El impuesto se aplica a propiedades heredadas sin excepción especial
El impuesto pied-à-terre de Nueva York costará a los herederos que usen apartamentos heredados de Manhattan como segundas residencias un promedio de $68,559 anuales, según el análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF.
El recargo, que entró en vigor el 1 de julio de 2026, se aplica a sucesiones y herederos que heredan apartamentos de alto valor en NYC sin ninguna exención especial para propiedades heredadas. El Artículo 30-C de la Ley Tributaria de Nueva York trata los apartamentos heredados como cualquier otra residencia no principal por encima del umbral de $1 millón.
Considera a Sarah Chen, quien heredó la cooperativa de $2.1 millones de su abuela en el Upper East Side. Si Chen usa el apartamento como refugio de fin de semana en lugar de su residencia principal, enfrenta un recargo anual de $84,000 bajo la tasa del 4% para unidades valuadas entre $1 millón y $3 millones. El impuesto se aplica independientemente de cómo adquirió la propiedad.
Quién debe: sucesiones durante el proceso testamentario, herederos después de la distribución
El recargo se dirige a 'propietarios cubiertos' de propiedades residenciales por encima de los umbrales estatutarios. Mientras una sucesión mantiene el título durante el proceso testamentario, la sucesión a través de su fiduciario es el propietario cubierto para efectos del recargo.
Una vez que el apartamento se transfiere a los herederos, la propiedad individual convierte al heredero en propietario cubierto. Si la sucesión distribuye la propiedad a un fideicomiso, los propietarios beneficiarios del fideicomiso pueden enfrentar responsabilidad si el fideicomiso es el único beneficiario que posee la propiedad.
Las reglas del DOF definen propietarios cubiertos para incluir propietarios de propiedades residenciales Clase 1, accionistas-inquilinos de corporaciones cooperativas, propietarios de unidades de condominio residenciales, y propietarios beneficiarios de fideicomisos. La definición captura la mayoría de escenarios comunes de herencia.
El valor de mercado determina la factura, no el valor catastral
El recargo se calcula sobre el valor de mercado DOF de la propiedad—la línea 'Market Value' en el Notice of Property Value—no el valor catastral usado para impuestos regulares de propiedad.
Para condominios y cooperativas, el valor catastral es aproximadamente 45% del valor de mercado y solo determina la responsabilidad del impuesto regular de propiedad. Las reglas adoptadas del DOF establecen explícitamente que 'el recargo se basa en el valor de mercado, no en el valor catastral' y que los valores de mercado de la Fase 1 'se basan en valores de mercado DOF calculados para propósitos de impuestos inmobiliarios'.
La cooperativa de $2.1 millones de Chen tiene un valor catastral de alrededor de $945,000 para propósitos de impuestos regulares. Pero su recargo pied-à-terre de $84,000 aplica la tasa del 4% al valor de mercado completo de $2.1 millones.
La estructura de tasas afecta diferentes tipos de propiedades en diferentes umbrales
Los condominios y cooperativas enfrentan tasas de recargo del 4% en valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones hasta 2028.
Las casas y propiedades de 1-3 familias comienzan en umbrales más altos: 0.8% en valores de $5 millones a $15 millones, 1.05% de $15 millones a $25 millones, y 1.3% por encima de $25 millones.
Aproximadamente 17,000 condominios y cooperativas de Manhattan deberían el recargo si se usan como residencias no principales, comparado con 3,400 casas de Manhattan. La estructura de tasas refleja el enfoque de la legislatura en edificios de apartamentos de alta gama donde se concentra la propiedad de segundas residencias.
La prueba de residencia principal ofrece la principal ruta de escape
Los apartamentos heredados escapan el recargo si califican como residencia principal bajo las reglas del DOF. La propiedad debe estar ocupada por más de la mitad del año por el propietario, su familia inmediata, o inquilinos calificados.
El DOF define familia inmediata para incluir cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, o nieto del propietario cubierto. La determinación de residencia principal usa la fecha de estado gravable del 5 de enero que precede al año fiscal, no patrones de ocupación durante todo el año.
Si Chen se muda a su cooperativa heredada como su residencia principal—pasando más de la mitad del año allí—la unidad queda completamente exenta del recargo. La exención requiere ocupación real, no solo un cambio de dirección.
La ocupación por inquilinos también puede activar la exención
Las propiedades con inquilinos calificados evitan el recargo incluso cuando los propietarios no viven allí. El DOF exenta unidades ocupadas por arrendatarios o subarrendatarios permitidos bajo contratos de buena fe a distancia comercial con términos de al menos un año.
El inquilino debe usar la propiedad como su residencia principal por más de la mitad del año. Los arreglos mes a mes o alquileres a corto plazo no califican para la exención.
Chen podría alquilar su cooperativa heredada a un inquilino con un contrato de dos años a tasas de mercado. Si el inquilino la usa como su residencia principal, la unidad escapa el recargo a pesar de que Chen la trate como propiedad de inversión.
Fechas límite de exención y proceso de apelaciones
Los propietarios que recibieron los avisos 'You may be subject to...' del DOF tienen hasta el 6 de octubre de 2026 para presentar solicitudes de exención. La fecha límite se extendió dos veces desde las fechas originales de agosto después de retrasos en el procesamiento.
El DOF envió avisos de residencia no principal antes del 30 de agosto de 2026, con los primeros pagos de recargo venciendo el 1 de enero de 2027. Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de un aviso para apelar la determinación de no principal.
La fecha límite de solicitud de exención se aplica a todos los que recibieron un aviso del DOF, independientemente de cuándo heredaron la propiedad o cuándo cerró el proceso testamentario.
Qué cambia en 2028 y qué observar
La Fase 2 comienza el 1 de julio de 2028, cuando las valuaciones de condominios y cooperativas cambien hacia metodología de ventas comparables. La transición busca mover estas propiedades hacia la estructura de tasas más baja actualmente aplicada a las casas.
El estatuto expira el 30 de junio de 2031, a menos que la legislatura lo extienda. Las proyecciones del Comptroller estiman aproximadamente $500 millones en ingresos anuales, aunque la mayoría de propiedades por encima del umbral sirven como residencias principales y no deben nada.
Los herederos que enfrentan el recargo deben rastrear cuidadosamente sus patrones de ocupación y arreglos de alquiler, ya que el estatus de residencia principal puede cambiar año a año basado en el uso real.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento heredado sujeto al impuesto pied-à-terre de NYC?
Sí, el impuesto pied-à-terre se aplica a apartamentos heredados sin ninguna exención especial para propiedades heredadas. El Artículo 30-C de la Ley Tributaria de Nueva York trata los apartamentos heredados como cualquier otra residencia no principal por encima del umbral de $1 millón.
¿Cuánto es el impuesto en un condominio heredado de $2 millones que uso como segunda residencia?
Un condominio de $2 millones usado como segunda residencia enfrentaría un recargo anual de $80,000 bajo la tasa del 4% para unidades valuadas entre $1 millón y $3 millones. El recargo se calcula sobre el valor de mercado DOF de la propiedad, no el valor catastral usado para impuestos regulares de propiedad.
¿Puede mi apartamento heredado evitar el impuesto si lo alquilo a un inquilino?
Sí, las propiedades con inquilinos calificados evitan el recargo incluso cuando los propietarios no viven allí. El DOF exenta unidades ocupadas por arrendatarios bajo contratos de buena fe a distancia comercial con términos de al menos un año, donde el inquilino usa la propiedad como su residencia principal por más de la mitad del año.