Bases Tributarias Diferentes, Misma Factura
El impuesto regular a la propiedad de Nueva York y el nuevo recargo pied-à-terre se calculan a partir de valores diferentes y aparecen como partidas separadas en el mismo estado de cuenta del impuesto a la propiedad.
El impuesto regular a la propiedad usa el valor catastral de tu propiedad—típicamente 45% del valor de mercado para condos y cooperativas. El recargo usa la estimación completa del valor de mercado del DOF para residencias no principales calificadas por encima de los umbrales estatutarios.
El análisis de Conquest del Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio 2026 del DOF muestra aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad que deberían el recargo si son residencias no principales. Manhattan representa aproximadamente 20,000 de esas unidades, con condos y cooperativas representando cerca de 16,700 unidades que enfrentarían un recargo promedio de $68,559.
Estructura de Tasas y Umbrales
Los condos y cooperativas enfrentan un recargo del 4% sobre valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones. Las casas pagan 0.8% sobre $5 millones a $15 millones, 1.05% sobre $15 millones a $25 millones, y 1.3% por encima de $25 millones.
El recargo se aplica al valor de mercado completo una vez que se alcanza el umbral—no solo la cantidad por encima de él. Un condo de $1.2 millones valorado como residencia no principal debería $48,000 anuales (4% del total de $1.2 millones), no $8,000 (4% del exceso de $200,000).
Considera un propietario de cooperativa en Manhattan cuya unidad tiene un valor de mercado DOF de $2.8 millones. Si la unidad sirve como segunda residencia, el recargo anual sería $112,000—separado y adicional al impuesto regular a la propiedad calculado sobre el valor catastral de la unidad.
Las Exenciones No Se Cruzan
Las exenciones y reducciones del impuesto a la propiedad que reducen tu factura regular de impuestos no reducen automáticamente el recargo pied-à-terre. El recargo opera bajo reglas estatutarias separadas vinculadas al estatus de residencia principal, no a beneficios del valor catastral.
STAR y otras reducciones del impuesto a la propiedad afectan el cálculo del valor catastral pero dejan intacto el recargo del valor de mercado. Los propietarios que buscan evitar el recargo deben establecer estatus de residencia principal o calificar para las propias exenciones del recargo antes de la fecha límite del 13 de octubre de 2026.
El DOF determina el estatus de residencia principal al 5 de enero, fecha del estatus gravable que precede cada año fiscal. Los primeros pagos del recargo vencen con la cuota del impuesto a la propiedad de enero 2027.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al recargo pied-à-terre si vale $1.2 millones?
Sí, si es un condo o cooperativa valorado en $1.2 millones y sirve como residencia no principal, estaría sujeto al recargo del 4%. El recargo se aplica al valor de mercado completo una vez que se alcanza el umbral de $1 millón, resultando en $48,000 anuales para una propiedad de $1.2 millones.
¿Cuánto es el impuesto del recargo pied-à-terre para condos y cooperativas?
Los condos y cooperativas enfrentan un recargo del 4% sobre valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones. El recargo promedio para condos y cooperativas en Manhattan es de $68,559.
¿Las exenciones STAR reducen el recargo pied-à-terre?
No, las exenciones y reducciones del impuesto a la propiedad que reducen tu factura regular de impuestos no reducen automáticamente el recargo pied-à-terre. STAR y otras reducciones del impuesto a la propiedad afectan el cálculo del valor catastral pero dejan intacto el recargo del valor de mercado.