¿Qué consulta de impuesto a la propiedad de NYC muestra lo que realmente debo?
Tu pantalla de Factura de Impuesto a la Propiedad muestra el monto actual adeudado, incluyendo impuesto, exenciones, reducciones, créditos y—si aplica—el recargo pied-à-terre. Esta es la única consulta del DOF que te dice qué debe pagarse y cuándo.
Las otras dos pantallas sirven propósitos diferentes. La consulta de Evaluaciones de Propiedad muestra el valor catastral y valor de mercado para revisión de valuación. El Aviso Anual de Valor de Propiedad explica la determinación de valuación actual del DOF pero no calcula tu factura.
¿Dónde encuentro el valor de mercado de mi propiedad para el impuesto pied-à-terre?
El valor de mercado aparece tanto en la pantalla de Evaluaciones de Propiedad como en tu Aviso Anual de Valor de Propiedad, enviado por correo cada enero. Para el recargo pied-à-terre, el DOF usa esta cifra de valor de mercado—no el valor catastral.
El análisis de Conquest del Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio 2026 del DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad adeudarían el recargo si son residencias no principales. En Manhattan, 16,709 condos y cooperativas están por encima del umbral de $1 millón, con un recargo promedio de $68,559.
El recargo aplica tasas fijas al valor de mercado completo una vez que cruzas el umbral: 4% para condos y cooperativas valuados de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones.
¿Por qué mi valor catastral es diferente de mi valor de mercado?
El DOF aplica porcentajes de evaluación para convertir el valor de mercado en valor catastral para cálculos regulares de impuesto a la propiedad. Las propiedades de Clase Fiscal 1 usan 6% del valor de mercado. Las Clases Fiscales 2 y 4 usan 45%.
El valor catastral de un condo de $2 millones sería $900,000 (45% de $2 millones) para propósitos fiscales regulares. Pero el recargo pied-à-terre usa los $2 millones completos de valor de mercado, creando un recargo anual de $80,000 a la tasa del 4%.
Esta distinción importa porque muchos resúmenes profesionales incorrectamente establecen que el recargo aplica al valor catastral. Las reglas adoptadas del DOF especifican que el recargo 'se basa en el valor de mercado, no en el valor catastral.'
¿Cuál es la diferencia entre estar en el registro suplementario y deber el impuesto?
El DOF publicó su registro suplementario de valor de mercado el 24 de julio de 2026, listando propiedades que pueden estar sujetas al recargo. Aparecer en este registro no establece responsabilidad.
Las propiedades que el DOF cree están sujetas al recargo reciben aviso directo y una oportunidad de responder. La fecha límite de solicitud de exención es el 13 de octubre de 2026, tanto para casas residenciales como unidades cooperativas.
Las residencias principales están exentas, junto con propiedades ocupadas por miembros de familia inmediata o inquilinos independientes de 12 meses. La mayoría de las propiedades por encima del umbral son residencias principales y no deben nada.
¿Cuándo aparecerá el recargo en mi factura de impuestos?
Si se impone, el recargo aparece en la factura de impuesto a la propiedad de NYC con vencimiento el 1 de enero de 2027. El DOF debía enviar por correo los avisos de recargo antes del 30 de agosto de 2026, para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026.
El recargo se extiende hasta el 30 de junio de 2031, cuando la ley expira. A partir del 1 de julio de 2028, las tasas de condos y cooperativas cambiarán hacia el cronograma más bajo de casas basado en ventas comparables, aunque las cifras específicas aún no están determinadas.
¿Cómo apelo el valor de mercado o la determinación de residencia principal?
Para los años fiscales 2026-27 y 2027-28, las apelaciones de la Comisión Fiscal vencen el 1 de marzo de 2027, para propiedades de Clase Fiscal 2 y el 15 de marzo de 2027, para propiedades de Clase Fiscal 1 cuando se apela tanto la determinación de residencia principal como el valor de mercado.
Las apelaciones solo de valor de mercado siguen las mismas fechas límite de marzo. Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de un aviso para apelar la determinación de residencia principal directamente al DOF.
¿Qué vecindarios enfrentan la mayor exposición?
El código postal 10019 de Manhattan lidera con 975 unidades de condos y cooperativas por encima del umbral, promediando $86,862 en recargo potencial. El 10012 de SoHo sigue con 932 unidades promediando $86,469.
Brooklyn muestra 3,311 casas por encima del umbral de $5 millones, con un recargo promedio de $52,630. Los 649 condos y cooperativas del distrito por encima de $1 millón promedian $57,678 en responsabilidad potencial.
Aproximadamente 4,400 unidades de condos y cooperativas están dentro de $100,000 del umbral de $1 millón, lo que significa que pequeños cambios de valuación podrían empujarlas al territorio del recargo.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si aparece en el registro suplementario?
Aparecer en el registro suplementario no establece responsabilidad. Las propiedades que el DOF cree están sujetas al recargo reciben aviso directo y una oportunidad de responder, con fecha límite de solicitud de exención el 13 de octubre de 2026.
¿Cuánto es el impuesto sobre mi condo de $2 millones si no es mi residencia principal?
El recargo pied-à-terre usa el valor de mercado completo y aplica una tasa del 4% para condos y cooperativas valuados de $1 millón a $3 millones. Un condo de $2 millones tendría un recargo anual de $80,000.
¿Cuándo aparecerá el recargo pied-à-terre en mi factura de impuestos?
Si se impone, el recargo aparece en la factura de impuesto a la propiedad de NYC con vencimiento el 1 de enero de 2027. El DOF debía enviar por correo los avisos de recargo antes del 30 de agosto de 2026, para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026.