¿Qué es exactamente el impuesto pied-à-terre de NYC?
El impuesto pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York es un recargo anual sobre residencias no principales valoradas en $1 millón o más, vigente del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2031.
El Departamento de Finanzas lo describe como un impuesto adicional calculado multiplicando una tasa estatutaria por el valor de mercado de la propiedad. Para unidades cooperativas, el recargo se aplica al valor de mercado de la unidad de vivienda individual, no del edificio.
El impuesto se dirige a viviendas Clase 1 calificadas, unidades de condominio y unidades de vivienda cooperativas que no son utilizadas como residencia principal por un propietario, miembro de familia inmediata o inquilino calificado.
¿Qué propiedades están sujetas al recargo?
El recargo se aplica a propiedades por encima de umbrales específicos de valor de mercado del DOF, no precios de compra o valores catastrales.
Las unidades de condominio y cooperativas enfrentan el impuesto si su valor de mercado del DOF alcanza $1 millón o más. Las casas de una, dos y tres familias están sujetas al recargo solo si su valor de mercado del DOF excede $5 millones.
El análisis de Conquest del Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio 2026 del DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad deberían el recargo si son residencias no principales. Manhattan representa aproximadamente 20,000 de esas unidades, con Brooklyn agregando unas 4,000 más.
¿Cuánto cuesta el recargo?
El recargo usa tasas fijas aplicadas al valor de mercado completo del DOF una vez que una propiedad cruza el umbral.
Para condominios y cooperativas en la primera fase (2026-2028): 4% si el valor de mercado es de $1 millón a $3 millones, 5.25% para $3 millones a $5 millones, y 6.5% para $5 millones y más.
Las casas enfrentan tasas menores: 0.8% para $5 millones a $15 millones, 1.05% para $15 millones a $25 millones, y 1.3% para $25 millones y más.
Un condominio de Manhattan con un valor de mercado del DOF de $2 millones enfrentaría un recargo anual de $80,000. Una unidad de $6 millones debería $390,000 por año.
¿Qué cambia en la Fase 2?
A partir del 1 de julio de 2028, las tasas de condominios y cooperativas se desplazan hacia el cronograma menor de casas basado en datos de ventas comparables.
El estatuto contiene las tasas de la Fase 2 pero el DOF no ha publicado el mecanismo completo de transición. El cambio busca alinear las tasas de condos y co-ops con el rango del 0.8% al 1.3% que se aplica a las casas desde el inicio.
¿Quién califica para exenciones?
Las propiedades utilizadas como residencia principal por personas específicas evitan el recargo completamente.
Los residentes principales calificados incluyen al propietario, miembros de familia inmediata (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto), e inquilinos bajo arrendamientos independientes de al menos 12 meses. Para propiedades de entidades, el DOF examina a los tenedores de interés mayoritario.
El estatus de residencia principal se determina al 5 de enero anterior al año fiscal, no por cuánto tiempo alguien pasa en la unidad durante el año.
¿Cuándo necesitan responder los propietarios al DOF?
El DOF envió avisos el 22 de julio de 2026 a propietarios cuyos registros no establecían estatus de residencia principal.
La fecha límite para la solicitud de exención es el 6 de octubre de 2026, después de dos extensiones desde las fechas originales de agosto. Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de su aviso para apelar determinaciones de no-principal.
Los desafíos de valor de mercado van a la Comisión de Impuestos bajo procedimientos separados. Un juez de Staten Island ordenó a la Ciudad reiniciar el lanzamiento el 29 de septiembre de 2026, pero la Ciudad apeló y el programa continúa mientras procede el litigio.
¿Cuándo comienza el pago?
El recargo toma efecto para el año fiscal 2026-2027, pero el DOF no ha publicado la primera fecha de vencimiento de pago en la guía oficial.
Las reducciones regulares de impuestos a la propiedad no compensan el recargo, que opera como un gravamen separado sobre la misma base de valor de mercado.
El Contralor proyectó aproximadamente $500 millones en ingresos anuales, aunque las recaudaciones reales dependerán de cuántas propiedades califiquen para exenciones de residencia principal.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre de NYC?
Su apartamento está sujeto al impuesto si es una unidad de condominio o cooperativa con valor de mercado del DOF de $1 millón o más y no es utilizada como residencia principal por usted, un miembro de familia inmediata o un inquilino calificado. El impuesto se aplica solo a residencias no principales durante el período del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2031.
¿Cuánto es el impuesto sobre mi condominio de $2 millones?
Un condominio con valor de mercado del DOF de $2 millones enfrentaría un recargo anual de $80,000 durante la primera fase (2026-2028). La tasa es del 4% para condominios y cooperativas valorados entre $1 millón y $3 millones.
¿Cambian las tasas del impuesto pied-à-terre después de 2028?
Sí, a partir del 1 de julio de 2028 las tasas de condominios y cooperativas se desplazan hacia el cronograma menor de casas basado en datos de ventas comparables. El cambio busca alinear las tasas de condos y co-ops con el rango del 0.8% al 1.3% que se aplica a las casas desde el inicio.