Qué Hace Realmente el Impuesto Pied-à-Terre Mamdani
El recargo pied-à-terre de Nueva York costará a los propietarios de un condominio de $2 millones en Manhattan aproximadamente $80,000 anuales si la unidad sirve como segunda residencia en lugar de la residencia principal de alguien.
El impuesto — ampliamente llamado el impuesto pied-à-terre Mamdani en honor al Alcalde Zohran Mamdani — es un recargo de ley estatal sobre residencias de alto valor no principales en la Ciudad de Nueva York. Firmado el 28 de mayo de 2026 y efectivo el 1 de julio de 2026, aplica tasas anuales de 4% a 6.5% sobre condominios y cooperativas valorados en $1 millón o más, y 0.8% a 1.3% sobre casas que valen $5 millones en adelante. La ley expira el 30 de junio de 2031.
El análisis de Conquest del Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio de 2026 del DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades residenciales en toda la ciudad deberían el recargo si se usan como residencias no principales. La mayoría son hogares principales y no deben nada.
Quién Debe el Recargo
El recargo apunta a segundas residencias y pieds-à-terre en gran medida no utilizados, no residencias principales. Debes el impuesto si posees una propiedad residencial de NYC por encima de los umbrales de valor y la propiedad no se usa como residencia principal por el propietario, un inquilino, o un miembro inmediato de la familia.
Manhattan domina la exposición. El análisis de Conquest muestra 16,709 condominios y cooperativas de Manhattan que caen por encima del umbral de $1 millón, con un recargo promedio de $68,559. Otras 3,356 casas de Manhattan exceden la marca de $5 millones, promediando $105,610 anuales.
Brooklyn sigue con 3,311 casas y 649 condominios expuestos al impuesto. Los distritos exteriores muestran exposición mínima — solo 77 casas en el Bronx y 35 en Queens superan sus respectivos umbrales.
Cómo Funcionan las Tasas
El recargo se aplica al valor de mercado completo del DOF una vez que una propiedad cruza el umbral — no solo el exceso por encima de él. Para condominios y cooperativas, las tasas son 4% sobre propiedades valoradas de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones.
Las casas enfrentan tasas más bajas pero umbrales más altos: 0.8% sobre propiedades de $5 millones a $15 millones, 1.05% de $15 millones a $25 millones, y 1.3% por encima de $25 millones.
El cálculo usa el valor de mercado del DOF, no el valor catastral. Para condominios y cooperativas, el valor catastral típicamente representa aproximadamente 45% del valor de mercado y se aplica solo a los cálculos regulares del impuesto a la propiedad.
Comenzando el 1 de julio de 2028, la ley entra en una segunda fase donde las valuaciones de condominios y cooperativas cambian hacia el cronograma de tasas más bajas de casas basado en datos de ventas comparables.
Exenciones y Fechas Límite
Las residencias principales están exentas, así como las propiedades ocupadas por inquilinos o miembros inmediatos de la familia del propietario. La ley define familia inmediata como cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, o nieto.
El DOF envió avisos por correo de 'Usted puede estar sujeto a...' a propietarios potencialmente afectados hasta finales de agosto de 2026. La fecha límite de solicitud de exención es el 6 de octubre de 2026, extendida dos veces desde las fechas originales de agosto por el Alcalde Mamdani y el Comisionado del DOF Lee.
El estatus de no principal se determina al 5 de enero precedente al año fiscal, no por cuánto tiempo un propietario pasa en la unidad durante el año. Los primeros pagos vencen el 1 de enero de 2027.
Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de un aviso para apelar la designación de no principal de su propiedad.
Dónde Se Sitúa la Mayor Exposición
Midtown West lidera la exposición de condominios con 975 unidades en el código postal 10019 promediando $86,862 en recargo anual. SoHo sigue con 932 unidades en 10012, también promediando aproximadamente $86,000.
El código postal 10013 de Tribeca muestra el mayor conteo de unidades con 1,751 condominios y cooperativas por encima del umbral, aunque el recargo promedio baja a $74,077. El área alrededor de Gramercy y Union Square captura 1,181 unidades en 10011.
La mayoría de propiedades expuestas — 16,452 unidades — caen en el nivel más bajo de 4% para propiedades valoradas de $1 millón a $3 millones. Solo 197 unidades en toda la ciudad pagarían la tasa máxima de 6.5% sobre propiedades que valen $5 millones o más.
Otras 10,344 unidades de condominios y cooperativas se sitúan dentro de $200,000 del umbral de $1 millón, sugiriendo que el impuesto podría afectar significativamente más propiedades si los valores suben o el umbral permanece fijo.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre de NYC?
Su apartamento está sujeto al recargo si es un condominio o cooperativa valorado en $1 millón o más, o una casa valorada en $5 millones o más, y no se usa como residencia principal por el propietario, un inquilino, o un miembro inmediato de la familia. Las residencias principales están exentas del impuesto.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condominio de $2 millones en Manhattan?
Un condominio de $2 millones en Manhattan que sirve como segunda residencia costará aproximadamente $80,000 anuales. Para condominios valorados de $1 millón a $3 millones, la tasa es del 4% sobre el valor de mercado completo.
¿Cuándo vence el primer pago del impuesto pied-à-terre?
Los primeros pagos del recargo pied-à-terre vencen el 1 de enero de 2027. La fecha límite para solicitar exenciones es el 6 de octubre de 2026, y el impuesto entró en vigor el 1 de julio de 2026.
Fuentes
- Judge orders pause of Mamdani’s pied-à-terre tax rollout after homeowners sue. NYC says it will appeal ruling | CNN
- NYC homeowners sue Mamdani over bungled pied-à-terre tax rollout
- Lawsuit challenges Mamdani's new NYC 'pied-à-terre tax'
- Mamdani's pied-à-terre tax unpaused after surprise ruling
- NYC judge blocks rollout of Mamdani pied-à-terre tax in temporary restraining order