El penthouse de Griffin enfrenta cuenta anual millonaria
El apartamento de $238 millones de Ken Griffin en 220 Central Park South debería aproximadamente $1 millón anualmente bajo el nuevo recargo de residencia no primaria de la Ciudad de Nueva York, basado en la valuación de $15.5 millones del Departamento de Finanzas en lugar del precio de compra récord de 2019 del billonario de fondos de cobertura.
El penthouse de 24,000 pies cuadrados ilustra cómo funciona el recargo en la práctica. El DOF valúa la unidad en $15.5 millones para propósitos fiscales, activando la tasa máxima del 6.5% porque excede el umbral de $5 millones para condominios. Combinado con la cuenta existente de impuesto a la propiedad de Griffin de $858,332, su carga fiscal anual total alcanza aproximadamente $1.87 millones.
El cálculo revela la dependencia del recargo en los valores de mercado del DOF, no en los precios de venta. Griffin pagó $238 millones en 2019, pero la ciudad evalúa la propiedad en aproximadamente 6.5% de esa cantidad para propósitos fiscales.
Cómo las valuaciones del DOF impulsan las cuentas del recargo
El recargo se aplica a la determinación del valor de mercado del DOF, creando una desconexión entre lo que pagaron los propietarios y lo que deben. Para condominios y cooperativas, las tasas son 4% en valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones.
El análisis de Conquest del Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio 2026 del DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad deberían el recargo si califican como residencias no primarias. Manhattan representa 20,065 de esas unidades, con condominios y cooperativas representando 16,709 propiedades por encima del umbral de $1 millón.
El recargo es fijo, no marginal. Una vez que el valor de mercado del DOF de una propiedad cruza $5 millones, la tasa del 6.5% se aplica a la valuación completa, no solo al exceso por encima del umbral.
Los edificios de lujo de Manhattan cargan con la mayor carga
El código postal 10019, que incluye 220 Central Park South, contiene 975 condominios y cooperativas por encima del umbral de $1 millón. Estas unidades enfrentarían un recargo promedio de $86,862 si califican como residencias no primarias.
El edificio mismo demuestra la concentración del recargo en el mercado de lujo de Manhattan. Mientras que los totales específicos a nivel de edificio varían según las valuaciones del DOF y las exenciones de residencia primaria, el patrón más amplio muestra condominios y cooperativas de Manhattan enfrentando recargos medianos de $53,665.
Solo 197 unidades de condominios y cooperativas en toda la ciudad caen en el nivel máximo del 6.5%, pero enfrentan recargos promedio de $478,899. Estas propiedades se agrupan en los vecindarios más caros de Manhattan.
Exenciones y apelaciones moldean las cuentas finales
Los propietarios tienen hasta el 13 de octubre de 2026 para solicitar exenciones de residencia primaria. El DOF extendió esta fecha límite dos veces desde las fechas originales de agosto, reflejando la complejidad de determinar qué propiedades califican.
La exención cubre propiedades que sirven como residencia primaria del propietario o miembros inmediatos de la familia, incluyendo cónyuges, hijos, hermanos, padres y abuelos. Un alquiler de 12 meses a precio de mercado a una persona natural también califica para exención.
Los propietarios pueden apelar la determinación inicial del DOF dentro de 30 días de recibir la notificación. Los primeros pagos del recargo vencen el 1 de enero de 2027, después de que el DOF complete su revisión de solicitudes de exención y apelaciones.
Lo que los propietarios deben monitorear
La estructura del recargo cambia en julio 2028, cuando condominios y cooperativas serán revaluados usando datos de ventas comparables hacia el cronograma de tasas más bajas actualmente aplicado a casas. Esta transición de Fase 2 podría reducir cuentas para algunas propiedades de lujo.
El DOF envió por correo las notificaciones iniciales de residencia no primaria antes del 30 de agosto de 2026. Los propietarios que recibieron estas notificaciones deben verificar el valor de mercado del DOF de su propiedad y considerar si califican para exenciones antes de la fecha límite del 13 de octubre.
El recargo funciona hasta el 30 de junio de 2031, generando un estimado de $500 millones anualmente para la ciudad. Los propietarios pueden verificar su exposición potencial usando los valores de mercado del DOF, que difieren de los valores catastrales usados para impuestos regulares a la propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al nuevo recargo de residencia no primaria de NYC?
Su apartamento está sujeto al recargo si el Departamento de Finanzas lo valúa en más de $1 millón para condominios y cooperativas y no califica como su residencia primaria. El recargo se aplica a aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad, con Manhattan representando 20,065 de esas unidades.
¿Cuánto es el impuesto del recargo en un apartamento de $5 millones según la valuación del DOF?
Un apartamento valuado en $5 millones por el DOF pagaría un recargo del 6.5% aplicado a la valuación completa, resultando en $325,000 anuales. Las tasas son 4% para valores de $1-3 millones, 5.25% para $3-5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones.
¿Puedo obtener una exención del recargo de residencia no primaria?
Sí, puede obtener una exención si la propiedad sirve como residencia primaria suya o de miembros inmediatos de la familia, incluyendo cónyuges, hijos, hermanos, padres y abuelos. También califica un alquiler de 12 meses a precio de mercado a una persona natural, y tiene hasta el 13 de octubre de 2026 para solicitar la exención.