El Universo de Exposición: 24,000 Unidades Sobre los Umbrales
Aproximadamente 24,000 unidades residenciales de la Ciudad de Nueva York tienen valores de mercado del Departamento de Finanzas por encima de los umbrales del impuesto pied-à-terre, según el análisis de Conquest del Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio de 2026 del DOF.
Estas 24,173 unidades deberían el recargo si son residencias no primarias. La mayoría son residencias primarias y no deben nada. La brecha entre exposición y responsabilidad real explica por qué las proyecciones de ingresos de la ciudad quedan muy por debajo de lo que sugeriría un cálculo de exposición total.
Manhattan domina el universo expuesto. El distrito representa aproximadamente 20,000 unidades sobre los umbrales — 16,709 condos y cooperativas más 3,356 casas. Brooklyn sigue con 3,960 unidades expuestas, mientras que los otros distritos contribuyen menos de 150 unidades combinadas.
La Estructura de Tasas Genera Altos Costos por Unidad
El recargo aplica tasas fijas a los valores de mercado completos una vez que las propiedades superan los umbrales. Para condos y cooperativas, las unidades valoradas entre $1 millón y $3 millones enfrentan un recargo del 4% sobre su valor de mercado total.
Un condo de $1.5 millones debería $60,000 anuales si califica como residencia no primaria. La tasa salta al 5.25% para unidades valoradas de $3 millones a $5 millones, luego 6.5% por encima de $5 millones.
Las casas enfrentan tasas más bajas pero umbrales más altos. El recargo comienza en $5 millones de valor de mercado con una tasa del 0.8%, subiendo al 1.05% para casas valoradas de $15 millones a $25 millones y 1.3% por encima de $25 millones.
Concentración Geográfica en Vecindarios de Alto Valor
Midtown West lidera los conteos de exposición entre los mercados de condos y cooperativas. El código postal 10019 contiene 975 unidades por encima del umbral de $1 millón, con un recargo promedio de $86,862 por unidad.
SoHo sigue de cerca con 932 unidades expuestas en el código 10012. West Village, East Village y Tribeca completan los cinco códigos postales principales por conteo de unidades.
Estos vecindarios reflejan el diseño del impuesto para apuntar a segundas residencias de lujo. El valor de mercado mediano en los códigos postales de mayor exposición oscila entre $1.3 millones y $1.6 millones — muy por encima del umbral de $1 millón para condos pero concentrado en la banda de tasa más baja.
La Realidad de Ingresos: La Mitad de la Exposición
El Contralor proyectó aproximadamente $500 millones en ingresos anuales del impuesto pied-à-terre. Esa cifra implica muchas menos unidades pagadoras de lo que sugiere el universo de exposición de 24,000 unidades.
Las estimaciones profesionales ubican el conteo real de pagadores alrededor de 11,000 a 13,000 propiedades en toda la ciudad. La alerta de cliente de Loeb & Loeb establece que se proyecta que el impuesto genere aproximadamente $500 millones anuales de aproximadamente 11,000 propiedades.
La brecha refleja exenciones y estatus de residencia primaria. Las unidades propiedad de residentes que las usan como hogares primarios no deben nada, independientemente del valor. Lo mismo aplica a unidades con familiares calificados o inquilinos independientes ocupándolas por 12 meses.
Mecánica de la Exención de Residencia Primaria
El estatus no primario se determina al 5 de enero anterior a cada año fiscal — no por cuánto tiempo los propietarios pasan en sus unidades durante el año. Los propietarios que recibieron avisos del DOF tenían hasta el 6 de octubre de 2026 para presentar solicitudes de exención.
La exención cubre residencias primarias de propietarios o familiares inmediatos, incluyendo cónyuges, hijos, hermanos, padres, abuelos y nietos. Las propiedades con inquilinos personas naturales independientes por 12 meses también califican.
Para propiedades propiedad de entidades, el DOF aplica reglas de transparencia de interés mayoritario para determinar la propiedad beneficiaria y elegibilidad de exención.
Distribución Across Bandas de Tasas
La gran mayoría de unidades de condos y cooperativas expuestas caen en la banda de tasa más baja. Entre las 17,371 unidades expuestas, 16,452 tienen valores de mercado entre $1 millón y $3 millones, enfrentando la tasa del 4%.
Solo 722 unidades caen en la banda media ($3 millones a $5 millones, tasa del 5.25%). Apenas 197 unidades exceden $5 millones de valor de mercado y enfrentan la tasa máxima del 6.5%.
Esta distribución sugiere que la mayoría de facturas de recargo se agruparán alrededor de $40,000 a $120,000 anuales para unidades que realmente deban el impuesto. El recargo promedio para unidades en la banda más baja es $58,048.
Cambios de la Fase Dos Llegando en 2028
A partir del 1 de julio de 2028, la estructura del impuesto cambia hacia valuaciones a tasa de mercado para todos los tipos de propiedad. Los condos y cooperativas serán revaluados usando datos de ventas comparables sin los descuentos estatutarios que actualmente reducen sus valores de mercado del DOF.
El umbral sube a $5 millones para todas las propiedades en la Fase Dos, igualando el umbral actual de casas. Las bandas de tasas aplicarán el mismo cronograma del 0.8% al 1.3% actualmente usado para casas.
Este cambio podría alterar significativamente tanto el universo de exposición como los conteos reales de pagadores, dependiendo de cómo los valores de mercado de la Fase Dos se comparen con las evaluaciones actuales del DOF.
Lo Que los Propietarios Deben Monitorear
Los primeros pagos de recargo vencen el 1 de enero de 2027, para propietarios que recibieron avisos de residencia no primaria y no reclamaron exitosamente exenciones. El DOF envió estos avisos por correo antes del 30 de agosto de 2026.
Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de un aviso para apelar su designación no primaria. El impuesto expira el 30 de junio de 2031, a menos que la Legislatura lo extienda.
Los propietarios pueden verificar su valor de mercado del DOF y calcular la exposición potencial al recargo usando datos de evaluación actuales, aunque el estatus de residencia primaria sigue siendo el factor determinante para la responsabilidad real.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si vale $1.5 millones?
Su apartamento está sujeto al impuesto solo si vale más de $1 millón y es una residencia no primaria. Un condo de $1.5 millones debería $60,000 anuales si califica como residencia no primaria, pero las unidades propiedad de residentes que las usan como hogares primarios no deben nada, independientemente del valor.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condo de $2 millones en Manhattan?
Un condo valorado entre $1 millón y $3 millones enfrenta un recargo del 4% sobre su valor de mercado total si es una residencia no primaria. Esto significa que un condo de $2 millones debería $80,000 anuales, pero solo si no califica para la exención de residencia primaria.
¿Cambia la estructura del impuesto después de 2028?
Sí, a partir del 1 de julio de 2028, el umbral sube a $5 millones para todas las propiedades y los condos serán revaluados usando datos de ventas comparables. Las bandas de tasas cambiarán al cronograma del 0.8% al 1.3% actualmente usado para casas, y el impuesto expira el 30 de junio de 2031 a menos que la Legislatura lo extienda.