¿Cuántas unidades en 220 Central Park South enfrentan el impuesto pied-à-terre?
Ochenta y nueve de 117 unidades en 220 Central Park South deberían el recargo pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York si son residencias no principales, según el análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF.
La exposición se concentra fuertemente en los niveles de precio superiores del edificio. Treinta y tres unidades tienen valores de mercado del DOF por encima de $3 millones, activando los tramos de tasas más altas de la ley. La exposición anual combinada en todas las unidades sobre el umbral totaliza aproximadamente $8 millones si ninguna califica como residencia principal.
La mayoría de las unidades son residencias principales y no deben nada. El recargo solo aplica a propiedades que no califican para la exención de residencia principal de la ley u otras exclusiones.
¿Qué debo verificar primero como propietario de 220 Central Park South?
Verifique su estatus de residencia principal antes de calcular cualquier obligación tributaria.
El recargo no aplica si la unidad sirve como su residencia principal o la de su cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto. Documente esto a través del registro de votantes, licencia de conducir y declaraciones de impuestos estatales que listen la unidad como su dirección principal.
Las unidades alquiladas todo el año a inquilinos que las usan como su residencia principal de NYC también califican para exención. El inquilino debe tener un contrato de arrendamiento de buena fe y mantener la unidad como su hogar principal.
¿Cuáles son las tasas de impuesto para condos en 220 Central Park South?
El recargo aplica tasas fijas al valor de mercado completo del DOF una vez que una unidad supera el umbral de $1 millón.
Las unidades valuadas entre $1 millón y $3 millones pagan 4 por ciento del valor de mercado anualmente. Aquellas valuadas de $3 millones a $5 millones pagan 5.25 por ciento. Las unidades por encima de $5 millones pagan 6.5 por ciento.
Una unidad con un valor de mercado del DOF de $4 millones debería $210,000 anualmente si califica como residencia no principal.
¿Cómo se calcula el valor de mi unidad para el impuesto?
El recargo usa el valor de mercado del DOF, no el valor catastral, como se confirmó en las reglas finales del departamento adoptadas en agosto 2026.
Para condos, este valor de mercado aparece en su Notice of Property Value bajo la línea 'Market Value'. El valor catastral mostrado en el mismo aviso es aproximadamente 45 por ciento del valor de mercado y aplica solo a los impuestos regulares de propiedad.
Las tasas de Fase 1 funcionan hasta el año fiscal 2028 usando los métodos actuales de valuación del DOF. Comenzando en julio 2028, la ley cambia las valuaciones de condos y co-ops hacia metodología de ventas comparables.
¿Cuándo necesito presentar solicitudes de exención?
La fecha límite de solicitud de exención se extendió al 18 de septiembre de 2026, para todos los propietarios que recibieron el aviso 'You may be subject to' del DOF.
El DOF envió avisos de residencia no principal antes del 30 de agosto de 2026. Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de un aviso para apelar su designación de no principal.
Los primeros pagos de recargo vencen el 1 de enero de 2027, para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026.
¿Cómo se compara 220 Central Park South con otros edificios?
La tasa de exposición del 76 por ciento del edificio excede la mayoría de torres de lujo de Manhattan, reflejando su concentración a lo largo de Billionaires' Row.
El análisis citywide de Conquest muestra aproximadamente 17,000 unidades de condos y co-ops de Manhattan por encima del umbral de $1 millón. El código postal 10019, que incluye 220 Central Park South, contiene 975 de tales unidades con un valor de mercado mediano de $1.58 millones.
La exposición combinada de $8 millones del edificio, si todas las unidades sobre el umbral fueran no principales, representaría una porción significativa de los $500 millones proyectados de ingresos anuales citywide del comptroller.
¿Qué pasa en la Fase 2 comenzando en 2028?
Comenzando el 1 de julio de 2028, las valuaciones de condos y co-ops cambian hacia metodología de ventas comparables, potencialmente moviéndose hacia la estructura de tasas más bajas actualmente aplicada a casas.
Las casas actualmente enfrentan tasas de 0.8 por ciento en valores de $5 millones a $15 millones, 1.05 por ciento en $15 millones a $25 millones, y 1.3 por ciento por encima de $25 millones. La ley dirige al DOF a revaluar condos y co-ops usando métodos similares comenzando en la Fase 2.
Los propietarios deben monitorear la guía del DOF sobre la transición, ya que los cambios de valuación podrían alterar significativamente la obligación tributaria individual.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento en 220 Central Park South sujeto al impuesto pied-à-terre?
Su apartamento está sujeto al impuesto solo si tiene un valor de mercado del DOF superior a $1 millón y no califica como residencia principal. El recargo no aplica si la unidad sirve como su residencia principal o la de su cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto.
¿Cuánto es el impuesto sobre mi condominio de $4 millones en 220 Central Park South?
Una unidad con un valor de mercado del DOF de $4 millones debería $210,000 anualmente si califica como residencia no principal. Las unidades valuadas de $3 millones a $5 millones pagan 5.25 por ciento del valor de mercado completo del DOF.
¿Cambia algo el sistema de valuación después de 2028 para mi apartamento?
Sí, comenzando el 1 de julio de 2028, las valuaciones de condos y co-ops cambian hacia metodología de ventas comparables, potencialmente moviéndose hacia la estructura de tasas más bajas actualmente aplicada a casas. Los cambios de valuación podrían alterar significativamente la obligación tributaria individual.