¿Qué pasa con el impuesto pied-à-terre en 2031?
El recargo por residencia no principal de la Ciudad de Nueva York—comúnmente llamado impuesto pied-à-terre—vence el 30 de junio de 2031. El estatuto, Artículo 30-C de la Ley de Impuestos sobre la Propiedad Inmobiliaria de Nueva York, contiene una disposición de derogación que entra en vigor en esa fecha. No se ha promulgado ninguna extensión de Albany, según la codificación actual del Senado de Nueva York y fuentes profesionales revisadas hasta el 5 de noviembre de 2026.
Si la Legislatura actuará antes del vencimiento es incierto. El recargo se firmó el 28 de mayo de 2026, entró en vigor el 1 de julio de 2026 y ha generado litigios sobre su implementación. El Contralor de la Ciudad proyectó aproximadamente $500 millones en ingresos anuales del recargo, una cifra que haría del impuesto una partida material en el presupuesto de la ciudad si cumple su curso completo de cinco años.
¿Cuáles son las tasas y umbrales actuales?
El recargo aplica a residencias no principales por encima de umbrales estatutarios de valor de mercado. Para condominios y cooperativas en Fase 1 (1 de julio de 2026 hasta el 30 de junio de 2028), las tasas son 4 por ciento sobre el valor de mercado entre $1 millón y $3 millones, 5.25 por ciento sobre $3 millones a $5 millones, y 6.5 por ciento sobre $5 millones o más. Para casas y propiedades de una a tres familias, las tasas son 0.8 por ciento sobre $5 millones a $15 millones, 1.05 por ciento sobre $15 millones a $25 millones, y 1.3 por ciento sobre $25 millones o más.
La base es el valor de mercado del DOF—la línea 'Market Value' en el Notice of Property Value—no el valor catastral usado para el impuesto predial regular. Para condominios y cooperativas Clase 2, el valor catastral es aproximadamente 45 por ciento del valor de mercado y se usa solo para el cálculo del impuesto regular. El recargo es plano: una vez que el valor de mercado supera el umbral, la tasa del tramo aplica al valor de mercado completo, no solo al exceso.
Un condominio de $2 millones adeudaría $80,000 anuales bajo la tasa del 4 por ciento. Un condominio de $6 millones adeudaría $390,000 bajo la tasa del 6.5 por ciento. Una casa de $10 millones adeudaría $80,000 bajo la tasa del 0.8 por ciento. Estos son los montos adeudados si la propiedad es una residencia no principal; la mayoría de las propiedades por encima de los umbrales son residencias principales y no adeudan nada.
¿Cuántas propiedades están expuestas?
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad adeudarían el recargo si son residencias no principales. La mayoría son residencias principales y no adeudan nada. Estas son cifras de exposición, no un pronóstico de lo que la ciudad recaudará.
Manhattan representa 16,709 condominios y cooperativas por encima del umbral de $1 millón, con un recargo promedio de $68,559 si no son principales. Brooklyn tiene 3,311 casas por encima del umbral de $5 millones, promediando $52,630. El Bronx tiene 77 casas por encima de $5 millones, promediando $67,675. Queens y Staten Island tienen cada uno menos de 50 unidades por encima de los umbrales.
Los códigos postales principales por conteo de unidades son 10013 (Tribeca, 1,751 unidades de condominio/cooperativa), 10022 (Midtown East, 1,245 unidades), y 10021 (Upper East Side, 1,368 unidades). Los recargos promedio más altos están en 10019 (Midtown West, $86,862) y 10012 (SoHo/NoHo, $86,469). Aproximadamente 4,400 unidades de condominio y cooperativa están dentro de $100,000 del umbral de $1 millón y cruzarían al territorio del recargo con aumentos modestos del valor de mercado.
¿Qué cambió el fallo judicial de septiembre?
El 29 de septiembre de 2026, el Juez Wayne M. Ozzi de la Corte Suprema del Estado de Nueva York dictaminó que la implementación del DOF fue arbitraria, caprichosa e ilegal, según un resumen profesional de la decisión. El fallo encontró que el DOF trasladó indebidamente la carga a los propietarios para establecer que sus propiedades eran residencias principales. Ordenó a la Ciudad cancelar los avisos previamente enviados, eliminar el registro suplementario existente, y hacer determinaciones iniciales individualizadas usando información tributaria disponible antes de emitir nuevos avisos.
