Qué es el número de aviso—y qué no es
La carta de recargo del DOF asigna a cada propiedad un número de aviso. Ese identificador es requerido al presentar una solicitud de exención o apelar la determinación, y la correspondencia del DOF lo referenciará durante todo el proceso.
El número en sí no es un cálculo. Fuentes profesionales y materiales del DOF establecen que el número de aviso es un identificador de caso, nada más. No codifica el valor de mercado de la propiedad, el nivel de recargo, el distrito o la clase tributaria en un formato públicamente documentado.
Los propietarios que buscan conocer su exposición deben mirar en otra parte de la carta. La base de valuación—la cifra que determina si el recargo aplica y a qué tasa—es el valor de mercado fase uno del DOF, extraído del registro suplementario de valores de mercado de julio de 2026 del departamento e impreso por separado en los materiales de tasación.
Dónde aparece el valor de mercado, y por qué importa
Para condominios y cooperativas, el recargo se calcula sobre el valor de mercado, no sobre el valor catastral. Las reglas finales del DOF, adoptadas bajo 19 RCNY capítulo 62, establecen que 'el recargo se basa en el valor de mercado, no en el valor catastral' y que los valores de mercado fase uno son 'valores de mercado del DOF calculados para fines del impuesto a la propiedad inmobiliaria'.
Esa distinción importa. El valor catastral para propiedades Clase 2 representa aproximadamente el 45 por ciento del valor de mercado y se usa únicamente para el cálculo del impuesto a la propiedad regular. El recargo usa la cifra de mercado completa.
La estructura de tasas es plana, no marginal. Una vez que una unidad de condominio o cooperativa cruza $1 millón en valor de mercado, la tasa aplicable—4 por ciento para $1 millón hasta $3 millones, 5.25 por ciento para más de $3 millones hasta $5 millones, y 6.5 por ciento para valor de mercado superior a $5 millones—aplica a la valuación completa, según lo establecido en la sección 1353 de la Ley Tributaria y las reglas finales del DOF.
Una unidad valuada en $5.1 millones debe el 6.5 por ciento de $5.1 millones, o $331,500 anuales, si se determina que es una residencia no principal. Una unidad en $4.9 millones debe el 5.25 por ciento de $4.9 millones, o $257,250. La diferencia de $200,000 en valuación produce una variación de $74,250 en la factura anual.
La fecha límite impresa en el aviso no es la fecha límite que rige
El DOF originalmente estableció una fecha límite de solicitud de exención del 21 de agosto de 2026 para viviendas de una, dos y tres familias y unidades de condominio, y el 24 de agosto para unidades de cooperativa. El departamento extendió esa fecha límite al 18 de septiembre, luego al 6 de octubre.
El 6 de octubre de 2026, el DOF extendió la fecha límite una tercera vez al 13 de octubre de 2026. Esa es la fecha operativa para todos los propietarios que recibieron un aviso de 'usted puede estar sujeto a', sin importar qué fecha anterior esté impresa en la carta misma.
Los propietarios que pierdan el 13 de octubre aún pueden impugnar la determinación presentando una solicitud TC107 ante la Comisión Tributaria de la Ciudad de Nueva York. Para propiedades en Clase Tributaria 2—la categoría que incluye la mayoría de condominios y cooperativas—la fecha límite de la Comisión Tributaria es el 1 de marzo de 2027. Para propiedades Clase Tributaria 1 que apelan tanto la determinación de residencia principal como la determinación de valor de mercado, la fecha límite es el 15 de marzo de 2027.
La ruta de la Comisión Tributaria no reemplaza el proceso de exención del DOF; es un mecanismo de apelación separado con sus propios requisitos procedimentales y fechas límite posteriores.
La aritmética de un propietario, y qué verificar ahora
Un propietario de cooperativa en el código postal 10019 recibió un aviso a finales de agosto mostrando un valor de mercado de $3.2 millones. La carta referenciaba la fecha límite del 18 de septiembre, que ya había sido reemplazada. La unidad del propietario cae en la banda de $3 millones a $5 millones, activando una tasa del 5.25 por ciento sobre los $3.2 millones completos—$168,000 anuales—si la determinación de no principal del DOF se mantiene.
La hija adulta del propietario vivió en la unidad durante once meses de 2025 y no posee otra residencia en Nueva York. Bajo la exención de familia inmediata del estatuto, la ocupación por un hijo califica la unidad como principal. El propietario presentó documentación de respaldo al DOF el 10 de octubre, tres días antes de la fecha límite final.
Si se otorga la exención, la obligación de $168,000 desaparece. Si el DOF la niega, el propietario puede apelar ante la Comisión Tributaria antes del 1 de marzo de 2027, y el primer pago—vencido el 1 de enero de 2027, bajo el estatuto—vencerá mientras esa apelación esté pendiente.
El análisis de Conquest del registro suplementario de valores de mercado de julio de 2026 del DOF muestra 16,709 unidades de condominio y cooperativa en Manhattan con valores de mercado superiores a $1 millón. El código postal 10019 por sí solo representa 975 de ellas. El recargo mediano para unidades en ese código postal, si todas fueran determinadas no principales, sería aproximadamente $53,000.
La mayoría de esas unidades son residencias principales y no deberán nada. La fecha límite del 13 de octubre aplica a cada propietario que recibió un aviso, y la penalidad por perderla sin una apelación exitosa posterior ante la Comisión Tributaria es el recargo anual completo más una penalidad potencial del 50 por ciento sobre presentaciones tardías.
Nuestra calculadora gratuita de valor de mercado y recargo del DOF extrae la valuación de su propiedad directamente del registro de julio de 2026 y muestra la exposición bajo cada banda de tasa. No reemplaza el aviso, pero confirma la cifra con la que el DOF está trabajando y el nivel que aplica si la determinación de no principal se mantiene.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al recargo si está valuado en más de $1 millón?
Una vez que una unidad de condominio o cooperativa cruza $1 millón en valor de mercado, la tasa aplicable—4 por ciento para $1 millón hasta $3 millones, 5.25 por ciento para más de $3 millones hasta $5 millones, y 6.5 por ciento para valor de mercado superior a $5 millones—aplica a la valuación completa, si se determina que es una residencia no principal. Si la unidad es su residencia principal o califica para una exención, no deberá nada.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condominio valuado en $5.1 millones?
Una unidad valuada en $5.1 millones debe el 6.5 por ciento de $5.1 millones, o $331,500 anuales, si se determina que es una residencia no principal. La tasa del 6.5 por ciento aplica a la valuación completa para propiedades con valor de mercado superior a $5 millones.
¿Cambia la fecha límite impresa en mi carta de recargo del DOF?
El 6 de octubre de 2026, el DOF extendió la fecha límite una tercera vez al 13 de octubre de 2026, que es la fecha operativa para todos los propietarios que recibieron un aviso, sin importar qué fecha anterior esté impresa en la carta misma. Los propietarios que pierdan el 13 de octubre aún pueden impugnar la determinación presentando una solicitud TC107 ante la Comisión Tributaria de la Ciudad de Nueva York antes del 1 de marzo de 2027 para propiedades en Clase Tributaria 2.