La aritmética que invierte las clasificaciones
520 Park Avenue soportará un recargo pied-à-terre agregado mayor que 220 Central Park South en el primer año del impuesto de Nueva York sobre residencias no principales, a pesar de tener menos de la mitad de unidades publicadas por DOF, según el análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF.
Las 43 unidades publicadas por DOF en 520 Park Avenue cargan una exposición anual combinada de Fase 1 de $13,130,654 si son residencias no principales, comparado con $12,298,430 para las 117 unidades publicadas por DOF en 220 Central Park South. La diferencia gira en torno a la concentración de valuación: el valor de mercado DOF promedio por unidad publicada es de $4,823,628 en 520 Park Avenue y $2,235,282 en 220 Central Park South.
El recargo, firmado el 28 de mayo de 2026 y efectivo el 1 de julio de 2026, aplica una tasa fija al valor de mercado DOF completo—la cifra en el Notice of Property Value, no el valor catastral usado para el impuesto predial regular—una vez que una unidad de condominio o cooperativa supera $1 millón. Para la Fase 1, que corre hasta el 30 de junio de 2028, las tasas son 4 por ciento sobre valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25 por ciento de $3 millones a $5 millones, y 6.5 por ciento en $5 millones y más. La tasa se aplica al valor de mercado completo, no solo a la porción sobre el umbral.
Las cifras principales en cada edificio
Cuatro unidades en 520 Park Avenue—DPH60, DPH56, DPH54 y DPH52—cada una carga un valor de mercado DOF de $10,227,653 y un recargo anual de $664,797 si son residencias no principales. Una quinta unidad, DPH63, está valuada en $9,541,355 y debería $620,188.
La unidad publicada por DOF de mayor valor en 220 Central Park South, unidad 50, carga un valor de mercado de $15,553,855 y un recargo anual de $1,011,001—la exposición individual más grande en cualquiera de los dos edificios. Pero el grupo de unidades de alto valor de 520 Park Avenue produce el total de edificio mayor.
El análisis de Conquest cubre 959,710 filas de unidades en toda la ciudad. Aproximadamente 24,000 unidades deberían el recargo si son residencias no principales; la mayoría son residencias principales y no deben nada.
Plazos y lo que permanece sin resolver
La fecha límite de solicitud de exención para el año fiscal 2026–27 fue el 13 de octubre de 2026, según los materiales en línea actuales del DOF. La fecha límite original era el 21 de agosto de 2026 para viviendas unifamiliares a trifamiliares y unidades de condominio y el 24 de agosto para unidades de cooperativa; DOF la extendió al 18 de septiembre, luego nuevamente al 6 de octubre, y finalmente al 13 de octubre.
DOF envió avisos de residencia no principal el 22 de julio de 2026 a propietarios cuyos registros no establecían estatus de residencia principal. Los propietarios tienen 30 días desde la fecha en que se transmitió un aviso para apelar la determinación.
La primera fecha de pago no ha sido establecida. El New York City Comptroller dijo el 16 de octubre de 2026 que la facturación más temprana era probablemente noviembre de 2026, pero ninguna fecha definitiva ha sido publicada.
Los propietarios que creen que su unidad califica para la exención de residencia principal—porque el propietario, un cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto vive allí, o porque un inquilino persona natural tiene un contrato de arrendamiento de 12 meses en condiciones de mercado—deben verificar su valor de mercado DOF y recargo potencial ahora. La calculadora gratuita del impuesto pied-à-terre de Conquest muestra la exposición de Fase 1 para cualquier dirección; la firma no proporciona asesoría legal o fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la tasa del recargo pied-à-terre en NYC para propiedades de más de $5 millones?
Para la Fase 1 del recargo pied-à-terre de NYC, que corre hasta el 30 de junio de 2028, la tasa es del 6.5 por ciento sobre valores de mercado de $5 millones y más. La tasa se aplica al valor de mercado completo, no solo a la porción sobre el umbral.
¿Mi apartamento está sujeto al impuesto pied-à-terre si mi hijo vive allí?
Los propietarios que creen que su unidad califica para la exención de residencia principal porque el propietario, un cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto vive allí deben verificar su valor de mercado DOF y recargo potencial. El recargo no aplica si la unidad califica como residencia principal bajo estos criterios.
¿Cuándo es la fecha de pago del impuesto pied-à-terre de Nueva York?
La primera fecha de pago no ha sido establecida. El New York City Comptroller dijo el 16 de octubre de 2026 que la facturación más temprana era probablemente noviembre de 2026, pero ninguna fecha definitiva ha sido publicada.