Las tasas de fase uno se fijan hasta junio de 2028
El recargo de Nueva York sobre residencias no principales entró en vigor el 1 de julio de 2026, y el calendario de tasas actual corre hasta el 30 de junio de 2028. Para condominios y cooperativas, el recargo es 4 por ciento sobre valores de mercado de $1 millón a menos de $3 millones, 5.25 por ciento de $3 millones a menos de $5 millones, y 6.5 por ciento a $5 millones o más, según las reglas adoptadas del Departamento de Finanzas. Casas de una, dos y tres familias enfrentan tasas de 0.8 por ciento, 1.05 por ciento y 1.3 por ciento en umbrales que comienzan en $5 millones.
La base es el valor de mercado de DOF—la cifra en el Notice of Property Value—no el valor catastral. Para un condo de $4.5 millones, el recargo de fase uno es 5.25 por ciento de $4.5 millones, o $236,250 anuales. La tasa se aplica al valor de mercado completo una vez cruzado el umbral; no hay cálculo marginal.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 de DOF muestra aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad que deberían el recargo si son residencias no principales. Manhattan representa 16,709 condos y co-ops sobre el umbral de $1 millón, con un recargo mediano de $53,665.
El reinicio de valuación de 2028
A partir del 1 de julio de 2028, el estatuto ordena a DOF calcular un nuevo valor de mercado para condos y co-ops usando ventas comparables. El calendario de tasas de fase dos para esas propiedades refleja el calendario de casas: 0.8 por ciento de $5 millones a menos de $15 millones, 1.05 por ciento de $15 millones a menos de $25 millones, y 1.3 por ciento a $25 millones o más.
Un condo de $4.5 millones que paga $236,250 bajo fase uno pagaría, si ventas comparables en 2028 elevan la valuación a $6 millones, 0.8 por ciento de $6 millones—$48,000—bajo fase dos. La tasa baja porque el nuevo calendario comienza en $5 millones. Si ventas comparables en cambio empujan la unidad a $16 millones, la tasa sube a 1.05 por ciento y el recargo trepa a $168,000.
El estatuto no establece qué sucede con unidades valuadas bajo $5 millones en fase dos. El calendario de fase dos no lista ninguna tasa para valores de mercado bajo ese umbral, pero ni la ley ni las reglas de DOF eximen explícitamente esas propiedades. Un propietario cuya unidad revalúe a $4.8 millones en 2028 puede no deber nada, o puede permanecer sujeto a una tasa que DOF aún no ha especificado.
Lo que enfrentan ahora los propietarios cerca de la línea
El análisis del registro de Conquest muestra 4,400 unidades de condos y co-ops en toda la ciudad con valores de mercado dentro de $100,000 del umbral de $1 millón—suficientemente cerca para que una revaluación rutinaria de DOF pudiera empujarlas sobre la línea. Otras 10,344 unidades están dentro de $200,000 de la línea.
Un propietario a $980,000 hoy no debe nada. Si el próximo ciclo de valuación de DOF mueve la unidad a $1.02 millones, el recargo salta a $40,800 anuales bajo la tasa de 4 por ciento. Ese propietario tiene dos años de exposición antes del reinicio de 2028, que puede o no reducir la cuenta dependiendo de dónde caigan las ventas comparables.
El recargo está programado para ser derogado el 30 de junio de 2031 a menos que Albany cambie la ley. Para un propietario decidiendo si vender ahora o esperar, la pregunta es si dos años de pagos de fase uno más un resultado incierto de fase dos es más barato que salir antes de que llegue la primera cuenta a principios de 2027.
Qué vigilar
DOF no ha publicado la metodología de ventas comparables que usará en 2028, y el estatuto no especifica si unidades bajo $5 millones en fase dos deben un recargo o están exentas. Propietarios cerca de los umbrales actuales deben monitorear la orientación de DOF sobre el proceso de valuación de fase dos y cualquier aclaración del tratamiento bajo $5 millones.
Se esperan las primeras cuentas en noviembre de 2026, según el reporte del 16 de octubre del NYC Comptroller. Propietarios que perdieron la fecha límite de exención del 13 de octubre pueden apelar la determinación de DOF ante la NYC Tax Commission dentro de 30 días de recibir notificación.
Conquest ofrece una calculadora gratuita de valor de mercado DOF y recargo en piedaterretax.nyc. La herramienta usa el valor de mercado actual de su propiedad para estimar exposición bajo fase uno y escenarios ilustrativos de fase dos, aunque el resultado final de 2028 dependerá de ventas comparables que DOF aún no ha realizado.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al recargo si está valuado en menos de $1 millón?
Un propietario con una unidad valuada a $980,000 hoy no debe nada. Sin embargo, si el próximo ciclo de valuación de DOF mueve la unidad a $1.02 millones, el recargo salta a $40,800 anuales bajo la tasa de 4 por ciento.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condominio de $4.5 millones bajo las reglas actuales?
Para un condo de $4.5 millones, el recargo de fase uno es 5.25 por ciento de $4.5 millones, o $236,250 anuales. La tasa se aplica al valor de mercado completo una vez cruzado el umbral; no hay cálculo marginal.
¿Cambia el recargo después de 2028 para propiedades bajo $5 millones?
El estatuto no establece qué sucede con unidades valuadas bajo $5 millones en fase dos. Un propietario cuya unidad revalúe a $4.8 millones en 2028 puede no deber nada, o puede permanecer sujeto a una tasa que DOF aún no ha especificado.