El libro mayor del impuesto de transferencia
Un vendedor que cierra un condominio de Manhattan de $2.5 millones paga $35,625 en impuesto de transferencia de propiedad inmobiliaria de la Ciudad de Nueva York, $10,000 en impuesto de transferencia estatal y—con una comisión del 5%—$125,000 a los corredores antes de que los honorarios de abogados, cargos del agente administrador y ajustes toquen los ingresos.
El RPTT de la ciudad es 1.425% en ventas residenciales por encima de $500,000 cuando la propiedad es una casa de una, dos o tres familias, una unidad de condominio individual o un apartamento cooperativo. Las ventas que no cumplen esos criterios pagan 1.00% por encima del mismo umbral. El estado cobra 0.4% en la mayoría de las transferencias y 0.65% en ventas residenciales calificadas con contraprestación por encima de $3 millones.
Ambos impuestos se calculan sobre la contraprestación—el precio de venta más cualquier valor adicional que entregue el comprador—no sobre el valor catastral de la propiedad o el valor de mercado del DOF. Una venta de cooperativa de $3.2 millones por lo tanto debe $45,600 en RPTT de la ciudad (1.425% × $3.2M) y $20,800 en impuesto estatal (0.65% × $3.2M), para una factura combinada de impuestos de transferencia de $66,400.
La comisión es contractual. Una tasa del 5% en esa venta de $3.2 millones le cuesta al vendedor $160,000. Los honorarios de abogados, costos de liquidación, tarifas de transferencia, cargos de registro, impuestos de reventa de cooperativas y cargos comunes prorrateados son específicos de la transacción y pueden agregar $15,000–$50,000 a la columna de deducciones.
La fórmula es: neto del vendedor = precio de venta − RPTT de NYC − impuesto de transferencia de NYS − comisión − otros costos de cierre.
El umbral estatal de $3 millones
El impuesto de transferencia del Estado de Nueva York salta del 0.4% al 0.65% en $3 millones para transferencias residenciales calificadas. En una venta de $2.99 millones el estado recauda $11,960; en $3.01 millones recauda $19,565—un aumento de $7,605 impulsado por $20,000 de contraprestación adicional.
La tasa del 0.65% se aplica a transferencias de casas de una, dos o tres familias, unidades de condominio individuales y apartamentos cooperativos. La propiedad comercial y las estructuras residenciales no calificadas permanecen en 0.4% independientemente del precio.
Un vendedor que sopesa una oferta de $2.95 millones contra una contraoferta de $3.05 millones debe calcular el costo marginal: los $100,000 adicionales en ingresos brutos rinden $98,575 después de las nuevas tasas de 1.425% de la ciudad y 0.65% del estado, antes de que la comisión y otros costos consuman la ganancia.
Comisión y la brecha de ingresos netos
Las tasas de comisión varían. Un acuerdo del 5% en una casa adosada de Brooklyn de $4 millones cuesta $200,000; una tasa del 6% cuesta $240,000.
El arrastre combinado de impuestos de transferencia y comisión es más pronunciado en la banda de $3–5 millones. Una venta de $4 millones con comisión del 5% paga $57,000 en RPTT de la ciudad, $26,000 en impuesto estatal y $200,000 en comisión—$283,000 antes de cualquier otro costo de cierre. Eso es 7.075% del precio bruto.
Con comisión del 6% la misma venta pierde $323,000, o 8.075%. Un vendedor que recibe neto $3.65 millones en un precio de lista de $4 millones ha absorbido $350,000 en impuestos de transferencia, comisión y costos de cierre—8.75% de la cifra titular.
Otros costos de cierre del vendedor
Los honorarios de abogados para un cierre residencial típicamente van de $3,000–$7,000. La liquidación de hipoteca y los cargos de registro o UCC relacionados dependen del saldo pendiente y del prestamista.
Los edificios cooperativos a menudo imponen un impuesto de reventa—una tarifa de transferencia pagada por el vendedor, calculada como un porcentaje del precio de venta (comúnmente 1–3%) o una cantidad por acción. Un impuesto de reventa del 2% en una venta de cooperativa de $1.8 millones es $36,000.
