El Mito de la Exención LLC
Poseer tu apartamento de Nueva York a través de una LLC no lo exime automáticamente del nuevo impuesto pied-à-terre de la ciudad. El recargo, que entró en vigor el 1 de julio de 2026, aplica a residencias no principales sin importar si el título está a nombre de un individuo o una entidad.
La confusión surge de la regla del interés mayoritario del impuesto. Para propiedades en LLC, la exención depende de si uno o más individuos colectivamente tienen interés mayoritario en la LLC y usan el apartamento como residencia principal. Simplemente estructurar la propiedad a través de una LLC no ofrece protección del recargo anual.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF muestra aproximadamente 17,000 condos y cooperativas de Manhattan que deberían el recargo si son residencias no principales—una cifra que incluye propiedades en LLC, fideicomisos y otras entidades junto a propietarios individuales.
Cómo Funciona la Prueba del Interés Mayoritario
La guía del DOF trata una propiedad en LLC como potencialmente exenta cuando el apartamento sirve como residencia principal de uno o más individuos que colectivamente tienen interés mayoritario en la LLC. La prueba requiere tanto documentación de propiedad como prueba de uso de residencia principal.
Para LLC de un solo miembro, el único miembro individual típicamente tiene 100% del interés de membresía, satisfaciendo fácilmente el umbral mayoritario. Pero ese miembro aún debe establecer que el apartamento es su residencia principal bajo las reglas del DOF.
Las LLC de múltiples miembros enfrentan un estándar más alto. Un individuo—o múltiples individuos colectivamente—debe tener más del 50% del interés de propiedad de la LLC. Una participación del 50% sola no constituye mayoría bajo la regla.
Requisitos de Documentación
Los solicitantes deben proporcionar evidencia documental tanto de su interés calificado en la LLC como de su uso de residencia principal del apartamento. Los materiales de regla propuesta del DOF especifican que la prueba de membresía mayoritaria, sociedad o estatus de accionista requiere documentación de respaldo de esa posición de propiedad.
Los documentos exactos varían según la estructura de la LLC y el acuerdo operativo. Donde los acuerdos separan derechos de voto, intereses de ganancias, intereses de capital o autoridad de gestión, el método para determinar 'interés mayoritario' se convierte en un asunto de documentación más que un cálculo directo.
La documentación de residencia principal sigue los mismos estándares aplicados a propietarios individuales: registro de votante, declaraciones de impuestos, facturas de servicios públicos y otros registros que establezcan el apartamento como el hogar principal del propietario.
La Trampa de Propiedad Fraccionaria
Una limitación crítica aplica donde la LLC posee solo una parte fraccionaria de la propiedad inmobiliaria. Según el reporte del Contralor de la Ciudad sobre las reglas del DOF, una corporación, LLC o sociedad que busque la exención de residencia principal debe tener ya sea un interés de dominio absoluto indiviso en la propiedad o la totalidad de las acciones cooperativas que representan la unidad de vivienda.
Esto significa que un miembro de interés mayoritario de una LLC que posee solo un interés fraccionario de propiedad no puede calificar como 'propietario cubierto' para la exención. La regla efectivamente bloquea la exención para estructuras de propiedad fraccionaria, sin importar la participación del miembro individual en la LLC.
Tasas de Recargo y Umbrales
El recargo aplica a unidades de condominio y cooperativa con valores de mercado del DOF de $1 millón o más, y a casas de una, dos y tres familias valuadas arriba de $5 millones. Para condos y cooperativas en la fase actual, las tasas son 4% en valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% en valores de $5 millones y arriba.
El impuesto se calcula sobre el valor de mercado completo de la propiedad—no el valor catastral—una vez que se cruza el umbral. Una cooperativa de Manhattan valuada en $1.2 millones enfrentaría un recargo anual de $48,000 (4% de $1.2 millones), ya sea poseída por un individuo o una LLC cuyos miembros no califican para exención.
El análisis de Conquest muestra que condos y cooperativas de Manhattan arriba del umbral enfrentarían un recargo promedio de aproximadamente $69,000, con una mediana de cerca de $54,000. Las casas en Manhattan promedian cerca de $106,000, con una mediana cerca de $67,000.
Fechas Límite de Solicitud y Proceso
Los propietarios tienen hasta el 13 de octubre de 2026 para solicitar la exención de residencia principal, extendido de la fecha límite original del 6 de octubre. La extensión aplica a todos los que recibieron un aviso del DOF declarando 'Usted puede estar sujeto a' el recargo.
Las apelaciones deben incluir prueba documental tanto de propiedad mayoritaria como de uso de residencia principal. El DOF determina el estatus no principal basado en la fecha de estatus gravable del 5 de enero precediendo el año fiscal, no por cuánto del año el propietario pasó en la unidad.
Los primeros pagos de recargo se esperan en noviembre 2026, siguiendo el calendario de facturación de impuestos a la propiedad de la ciudad. El impuesto corre hasta el 30 de junio de 2031, cuando la ley actual expira.
Qué Deben Observar los Propietarios
La regla del interés mayoritario permanece sin probar en corte, y comentaristas durante el proceso de elaboración de reglas cuestionaron la ausencia de una definición estatutaria de 'propietario mayoritario.' Cómo el DOF interprete acuerdos operativos complejos—particularmente aquellos con múltiples clases de membresía o arreglos inusuales de reparto de ganancias—emergerá a través de determinaciones individuales.
Comenzando el 1 de julio de 2028, la estructura del impuesto cambia. Los condos y cooperativas serán revaluados basados en ventas comparables y movidos hacia el mismo programa de tasas actualmente aplicado a casas: 0.8% en valores de $5 millones a $15 millones, 1.05% de $15 millones a $25 millones, y 1.3% arriba de $25 millones.
Para propietarios de LLC inseguros de su exposición, los valores de mercado del DOF del roll de julio 2026 proporcionan la línea base para cálculos de recargo. Esos valores, combinados con documentación de propiedad y registros de residencia, determinan si la exención de interés mayoritario aplica.
Preguntas frecuentes
¿Mi apartamento en LLC está sujeto al impuesto pied-à-terre de Nueva York?
Poseer tu apartamento a través de una LLC no lo exime automáticamente del impuesto pied-à-terre. El recargo aplica a residencias no principales sin importar si el título está a nombre de un individuo o una entidad, y la exención depende de si uno o más individuos colectivamente tienen interés mayoritario en la LLC y usan el apartamento como residencia principal.
¿Cuánto es el impuesto en condos y cooperativas de Manhattan?
Para condos y cooperativas con valores de mercado de $1 millón o más, las tasas son 4% en valores de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% en valores de $5 millones y arriba. El impuesto se calcula sobre el valor de mercado completo de la propiedad una vez que se cruza el umbral de $1 millón.
¿Cómo funciona la regla del interés mayoritario para LLC con múltiples miembros?
Para LLC de múltiples miembros, un individuo o múltiples individuos colectivamente debe tener más del 50% del interés de propiedad de la LLC para calificar para la exención. Una participación del 50% sola no constituye mayoría bajo la regla, y ese miembro aún debe establecer que el apartamento es su residencia principal.