Impuestos de Adquisición Golpean Primero
Los compradores extranjeros que adquieren apartamentos en NYC ahora enfrentan una estructura tributaria de tres niveles: costos de adquisición iniciales, luego cargos anuales comenzando en julio 2026.
En una compra de condo de $3 millones, el mansion tax toma 1.5% o $45,000 bajo la Sección 1402-a de la Ley Tributaria. El Impuesto de Transferencia de Propiedad Inmobiliaria de NYC añade otro 1.425% por encima de $500,000, totalizando $42,750 bajo la Sección 11-2102 del Código Administrativo. Impuestos de adquisición combinados: $87,750.
Una compra de $6 millones activa el tramo de 2.25% del mansion tax por $135,000, más el mismo impuesto de transferencia de 1.425% por $85,500. Total inicial: $220,500.
El Recargo Anual Cambia las Matemáticas
El recargo pied-à-terre bajo el Artículo 30-C de la Ley Tributaria Estatal añade costos anuales basados en el valor de mercado del DOF, no el precio de compra. Efectivo del 1 de julio 2026 hasta el 30 de junio 2031.
Condos y co-ops enfrentan 4% anualmente sobre valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25% de más de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones. La tasa se aplica al valor de mercado completo una vez que se cruza el umbral.
Las casas ven tasas menores: 0.8% sobre valores de mercado de $5 millones a $15 millones, 1.05% de $15 millones a $25 millones, y 1.3% por encima de $25 millones.
El Valor de Mercado Impulsa las Facturas Anuales
El valor de mercado del DOF determina el recargo, creando incertidumbre para compradores usando solo el precio de compra. Una compra de condo de $3 millones podría tener un valor de mercado DOF de $2.8 millones (recargo 4%) o $3.2 millones (recargo 5.25%).
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF muestra aproximadamente 17,000 condos y co-ops de Manhattan que deberían el recargo si se usan como residencias no primarias. El recargo mediano alcanza $53,665 anualmente.
En el código postal 10013 de Tribeca, 1,751 unidades de condo y co-op caen por encima del umbral de $1 millón, con un recargo anual promedio de $74,077.
Comparación de Costos de Cinco Años
Antes de 2026, la carga tributaria de un comprador extranjero en NYC terminaba al cierre. Ahora los costos de mantenimiento se acumulan.
Un condo de $3 millones con valor de mercado DOF de $3 millones cuesta $87,750 inicial más $157,500 anualmente (5.25% de $3 millones). En cinco años: $875,250 total versus $87,750 pre-2026.
A $6 millones con valor DOF equivalente, las matemáticas cambian a $220,500 inicial más $390,000 anuales (6.5% de $6 millones). Total de cinco años: $2.17 millones solo en impuestos de NYC.
Se Acerca la Fecha Límite de Exención
Las exenciones de residencia primaria requieren solicitudes antes del 6 de octubre 2026, la fecha límite actual después de extensiones desde las fechas originales de agosto. El DOF envió avisos de no-primaria antes del 30 de agosto, con primeros pagos de recargo debidos el 1 de enero 2027.
La exención cubre residencias primarias del propietario o familia inmediata, más propiedades con inquilinos personas naturales arm's-length de 12 meses. La propiedad de entidades activa reglas de look-through de interés mayoritario.
La Fase 2 comienza el 1 de julio 2028, cuando las tasas de condo y co-op cambian hacia el cronograma menor de casas basado en ventas comparables. El recargo expira el 30 de junio 2031 a menos que se extienda.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al recargo pied-à-terre si no es mi residencia primaria?
Sí, los condos y co-ops con valores de mercado del DOF por encima de $1 millón están sujetos al recargo anual si se usan como residencias no primarias. El recargo es efectivo del 1 de julio 2026 hasta el 30 de junio 2031, con tasas de 4% para valores de $1-3 millones, 5.25% para $3-5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones.
¿Cuánto es el impuesto total en una compra de apartamento de $3 millones en NYC?
Una compra de condo de $3 millones enfrenta $87,750 en impuestos de adquisición iniciales ($45,000 mansion tax más $42,750 impuesto de transferencia). Si el valor de mercado DOF es $3 millones, añade $157,500 anuales en recargo pied-à-terre, totalizando $875,250 en cinco años versus $87,750 pre-2026.
¿Cambia la nueva ley los costos para compradores extranjeros después de 2026?
Sí, la nueva estructura tributaria añade costos anuales significativos comenzando en julio 2026 donde antes la carga tributaria terminaba al cierre. Los compradores extranjeros ahora enfrentan tanto impuestos de adquisición iniciales como recargos anuales basados en el valor de mercado del DOF durante cinco años.