El contrato escrito establece los términos
Una búsqueda discreta de propiedades en la Ciudad de Nueva York comienza con un contrato escrito de representación del comprador que especifica si la relación es exclusiva, cuánto durará la búsqueda, qué gana la correduría, y si el comprador debe cubrir un déficit si el vendedor paga menos que la compensación acordada. El contrato también debe establecer si el broker puede contactar propietarios, redes privadas, abogados, family offices o agentes de listado, y cómo se manejan las propiedades presentadas antes o después de la terminación.
No existe un retainer estándar citywide, comisión mínima ni tarifa por hora para búsquedas off-market. La compensación depende de la propiedad, los servicios seleccionados y cualquier monto ofrecido por el vendedor. Una correduría puede cotizar un retainer fijo, un porcentaje del precio de compra o una estructura híbrida, pero esos términos son específicos de la firma y deben aparecer en el contrato firmado.
Los canales off-market varían según la correduría
Un broker que conduce una búsqueda discreta puede acceder a redes privadas de clientes, contactar directamente a propietarios, consultar abogados, desarrolladores, family offices y administradores de propiedades, o trabajar broker-a-broker. No existe una lista industry-wide de canales off-market, y las fuentes reunidas no establecen una tasa típica de éxito ni una participación de inventario para propiedades no listadas.
Discreto no significa exento de divulgación, agencia, reglas de vivienda justa, anti-discriminación o licencias. Significa que la identidad del comprador y los parámetros de búsqueda se comparten selectivamente, no que la transacción escape la supervisión regulatoria.
El recargo pied-à-terre añade una nueva partida
El recargo por residencia no primaria de Nueva York entró en vigor el 1 de julio de 2026 y se extiende hasta el 30 de junio de 2031. El cargo se calcula sobre el valor de mercado del Department of Finance—la cifra impresa en el Notice of Property Value anual—no sobre el valor catastral, precio de compra o monto de hipoteca.
Para condos y co-ops durante la Fase 1 (años fiscales 2026–27 hasta 2027–28), el recargo es 4 por ciento del valor de mercado cuando ese valor cae entre $1 millón y $3 millones, 5.25 por ciento de $3 millones a $5 millones, y 6.5 por ciento en $5 millones y más. La tasa se aplica al valor de mercado completo una vez cruzado el umbral, no solo al monto por encima de él. Casas y propiedades de una a tres familias enfrentan tasas más bajas—0.8 por ciento de $5 millones a $15 millones, 1.05 por ciento de $15 millones a $25 millones, y 1.3 por ciento en $25 millones y más—pero la misma estructura de tasa plana.
Un condo valuado en $2 millones debe $80,000 al año. Un co-op en $4 millones debe $210,000. Una townhouse en $6 millones debe $48,000. Esas facturas llegan el 1 de enero cada año y se suman al impuesto predial regular; las reducciones y exenciones no compensan el recargo.
Las exenciones dependen de la residencia primaria
El recargo no aplica si la propiedad es la residencia primaria del propietario, un familiar inmediato—cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto—o un inquilino con un contrato arm's-length de 12 meses. La residencia primaria se determina al 5 de enero, fecha de estatus imponible que precede al año fiscal, no por cuántos días el propietario pasó en la unidad durante el año.
Para el primer año del recargo, DOF envió avisos iniciales antes del 30 de agosto de 2026. La fecha límite para solicitar una exención fue el 13 de octubre de 2026. Los propietarios que recibieron un aviso y creen que la propiedad califica para exención tuvieron 30 días desde la fecha de transmisión del aviso para apelar. La Ciudad extendió la fecha límite original de agosto dos veces—primero al 18 de septiembre, luego al 13 de octubre—pero esa ventana ya cerró para el año fiscal 2026–27.
Los datos de Conquest muestran 24,000 unidades sobre el umbral
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF encuentra aproximadamente 24,000 unidades residenciales citywide con valores de mercado sobre los umbrales del recargo. La mayoría son residencias primarias y no deben nada; las cifras representan exposición, no un pronóstico de lo que la Ciudad recaudará.
Manhattan tiene 16,709 unidades de condo y co-op y 3,356 casas sobre el umbral. Brooklyn representa 3,311 casas y 649 condos y co-ops. El Bronx, Queens y Staten Island juntos añaden menos de 150 unidades. Entre condos y co-ops de Manhattan, el ZIP 10013 (Tribeca) lidera con 1,751 unidades sobre el umbral, seguido por 10022 (Midtown East) con 1,245 y 10021 (Upper East Side) con 1,368. El valor de mercado mediano en esos ZIPs va de $1.4 millones a $1.6 millones, colocando la mayoría de unidades en el tramo del 4 por ciento.
Otras 4,400 unidades de condo y co-op están dentro de $100,000 del umbral de $1 millón. Una revaluación modesta del DOF en el próximo roll podría empujarlas a territorio de recargo.
Qué vigilar
La Fase 2 comienza el 1 de julio de 2028. DOF revaluará condos y co-ops usando ventas comparables, y el esquema de tasas se desplazará hacia los tramos más bajos de casas—0.8 por ciento, 1.05 por ciento y 1.3 por ciento—con un umbral más alto. El Comptroller proyectó aproximadamente $500 millones al año en ingresos por recargo, pero las recaudaciones reales dependen de cuántas unidades permanecen no primarias y cuántos propietarios reclaman exenciones exitosamente.
Para compradores que conducen una búsqueda discreta, el recargo es ahora un costo anual fijo que no fluctúa con ocupación o ingreso por renta. Un condo de $3.5 millones lleva un recargo de $183,750 cada año que permanezca como segunda vivienda. Esa cifra pertenece en el pro forma junto a mantenimiento, impuestos y seguro, y hace que la exención de residencia primaria—o un inquilino calificado—valga la pena ingeniería desde el día uno.
El estimador gratuito de valor de mercado DOF y recargo de Conquest muestra si una propiedad cae sobre el umbral y cuál será la factura anual. La herramienta extrae del mismo roll de julio de 2026 que DOF usa para calcular el cargo.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al recargo pied-à-terre de Nueva York?
El recargo aplica si el valor de mercado del Department of Finance supera $1 millón para condos y co-ops (o $5 millones para casas) y la propiedad no es la residencia primaria del propietario, un familiar inmediato o un inquilino con contrato de 12 meses al 5 de enero. La residencia primaria se determina en esa fecha de estatus imponible, no por días de ocupación durante el año.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condo de $3 millones usado como segunda vivienda?
Un condo valuado en $3 millones por el DOF enfrenta un recargo de 5.25 por ciento sobre el valor de mercado completo, totalizando $157,500 al año. La tasa se aplica al valor completo una vez cruzado el umbral de $3 millones, no solo al monto por encima de él.
¿Cambia el recargo pied-à-terre después de 2028?
La Fase 2 comienza el 1 de julio de 2028, cuando el DOF revaluará condos y co-ops usando ventas comparables y el esquema de tasas se desplazará a los tramos más bajos de casas (0.8, 1.05 y 1.3 por ciento) con un umbral más alto. El recargo actual de Fase 1 corre hasta el 30 de junio de 2028.