¿Cuánto me costará realmente el recargo durante cinco años?
Un condominio de Manhattan de $4 millones clasificado como no-primario deberá $210,000 anuales bajo el nuevo recargo — $1.05 millones hasta el vencimiento del impuesto en 2031, asumiendo que las tarifas de Fase 2 sigan el marco estatutario actual. El recargo aplica una tasa fija de 5.25% al valor de mercado completo del DOF para condominios y cooperativas valuados entre $3 millones y $5 millones, mientras que propiedades de $1 millón a $3 millones enfrentan una tasa del 4%.
El análisis de Conquest del Registro de Valor de Mercado Suplementario de julio 2026 del DOF muestra aproximadamente 16,700 condominios y cooperativas de Manhattan que deberían el recargo si se clasifican como residencias no-primarias. El recargo promedio en Manhattan es de $53,665 anuales para condominios y cooperativas.
Las tarifas de Fase 1 permanecen fijas hasta junio 2028. Las tarifas de Fase 2 que inician en julio 2028 probablemente alinearán condominios y cooperativas con el cronograma más bajo de casas, pero los rangos exactos permanecen sujetos a la reglamentación del DOF.
¿Qué cuenta como base de valuación para calcular mi recargo?
El recargo usa el valor de mercado del DOF — la línea 'Market Value' en tu Aviso de Valor de Propiedad — no el valor catastral que determina tu impuesto predial regular. Para condominios y cooperativas Clase 2, el valor catastral típicamente representa cerca del 45% del valor de mercado, pero el recargo ignora completamente ese descuento.
Un condominio con valor de mercado de $2 millones y valor catastral de $900,000 debe $80,000 anuales en recargo (4% de los $2 millones completos), no $36,000 basado en el valor catastral. Las reglas adoptadas del DOF establecen que el recargo 'se basa en valor de mercado, no valor catastral' y requiere valores de mercado 'calculados para propósitos de impuesto predial'.
¿Qué vecindarios enfrentan la mayor exposición?
El código postal 10013 en Tribeca lidera con 1,751 unidades de condominios y cooperativas sobre el umbral de $1 millón, seguido por el 10019 de Midtown West con 975 unidades, según el análisis de Conquest del Registro de Valor de Mercado Suplementario de julio 2026 del DOF. El 10012 de SoHo sigue con 932 unidades.
Los recargos promedio más altos se concentran en Midtown West (10019) con $86,862 anuales y SoHo (10012) con $86,469. Las unidades de West Village en 10014 promedian $82,741 en exposición anual al recargo.
Brooklyn muestra 3,311 casas y 649 condominios y cooperativas sobre sus respectivos umbrales. Las casas de Manhattan — 3,356 unidades sobre $5 millones — enfrentan un recargo anual promedio de $105,610.
¿Puedo calificar para una exención para evitar completamente el recargo?
Sí, si la propiedad sirve como tu residencia primaria o la de familia inmediata (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, o nieto), o aloja a un inquilino de 12 meses en condiciones de mercado que sea persona natural. La exención elimina el recargo completamente — sin reducción parcial.
Debes presentar una solicitud de exención antes del 6 de octubre de 2026, después de que el DOF extendiera la fecha límite dos veces desde las fechas originales de agosto. El DOF envió avisos de residencia no-primaria antes del 30 de agosto de 2026, y los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión del aviso para apelar la determinación de no-primaria en sí.
Para propiedades de entidades, el DOF aplica reglas de transparencia de interés mayoritario para determinar si un propietario individual califica para la exención de residencia primaria.
¿Cómo se compara el costo total con rentar cuando necesito el espacio?
El costo del recargo de cinco años de un condominio de $4 millones se acerca a lo que costarían rentas de lujo a corto plazo para uso ocasional equivalente. Con $210,000 anuales solo en recargo, antes de mantenimiento, seguro, y costo de oportunidad sobre los $4 millones, la conveniencia 'por si acaso' conlleva una prima elevada.
El cálculo cambia dramáticamente con cualquier uso familiar que califique para exención. Una propiedad que sirve como residencia primaria de un hijo adulto debe cero recargo mientras mantiene la opcionalidad del propietario.
Aproximadamente 4,400 unidades de condominios y cooperativas en toda la ciudad están dentro de $100,000 del umbral de $1 millón, lo que significa que aumentos modestos en valor de mercado podrían activar responsabilidad de recargo para propiedades actualmente exentas por valor.
¿Qué debo vigilar mientras evoluciona el impuesto?
El DOF publicará los cronogramas de tarifas de Fase 2 antes de julio 2028, cuando se espera que las tarifas de condominios y cooperativas se alineen con el cronograma más bajo de casas de 0.8% a 1.3%. El Contralor proyectó aproximadamente $500 millones en ingresos anuales en toda la ciudad, sugiriendo que el impuesto persistirá hasta su vencimiento en 2031.
Las determinaciones de valor de mercado continuarán anualmente, lo que significa que propiedades cerca de umbrales enfrentan exposición continua mientras cambian las valuaciones. El impuesto aplica basado en el estatus gravable del 5 de enero, no en patrones de ocupación durante todo el año.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el recargo anual en mi condominio de $4 millones en Manhattan?
Un condominio de Manhattan de $4 millones clasificado como no-primario deberá $210,000 anuales bajo el nuevo recargo. El recargo aplica una tasa fija de 5.25% al valor de mercado completo del DOF para condominios y cooperativas valuados entre $3 millones y $5 millones.
¿El recargo se calcula sobre el valor catastral o el valor de mercado de mi propiedad?
El recargo usa el valor de mercado del DOF — la línea 'Market Value' en tu Aviso de Valor de Propiedad — no el valor catastral que determina tu impuesto predial regular. Las reglas adoptadas del DOF establecen que el recargo 'se basa en valor de mercado, no valor catastral' y requiere valores de mercado 'calculados para propósitos de impuesto predial'.
¿Puedo evitar el recargo si mi hijo vive en el apartamento como residencia primaria?
Sí, si la propiedad sirve como residencia primaria de familia inmediata (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, o nieto), califica para una exención que elimina el recargo completamente. Debes presentar una solicitud de exención antes del 6 de octubre de 2026, después de que el DOF extendiera la fecha límite dos veces desde las fechas originales de agosto.