La Ciudad presentó un aviso de apelación el mismo día. Fuentes profesionales reportan que la Ciudad continuó implementando el recargo mientras la apelación procedía. El litigio afecta la implementación y el proceso de notificación, pero no ha derogado el Artículo 30-C. El recargo permanece como parte de la ley de Nueva York, sujeto al litigio pendiente y la apelación.
¿Cuáles son los plazos actuales?
La guía pública actual del DOF establece que el plazo para solicitar una exención 2026–27 fue el 13 de octubre de 2026. El plazo original fue el 21 de agosto de 2026 para viviendas de una a tres familias y unidades de condominio, y el 24 de agosto de 2026 para unidades de cooperativa. El DOF extendió el plazo al 18 de septiembre de 2026, luego al 6 de octubre de 2026, y finalmente al 13 de octubre de 2026. La fecha del 13 de octubre es el plazo operativo; las fechas anteriores están reemplazadas.
Los propietarios que no estén de acuerdo con la determinación de valuación del DOF pueden apelar ante la NYC Tax Commission. El período de revisión de la Tax Commission permanece disponible hasta el 15 de marzo de 2027, según un análisis profesional. Esto es distinto de responder al aviso inicial del DOF.
¿Qué pasa en la Fase 2?
A partir del 1 de julio de 2028, el recargo entra en Fase 2. Los condominios y cooperativas serán revaluados sobre ventas comparables hacia el umbral de $5 millones y las tasas de 0.8 por ciento, 1.05 por ciento y 1.3 por ciento que actualmente aplican a las casas. El estatuto no especifica las tasas exactas de Fase 2 para condominios y cooperativas por debajo de $5 millones, y el DOF no ha publicado reglas finales para ese período.
La revaluación de Fase 2 es una perspectiva, no un número calculado. Los propietarios de condominios y cooperativas actualmente por encima del umbral de $1 millón deben esperar que el recargo continúe hasta el 30 de junio de 2031, a menos que el litigio o una derogación de Albany intervengan.
¿Qué deben vigilar los propietarios a continuación?
La apelación del fallo del 29 de septiembre está pendiente. Si la Ciudad prevalece, el recargo continuará bajo la implementación actual. Si los demandantes prevalecen, el DOF estará obligado a hacer determinaciones individualizadas antes de emitir nuevos avisos, lo que podría retrasar o reducir el número de propiedades sujetas al recargo.
En Albany, la fecha de derogación del 30 de junio de 2031 del estatuto permanece en los libros. Si la Legislatura extenderá el recargo más allá de esa fecha es incierto. La proyección de ingresos anuales de $500 millones del Contralor de la Ciudad hace del impuesto una partida presupuestaria material, lo que podría crear presión para una extensión si la posición fiscal de la ciudad se aprieta.
Los propietarios de propiedades por encima de los umbrales deben verificar su valor de mercado del DOF y exposición al recargo. El verificador gratuito de Conquest en piedaterretax.nyc calcula el recargo basado en el Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF y las tasas actuales de Fase 1.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si vale $2 millones?
Si su condominio o cooperativa tiene un valor de mercado de $2 millones y es una residencia no principal, adeudaría $80,000 anuales bajo la tasa del 4 por ciento de Fase 1. La mayoría de las propiedades por encima de los umbrales son residencias principales y no adeudan nada.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condominio de $6 millones en Nueva York?
Un condominio de $6 millones que sea residencia no principal adeudaría $390,000 anuales bajo la tasa del 6.5 por ciento. El recargo es plano: una vez que el valor de mercado supera el umbral, la tasa del tramo aplica al valor de mercado completo, no solo al exceso.
¿Cambia el fallo judicial de septiembre el impuesto pied-à-terre?
El fallo del 29 de septiembre de 2026 encontró que la implementación del DOF fue arbitraria y ordenó a la Ciudad hacer determinaciones individualizadas antes de emitir nuevos avisos. El litigio afecta la implementación y el proceso de notificación, pero no ha derogado el Artículo 30-C; el recargo permanece como parte de la ley de Nueva York.