Qué cambió el 13 de octubre
El Departamento de Finanzas de la Ciudad de Nueva York extendió el plazo de exención del impuesto pied-à-terre tres veces—del 21 de agosto al 18 de septiembre, luego al 6 de octubre y finalmente al 13 de octubre de 2026. Esa ventana está ahora cerrada. Los propietarios que recibieron un aviso de residencia no primaria y no presentaron una solicitud de exención antes del 13 de octubre quedan sujetos a la exposición del año fiscal 2027 a menos que califiquen para la exención basada en arrendamiento o apelen exitosamente una determinación del DOF dentro de treinta días de su transmisión.
El recargo entra en vigor para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026. Se espera el primer pago con la cuota del impuesto predial de enero de 2027, según el informe del 14 de octubre del Contralor de NYC. La elección práctica ahora es si pagar el recargo, arrendar la unidad bajo la exención de doce meses o vender antes de que llegue la primera factura.
Camino uno: pagar el recargo durante la Fase 2
El recargo es un cargo anual calculado sobre el valor de mercado determinado por el DOF—no el valor catastral—de las residencias cubiertas. Para condominios y cooperativas en la Fase 1 (años fiscales 2027 a 2029), la tasa es 4 por ciento sobre valores de mercado entre $1 millón y $3 millones, 5.25 por ciento sobre valores entre $3 millones y $5 millones, y 6.5 por ciento sobre valores de $5 millones o más. La tasa se aplica al valor de mercado completo una vez cruzado el umbral, no solo a la porción por encima de él.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF muestra aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad que deberían el recargo si son residencias no primarias. Manhattan representa 16,709 unidades de condominios y cooperativas por encima del umbral de $1 millón, con un recargo mediano de $53,665. Brooklyn tiene 649 unidades de condominios y cooperativas expuestas, con un recargo mediano de $46,763.
Una unidad valuada en $2.4 millones debe $96,000 anuales en la Fase 1. Una unidad valuada en $4.8 millones debe $252,000. Una unidad valuada en $7 millones debe $455,000. Estas cifras se repiten cada año que la unidad permanezca como residencia no primaria.
La Fase 2 comienza el 1 de julio de 2028. El DOF revaluará las unidades de condominios y cooperativas usando ventas comparables, y el esquema de tasas se desplazará hacia los tramos inferiores actualmente aplicados a viviendas unifamiliares a trifamiliares—0.8 por ciento sobre valores entre $5 millones y $15 millones, 1.05 por ciento sobre valores entre $15 millones y $25 millones, y 1.3 por ciento sobre valores de $25 millones o más. El pasivo exacto de la Fase 2 para cualquier unidad dada no puede calcularse hoy porque la revaluación no ha ocurrido.
Camino dos: arrendarlo bajo la exención de doce meses
Una residencia arrendada a un inquilino persona natural bajo un contrato de arrendamiento de buena fe de al menos un año está exenta del recargo si el inquilino usa la unidad como su residencia primaria en la Ciudad de Nueva York. La exención no requiere que el contrato se firme antes del 13 de octubre; requiere que el contrato cumpla las condiciones estatutarias.
La pregunta sin resolver es el momento. Las fuentes revisadas no establecen si el DOF eliminará el recargo del año fiscal 2027 antes de facturar, cancelará una factura después de su emisión, o requerirá el pago seguido de un ajuste o reembolso. El recargo se impone para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026, y se espera la primera factura en enero de 2027. Un propietario que firma un contrato calificado en noviembre de 2026 encaja en la categoría de exención establecida, pero la vía administrativa para reportar ese cambio a mitad de año no está establecida en la orientación disponible.
Los propietarios que usen esta ruta deben preservar el contrato ejecutado y evidencia de que el inquilino ha establecido la unidad como su residencia primaria. La página del recargo del Departamento de Finanzas de NYC es el punto de partida apropiado para confirmar cómo se reporta un contrato posterior al plazo y si la factura del año fiscal 2027 será ajustada antes de su emisión.
Camino tres: vender antes de la primera factura
Vender antes de la primera factura puede reducir la exposición futura, pero las fuentes revisadas no establecen que un cierre previo a la facturación extinga automáticamente el recargo del año fiscal 2027. El recargo se impone para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026. La asignación entre comprador y vendedor, si la hay, puede depender del registro de valuación, el estado de facturación, el acuerdo de cierre y la ley aplicable.
Un cálculo puente básico para los ingresos netos de venta es precio de contrato menos liquidación de hipoteca existente, comisión de corretaje, costos de cierre del vendedor, impuestos de transferencia y otros ajustes. Para ventas residenciales en NYC, el cálculo del impuesto de transferencia del vendedor generalmente incluye el impuesto de transferencia de propiedad inmobiliaria de NYC de 1.425 por ciento sobre transferencias superiores a $500,000, el impuesto de transferencia de bienes raíces del Estado de Nueva York de 0.40 por ciento, y un impuesto de transferencia residencial adicional de NYC de 0.25 por ciento sobre transferencias de al menos $3 millones.
En una venta de $12 millones, los impuestos de transferencia solos totalizan aproximadamente $249,000. Una comisión de corretaje del seis por ciento añade $720,000. Si la liquidación de la hipoteca existente es $4 millones y otros costos de cierre totalizan $50,000, los ingresos netos son aproximadamente $6.98 millones. Si esa cifra excede el valor presente de pagar el recargo anualmente durante la Fase 2 depende del período de tenencia del propietario, la revaluación de la Fase 2 y el costo de oportunidad del capital.
Qué verificar ahora
Los propietarios deben confirmar el valor de mercado determinado por el DOF de su unidad y calcular el recargo de la Fase 1 usando la tasa aplicable. El verificador gratuito de valor de mercado del DOF y recargo de Conquest extrae la cifra del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 para cualquier dirección y aplica el tramo correcto de la Fase 1. La herramienta está disponible en piedaterretax.nyc.
Se espera la primera factura con la cuota del impuesto predial de enero de 2027. Los propietarios que reciban una determinación del DOF tienen treinta días desde su fecha de transmisión para apelar. La página del recargo del Departamento de Finanzas de NYC en nyc.gov/site/finance/taxes/pied-a-terre-tax.page es la fuente oficial para procedimientos de exención, valuación, aviso y apelación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto pied-à-terre en un apartamento de $2.4 millones en Manhattan?
Una unidad valuada en $2.4 millones debe $96,000 anuales durante la Fase 1 (años fiscales 2027 a 2029). Esta cifra se repite cada año que la unidad permanezca como residencia no primaria.
¿Puedo evitar el impuesto si arriendo mi apartamento después del 13 de octubre?
Sí, una residencia arrendada a un inquilino persona natural bajo un contrato de buena fe de al menos un año está exenta si el inquilino usa la unidad como su residencia primaria en NYC. La exención no requiere que el contrato se firme antes del 13 de octubre, pero la vía administrativa para reportar un contrato posterior al plazo no está establecida en la orientación disponible.
¿Vender mi condominio antes de enero de 2027 elimina automáticamente el recargo del año fiscal 2027?
Las fuentes revisadas no establecen que un cierre previo a la facturación extinga automáticamente el recargo del año fiscal 2027. La asignación entre comprador y vendedor puede depender del registro de valuación, el estado de facturación, el acuerdo de cierre y la ley aplicable.