Los agentes administradores y las juntas de cooperativas pueden cobrar tarifas de mudanza, tarifas de preparación de documentos o costos administrativos. Las tarifas de transferencia en edificios de condominios son menos comunes pero aparecen en algunas declaraciones. Los cargos comunes prorrateados, evaluaciones especiales y ajustes de impuestos inmobiliarios se acreditan o debitan al cierre dependiendo del momento del año fiscal.
Una estimación conservadora de costos de cierre para un vendedor es 1–2% del precio de venta más allá de los impuestos de transferencia y la comisión, aunque los impuestos de reventa de cooperativas pueden elevar esa cifra.
Lo que el recargo de pied-à-terre no es
El recargo de residencia no primaria del Artículo 30-C de la Ciudad de Nueva York—comúnmente llamado el impuesto de pied-à-terre—es un cargo anual sobre la propiedad cubierta, no un impuesto de transferencia. No aparece en el estado de cierre de un vendedor a menos que el contrato de las partes asigne un recargo acumulado o anticipado como un ajuste.
El recargo entró en vigor el 1 de julio de 2026, para el año fiscal 2026–27 y expira el 30 de junio de 2031. Se calcula sobre el valor de mercado del DOF (la cifra en el Aviso de Valor de Propiedad), no sobre la contraprestación de venta. Una venta de condominio de $2 millones no activa una base de recargo de $2 millones; la base del recargo es lo que el DOF determine que sea el valor de mercado de la unidad, independiente de cualquier transacción.
Las tasas de fase uno para condominios y cooperativas son 4% sobre el valor de mercado entre $1 millón y $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones y 6.5% en $5 millones y más. Las casas pagan tasas más bajas en umbrales más altos. Las tasas son fijas dentro de cada banda: una unidad con $1.5 millones en valor de mercado del DOF debe 4% sobre los $1.5 millones completos—$60,000—si es una residencia no primaria.
El análisis de Conquest del Rollo Suplementario de Valor de Mercado del DOF de julio de 2026 muestra aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad con valores de mercado por encima del umbral aplicable. La mayoría son residencias primarias y no deben nada; las cifras representan exposición, no un pronóstico de lo que la ciudad recaudará.
Manhattan tiene 16,709 condominios y cooperativas por encima del umbral de $1 millón, con un recargo hipotético promedio de $68,559 si esas unidades fueran no primarias. Brooklyn tiene 3,311 casas por encima del umbral de $5 millones, promediando $52,630. El Bronx, Queens y Staten Island juntos representan 148 unidades por encima de sus respectivos umbrales.
Exenciones y la fecha límite del 13 de octubre
El recargo no se aplica a una unidad que sirve como residencia primaria del propietario o un miembro de la familia inmediata—cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto. Tampoco se aplica si la unidad está arrendada a una persona natural no relacionada bajo un contrato de arrendamiento de 12 meses en condiciones de mercado.
El DOF envió avisos por correo en agosto de 2026 a propietarios cuyas propiedades pueden estar sujetas al recargo. La fecha límite de solicitud de exención para el año fiscal 2026–27 fue el 13 de octubre de 2026, extendida por el DOF el 6 de octubre de 2026, desde la fecha anterior del 6 de octubre. Esa fecha límite ha pasado.
Un propietario puede apelar la determinación inicial del DOF dentro de 30 días después de la fecha en que el DOF transmita el aviso de esa determinación. Si el DOF no envía aviso, la fecha límite de apelación es 30 días después de que el recargo aparezca en el rollo de evaluación, según las reglas adoptadas del DOF.
Tres propietarios presentaron una demanda el 7 de agosto de 2026, impugnando el proceso de implementación de la ciudad. El 10 de agosto de 2026, el juez Wayne Ozzi de la Corte Suprema de Nueva York emitió una orden de restricción temporal que detuvo temporalmente la implementación; la ciudad apeló e indicó que continuaría mientras la apelación procedía. El registro disponible no establece una resolución de apelación final a finales de octubre de 2026, por lo que la implementación permanece legalmente impugnada.
