La Exención de Arrendamiento de 12 Meses: Qué Califica
Un propietario de cooperativa en Manhattan que divide su tiempo entre Nueva York y Miami enfrenta un recargo anual potencial de $53,665 bajo el nuevo impuesto pied-à-terre de NYC, pero podría eliminarlo completamente firmando un arrendamiento calificado de 12 meses a un inquilino que use la unidad como su residencia principal.
El recargo, efectivo el 1 de julio de 2026, aplica a residencias no principales de NYC basado en el valor de mercado del DOF. Para condominios y cooperativas, las tasas son 4% sobre valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones. El impuesto permite una exención completa si tienes un arrendamiento calificado de 12 meses, a precio de mercado, a un inquilino persona natural que use la unidad como su residencia principal, según la Ley Tributaria de NY Artículo 30-C.
El arrendamiento debe cumplir requisitos estrictos. Plazo: al menos 12 meses continuos. Inquilino: una persona natural, no una corporación o LLC. Ocupación: el inquilino debe vivir ahí como su residencia principal por más de la mitad del año. Términos de mercado: el arrendamiento debe ser negociado a precio de mercado entre partes independientes, no un acuerdo por debajo del mercado con amigos o familia diseñado para evitar el impuesto.
Por Qué los Subarriendos Cortos y Airbnb No Funcionan
El requisito del estatuto de 'plazo no menor a un año' excluye estadías estacionales, subarriendos cortos de unos meses, y plataformas de alquiler a corto plazo como Airbnb donde las estadías se miden en días o semanas. Las reglas del DOF enfatizan que no hay alivio de año parcial: si el uso de residencia principal no excede la mitad del año, la propiedad se trata como residencia no principal para propósitos del recargo.
Un propietario que rota una propiedad entre uso personal pied-à-terre y alquileres a corto plazo generalmente permanecerá sujeto al recargo, a menos que esté vigente un arrendamiento calificado de 12 meses con residente principal. Los apartamentos corporativos pueden estar exentos solo si la entidad alquila a un empleado bajo un arrendamiento genuino, a precio de mercado de al menos 12 meses y el empleado lo usa como su residencia principal.
La Fecha de Estado del 5 de Enero
El estado no principal se determina al 5 de enero fecha de estado gravable que precede el año fiscal, no por cuánto del año pasó el propietario en la unidad. Esto significa que un arrendamiento calificado debe estar vigente para el 5 de enero para asegurar la exención para ese año fiscal.
El DOF aplica la exención de arrendamiento solo si las condiciones de residencia principal y arrendamiento se cumplen por al menos 12 meses continuos. La agencia puede rechazar arrendamientos celebrados principalmente para evitar el recargo, según las políticas interpretativas del DOF.
Lo Que Está en Juego: Quién Está Expuesto
El análisis de Conquest del Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio 2026 del DOF muestra que aproximadamente 17,000 condominios y cooperativas de Manhattan deberían el recargo si son residencias no principales. La mayoría son residencias principales y no deben nada. En Manhattan, el recargo mediano para condominios y cooperativas por encima del umbral sería $53,665.
La fecha límite de solicitud de exención es el 6 de octubre de 2026 para propietarios que recibieron avisos del DOF 'Usted puede estar sujeto a...'. El primer pago vence el 1 de enero de 2027. Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de un aviso para apelar.
La Fase 2 comienza el 1 de julio de 2028, cuando condominios y cooperativas serán revaluados sobre ventas comparables hacia el programa de casas de tasas de 0.8% a 1.3%. La ley actual expira el 30 de junio de 2031.
Usa nuestro verificador gratuito de valor de mercado del DOF para ver si tu propiedad está por encima del umbral de $1 millón y calcular tu exposición potencial.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si lo alquilo por Airbnb?
No, los alquileres de Airbnb no califican para la exención porque el estatuto requiere un arrendamiento de al menos 12 meses continuos a un inquilino que use la unidad como su residencia principal. Las estadías de Airbnb se miden en días o semanas, no cumplen el requisito de 12 meses.
¿Cuánto es el impuesto sobre mi condominio de $2 millones en Manhattan?
Para condominios con valores de mercado de $1 millón a $3 millones, la tasa es 4% si es una residencia no principal. Un condominio de $2 millones pagaría aproximadamente $80,000 anuales bajo el recargo que comienza el 1 de julio de 2026.
¿Puedo evitar el impuesto alquilando mi apartamento a un familiar por 12 meses?
No necesariamente, porque el arrendamiento debe ser negociado a precio de mercado entre partes independientes. El DOF puede rechazar arrendamientos por debajo del mercado con amigos o familia que estén diseñados principalmente para evitar el recargo.