si vale $4 millones?
A partir del 1 de julio de 2028, el umbral de la Fase 2 es de $5 millones de valor de mercado de fase dos. Una unidad que DOF valúe en $4 millones bajo el método de Fase 2 no cumpliría el umbral de Fase 2. Sin embargo, DOF aún no ha publicado la metodología operacional completa para calcular ese valor de fase dos, por lo que no se puede determinar de manera confiable hoy si una unidad particular cruzará la línea.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condominio de $6 millones que no es mi residencia principal?
Una unidad valuada en $6 millones bajo el método de Fase 2 cumpliría el umbral y caería en el nivel del 0.8%, resultando en un recargo de $48,000 anuales si es una residencia no primaria. Estos niveles de tasa de la Fase 2 son 0.8% para valores entre $5 millones y $15 millones, 1.05% para valores superiores a $15 millones hasta $25 millones, y 1.3% para valores superiores a $25 millones.
¿Cambia la ley el umbral del impuesto pied-à-terre en 2028?
Sí, la Fase 2 reemplaza la estructura de la Fase 1 que corre hasta el 30 de junio de 2028. Bajo la Fase 1, condos y cooperativas con valor de mercado DOF de al menos $1 millón están sujetos a tasas de 4%, 5.25% o 6.5%, pero a partir del 1 de julio de 2028 el umbral estatutario de Fase 2 sube a $5 millones con tasas de 0.8%, 1.05% o 1.3%.