Qué es el recargo y cuándo aplica
El recargo es un cargo anual sobre residencias no principales en la Ciudad de Nueva York. Firmado el 28 de mayo de 2026, entró en vigor el 1 de julio de 2026 y vence el 30 de junio de 2031. El cargo se calcula sobre el valor de mercado de la propiedad—la cifra que aparece en el Notice of Property Value del Departamento de Finanzas, no el valor catastral usado para el impuesto predial regular.
Para condominios y cooperativas en la Fase 1 (2026–2028), la tasa es 4 por ciento si el valor de mercado cae entre $1 millón y $3 millones, 5.25 por ciento de $3 millones a $5 millones, y 6.5 por ciento en $5 millones o más. Para casas de una a tres familias, la tasa es 0.8 por ciento de $5 millones a $15 millones, 1.05 por ciento de $15 millones a $25 millones, y 1.3 por ciento en $25 millones o más.
El cargo aplica al valor de mercado completo una vez que se cruza el umbral—no es marginal. Un condominio valuado en $1.1 millones debe $44,000 anuales si es una residencia no principal; uno en $999,000 no debe nada. Las residencias principales del propietario o familia inmediata (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, nieto) están exentas, al igual que las unidades arrendadas por doce meses a una persona natural sin conflicto de interés. Las entidades están sujetas a reglas de transparencia por interés mayoritario.
El valor de mercado de la propiedad determina la exposición
Un comprador debe solicitar el Notice of Property Value más reciente del vendedor y confirmar la cifra de valor de mercado que DOF tiene en archivo. Ese número, no el valor catastral y no la opinión de un corredor, controla el cálculo del recargo.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 de DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad estarían expuestas al recargo si son residencias no principales. En Manhattan, 16,709 unidades de condominios y cooperativas caen por encima del umbral de $1 millón; el recargo mediano para esas unidades sería $53,665 anuales. Brooklyn tiene 649 condominios y cooperativas por encima de la línea, con un recargo mediano de $46,763.
Los códigos postales con mayor exposición son 10013 (Tribeca, 1,751 unidades), 10021 (Upper East Side, 1,368 unidades), 10022 (Midtown East, 1,245 unidades), y 10011 (Chelsea, 1,181 unidades). En 10019, que incluye gran parte de las calles 50 oeste, 975 unidades están expuestas a un recargo promedio de $86,862.
Otras 4,400 unidades están dentro de $100,000 del umbral de $1 millón. Una revaluación modesta de DOF o una sola venta comparable puede mover una unidad a través de la línea entre cierres.
Qué hizo—o no hizo—el vendedor sobre la exención
DOF envió avisos de residencia no principal antes del 30 de agosto de 2026. La fecha límite de solicitud de exención, originalmente fijada para el 21 y 24 de agosto de 2026, fue extendida dos veces—primero al 18 de septiembre, luego al 6 de octubre, y más recientemente al 13 de octubre de 2026, según una extensión anunciada por el alcalde Mamdani y el comisionado de DOF Lee el 6 de octubre.
Un comprador debe pedir al vendedor una copia de cualquier aviso de DOF, la solicitud de exención si se presentó una, y cualquier determinación o correspondencia de DOF o la Tax Commission. Si el vendedor no presentó, el comprador hereda una propiedad que DOF ha marcado como no principal. Si el vendedor presentó y fue denegado, el comprador debe entender por qué.
La exención no es automática. DOF requiere documentación de que la propiedad es la residencia principal del propietario, un miembro de la familia inmediata, o un inquilino calificado. Una declaración del vendedor de que 'vivo aquí la mayor parte del tiempo' no satisface los requisitos de certificación de DOF, y un comprador que asume exención sin verificar el registro puede enfrentar una factura en enero de 2027 sin remedio administrativo restante.
El litigio ha creado incertidumbre procesal
El 29 de septiembre de 2026, un juez de la Corte Suprema del Condado de Richmond invalidó partes del lanzamiento de DOF y ordenó a la Ciudad cancelar los avisos previamente enviados y eliminar el registro suplementario. La Ciudad de Nueva York presentó una apelación el mismo día. El análisis profesional establece que la apelación produjo una suspensión automática de la orden del tribunal de primera instancia, pero la postura de apelación afecta qué deben hacer los propietarios a continuación y cuándo.
Un comprador que cierra hoy no sabe si DOF volverá a enviar avisos, si la fecha límite del 13 de octubre permanece operativa, o si una futura decisión de apelación requerirá un nuevo proceso de exención. El contrato debe asignar responsabilidad por responder a cualquier aviso de DOF recibido después del cierre y por cooperar en cualquier apelación o impugnación de valuación que el comprador pueda necesitar presentar.
El contrato debe abordar la exposición puente
El estatuto y los materiales de DOF no establecen una regla de cierre definitiva que asigne responsabilidad del recargo entre comprador y vendedor para cada posible período, reevaluación o determinación retrasada. El primer pago vence el 1 de enero de 2027, pero DOF puede emitir facturas retroactivas o agregar propiedades a un registro suplementario después de esa fecha.