Construyendo la calculadora
Una calculadora de impuestos de transferencia debe aceptar el precio de venta, identificar si la propiedad califica para la tasa de la ciudad del 1.425% y la tasa estatal del 0.65%, aplicar los umbrales correctos y restar la comisión y los costos de cierre estimados.
La tasa del 1.425% de la ciudad se aplica a ventas por encima de $500,000 de casas de una, dos o tres familias, unidades de condominio individuales y apartamentos cooperativos. Todo lo demás a ese precio paga 1.00%. La tasa del 0.65% del estado se aplica a los mismos tipos de propiedad por encima de $3 millones; otras transferencias pagan 0.4%.
Un vendedor que ingresa una venta de condominio de $2.8 millones con una comisión del 5% debe ver: RPTT de la ciudad $39,900 (1.425%), impuesto estatal $11,200 (0.4%), comisión $140,000 y un marcador de posición para otros costos de cierre. Si el usuario cambia el precio a $3.2 millones, el impuesto estatal salta a $20,800 (0.65%) y el RPTT de la ciudad sube a $45,600, para un nuevo total combinado de impuestos de transferencia de $66,400.
La calculadora no debe restar el recargo del Artículo 30-C a menos que el usuario indique específicamente que un recargo acumulado se asignará al cierre. El recargo es un cargo anual sobre residencias no primarias, no un costo de cierre estándar del vendedor.
Qué observar
Las primeras facturas del recargo del Artículo 30-C vencen en la misma fecha que la segunda cuota semestral de los impuestos de propiedad inmobiliaria de la ciudad bajo la Carta § 1519-a para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026. La fecha exacta del calendario depende del cronograma de impuestos a la propiedad aplicable.
Los propietarios que no solicitaron una exención antes del 13 de octubre de 2026 y que reciban una factura de recargo aún pueden apelar la determinación del DOF dentro de los 30 días de la fecha del aviso. Un propietario también puede impugnar la cifra de valor de mercado del DOF a través de la Comisión de Impuestos de NYC si el propietario está impugnando simultáneamente el valor catastral de la propiedad.
El litigio presentado en agosto de 2026 no impugnó la validez del estatuto del recargo en sí, solo el proceso de implementación de la ciudad. Una decisión de apelación final determinará si los procedimientos de identificación y exención del DOF sobreviven la revisión judicial.
Conquest mantiene un verificador gratuito de valor de mercado del DOF y recargo que muestra si una propiedad específica aparece por encima del umbral estatutario en el rollo de julio de 2026 del DOF y calcula el recargo hipotético si la unidad fuera no primaria. La herramienta usa los mismos datos del DOF que gobernarán las primeras facturas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto de transferencia en una venta de apartamento de $3 millones en NYC?
Una venta residencial calificada (condominio o cooperativa) de $3 millones paga $42,750 en impuesto de transferencia de la Ciudad de Nueva York (1.425%) y $19,500 en impuesto estatal (0.65%), para un total combinado de $62,250. Estos impuestos se calculan sobre el precio de venta más cualquier valor adicional que entregue el comprador.
¿El impuesto de pied-à-terre de NYC se paga al vender mi apartamento?
No, el recargo de residencia no primaria del Artículo 30-C es un cargo anual sobre la propiedad cubierta, no un impuesto de transferencia. No aparece en el estado de cierre de un vendedor a menos que el contrato de las partes asigne un recargo acumulado o anticipado como un ajuste.
¿Cuánto recibo neto después de vender mi condominio de $2.5 millones en Manhattan?
Después de pagar $35,625 en impuesto de transferencia de NYC, $10,000 en impuesto estatal y $125,000 en comisión del 5%, quedan aproximadamente $2,329,375 antes de honorarios de abogados, cargos del agente administrador y otros ajustes de cierre. Los costos de cierre adicionales típicamente suman 1–2% del precio de venta más allá de los impuestos de transferencia y la comisión.