Edificios de Manhattan Dominan la Exposición al Recargo
Los condominios y cooperativas de Manhattan representan aproximadamente 16,700 unidades que deberían el recargo pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York si califican como residencias no primarias, con un recargo promedio de $68,559 por unidad, según el análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF.
El recargo, firmado el 28 de mayo de 2026 y efectivo el 1 de julio de 2026, aplica a residencias no primarias valoradas por encima de $1 millón para condos y cooperativas. Las casas de Manhattan añaden otras 3,356 unidades con un recargo promedio de $105,610.
En toda la ciudad, aproximadamente 24,000 unidades caen por encima de los montos umbral. La mayoría son residencias primarias y no deben nada, haciendo estas cifras de exposición en lugar de proyecciones de ingresos.
Concentraciones por Código Postal Muestran Patrones Claros
El código postal 10019 de Midtown West lidera con 975 unidades de condos y cooperativas expuestas al recargo, promediando $86,862 por unidad. El 10012 de SoHo sigue de cerca con 932 unidades a $86,469 de promedio.
El 10013 de Tribeca contiene la mayor concentración individual: 1,751 unidades con un recargo promedio de $74,077. El West Village (10014) y East Village (10003) cada uno contribuyen más de 500 unidades.
Estos cinco códigos postales solos representan aproximadamente 4,750 unidades, o cerca del 28% del total citywide por encima del umbral de $1 millón.
Estructura de Tasas Crea Saltos Pronunciados
El recargo aplica tasas fijas al valor de mercado completo una vez que las propiedades superan el umbral. Unidades valoradas de $1 millón a $3 millones enfrentan una tasa del 4%, mientras que aquellas de $3 millones a $5 millones pagan 5.25%.
Propiedades por encima de $5 millones activan la tasa máxima del 6.5%. Entre condos y cooperativas, 16,452 unidades caen en el tramo del 4% con un recargo promedio de $58,048. Solo 197 unidades alcanzan el tramo máximo, promediando $478,899.
La estructura de tasa fija significa que una unidad de $1.01 millones paga $40,400 mientras que una unidad de $999,000 no paga nada.
Fechas Límite de Presentación y Cronograma de Pago
El DOF envió por correo los avisos iniciales del recargo antes del 30 de agosto de 2026, con solicitudes de exención venciendo el 13 de octubre de 2026 después de múltiples extensiones. La fecha límite aplica a propietarios que recibieron el aviso del DOF 'You may be subject to...'.
Las exenciones de residencia primaria cubren al propietario, miembros inmediatos de la familia, o inquilinos arm's-length de 12 meses. La propiedad de entidades requiere look-through de interés mayoritario a personas naturales.
El recargo sigue el cronograma estándar de facturación de impuestos a la propiedad de NYC en lugar de una fecha de pago separada. Las apelaciones de la determinación inicial del DOF deben presentarse dentro de 30 días de la transmisión del aviso.
Fase Dos Trae Mayor Exposición
Comenzando el 1 de julio de 2028, condos y cooperativas serán revaluados usando metodología de ventas comparables hacia el cronograma de casas: 0.8% para $5-15 millones, 1.05% para $15-25 millones, y 1.3% por encima de $25 millones.
El análisis de Conquest muestra 4,400 unidades de condos y cooperativas actualmente valoradas dentro de $100,000 del umbral de $1 millón. Estas propiedades podrían enfrentar responsabilidad del recargo si las revaluaciones de Fase Dos las empujan por encima de la línea.
El recargo expira el 30 de junio de 2031, con el Comptroller proyectando aproximadamente $500 millones en ingresos anuales a través de todas las fases.
Preguntas frecuentes
¿Mi apartamento está sujeto al impuesto pied-à-terre de NYC?
El recargo aplica a residencias no primarias valoradas por encima de $1 millón para condos y cooperativas. Las exenciones de residencia primaria cubren al propietario, miembros inmediatos de la familia, o inquilinos arm's-length de 12 meses.
¿Cuánto es el impuesto en mi propiedad de $2 millones?
Unidades valoradas de $1 millón a $3 millones enfrentan una tasa del 4% aplicada al valor de mercado completo. Una propiedad de $2 millones pagaría $80,000 en recargo pied-à-terre si califica como residencia no primaria.
¿Cuándo vence la solicitud de exención de residencia primaria?
Las solicitudes de exención vencieron el 13 de octubre de 2026 después de múltiples extensiones. Esta fecha límite aplicó a propietarios que recibieron el aviso del DOF 'You may be subject to...'.