El contrato debe establecer explícitamente quién paga cualquier recargo atribuible al período de propiedad del vendedor, quién paga por períodos después del cierre, si se depositarán fondos en garantía para un cargo anticipado, quién responde a avisos de DOF posteriores al cierre, y qué sucede si DOF luego emite una factura que cubre meses antes del cierre. El informe de octubre de 2026 del Comptroller describe un proceso en el cual DOF se comunica con propietarios, recibe atestaciones o apelaciones, y puede luego incluir el impuesto adicional en facturas de impuestos prediales—indicando que la ausencia de un recargo en la factura actual no establece que la propiedad esté permanentemente fuera del régimen.
El margen de la Fase 2 aún no está definido
A partir del 1 de julio de 2028, las unidades de condominios y cooperativas están programadas para ser revaluadas según ventas comparables y movidas hacia el umbral de $5 millones y el esquema de tasas de 0.8 a 1.3 por ciento que actualmente aplica solo a casas. Los materiales oficiales y profesionales disponibles describen el proceso inicial de aviso y revisión de 2026 pero no establecen un umbral final operativo de Fase 2, conteo de propiedades o margen restante que un comprador pueda usar con seguridad para suscripción.
Un comprador debe preguntar a DOF o a su abogado si la propiedad está en algún registro suplementario actual o retirado, si DOF ha emitido una determinación individualizada, si se espera que la propiedad sea revisada en una fase posterior, y si algún límite estatutario o administrativo limita avisos adicionales. Ninguna fuente revisada establece un calendario definitivo de Fase 2 a finales de octubre de 2026.
Arrendar la unidad no es una exención simple
Un arrendamiento puede afectar la elegibilidad de residencia principal, pero no todo arrendamiento califica automáticamente la propiedad para exención. La pregunta relevante es si el uso del inquilino satisface los requisitos estatutarios y administrativos—un arrendamiento de doce meses sin conflicto de interés a una persona natural que hace de la unidad una residencia principal.
Antes de cerrar, verifique las reglas de arrendamiento y subarrendamiento del condominio o cooperativa, cualquier restricción de la junta o del contrato de propiedad, requisitos de zonificación y ocupación, implicaciones de regulación de renta si aplica, si el término de arrendamiento previsto y el uso del inquilino apoyan la exención, y si los documentos del edificio imponen restricciones más allá del estatuto fiscal. La información de apelación publicada por DOF reconoce que la residencia principal puede involucrar a un arrendatario o subarrendatario pero también requiere certificación y prueba sobre el uso de residencia principal de la propiedad. Un comprador no debe tratar 'la unidad está rentada' como equivalente a 'la unidad está exenta.'
Qué hacer antes de firmar
Solicite el Notice of Property Value del vendedor y confirme la cifra de valor de mercado. Pida cualquier aviso de recargo de DOF, solicitud de exención y determinación. Verifique que el contrato asigne responsabilidad del recargo para el período de propiedad del vendedor y para cualquier factura retroactiva o suplementaria. Confirme que las reglas de arrendamiento y subarrendamiento de la propiedad, si el arrendamiento es parte del plan del comprador, apoyan un arrendamiento calificado bajo los requisitos de exención de DOF.
Si el valor de mercado de la propiedad está dentro de $100,000 del umbral de $1 millón, pregunte a DOF o a su abogado si es probable una revaluación pendiente o un ajuste de ventas comparables antes del próximo registro. Si el vendedor no presentó para exención antes del 13 de octubre de 2026, entienda que el comprador puede necesitar presentar una solicitud tardía o una apelación ante la Tax Commission y que DOF puede denegar alivio por una fecha límite perdida.
El verificador gratuito de valor de mercado y recargo de DOF de Conquest muestra el valor de mercado que DOF tiene en archivo para cualquier dirección y calcula el recargo anual si la propiedad es no principal. La herramienta está actualizada del registro de julio de 2026 de DOF y refleja el esquema de tasas de Fase 1. No determina elegibilidad de exención ni predice exposición de Fase 2, pero responde la pregunta umbral que todo comprador debe hacer antes de cerrar: ¿cuál es el valor de mercado actual de la propiedad, y cuál sería el recargo si esta no es mi residencia principal?
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al recargo de pied-à-terre en Nueva York?
Su apartamento está sujeto al recargo si es una residencia no principal y su valor de mercado supera $1 millón para condominios y cooperativas, o $5 millones para casas de una a tres familias. Las residencias principales del propietario o familia inmediata están exentas, al igual que las unidades arrendadas por doce meses a una persona natural sin conflicto de interés.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condominio de $1.1 millones usado como pied-à-terre?
Un condominio valuado en $1.1 millones debe $44,000 anuales si es una residencia no principal, calculado al 4 por ciento sobre el valor de mercado completo. El cargo aplica al valor de mercado completo una vez que se cruza el umbral de $1 millón—no es marginal.
¿Cambia el fallo judicial del 29 de septiembre la fecha límite de exención del recargo?
La fecha límite de solicitud de exención fue extendida más recientemente al 13 de octubre de 2026, pero el fallo del 29 de septiembre que invalidó partes del lanzamiento de DOF y la apelación de la Ciudad han creado incertidumbre sobre si DOF volverá a enviar avisos o si se requerirá un nuevo proceso de exención. Un comprador que cierra hoy no sabe si la fecha límite del 13 de octubre permanece operativa.