¿Cuánto cuesta hoy un pied-à-terre de residencia de marca en Manhattan?
Una residencia de marca no principal en Manhattan ahora carga impuestos inmobiliarios ordinarios, gastos comunes, evaluaciones de capital del edificio, seguro, servicios públicos, costos de financiamiento, tarifas de administración y conserjería — y, desde el 1 de julio de 2026, el recargo por residencia no principal de la Ciudad de Nueva York.
El recargo es un cargo anual calculado sobre el valor de mercado del DOF de la propiedad, no sobre el precio de compra ni la prima de marca. Para condominios y cooperativas, las tasas de Fase 1 (años fiscales 2026–2027 hasta 2027–2028) son 4 por ciento si el valor de mercado es de $1 millón a $3 millones, 5.25 por ciento si es de $3 millones a $5 millones, y 6.5 por ciento si es de $5 millones o más. La tasa se aplica al valor de mercado completo una vez que la unidad cruza el umbral, no solo al monto por encima de él.
Una unidad de Four Seasons valuada por el DOF en $1.5 millones debe $60,000 anuales. Una unidad de Mandarin Oriental en $4 millones debe $210,000. Una unidad de Baccarat en $6 millones debe $390,000. Esas cifras son solo el recargo; el impuesto inmobiliario ordinario y los cargos del edificio son aparte.
¿Las residencias de marca pagan una tasa de recargo diferente?
No. El estatuto del recargo distingue únicamente entre condominios y cooperativas por un lado y viviendas unifamiliares, bifamiliares o trifamiliares por el otro. Una residencia afiliada a hotel — Four Seasons, Aman, Mandarin Oriental, Baccarat o cualquier otra marca — se grava como una unidad de condominio o cooperativa, no como un tipo de propiedad separado.
El nombre de marca puede afectar el valor de mercado del DOF de la unidad, lo que a su vez determina el recargo, pero no crea una exención estatutaria ni un calendario de tasas diferente. Una unidad de Aman y una unidad de condominio sin marca con valores de mercado del DOF idénticos deben recargos idénticos si ambas son residencias no principales.
¿Sobre qué se calcula el recargo — precio de compra o valor de mercado del DOF?
Valor de mercado del DOF. La base del recargo es el valor de mercado que el DOF asigna para fines de impuesto inmobiliario, que aparece en el Notice of Property Value y en el registro de evaluación de la Ciudad. No es el precio de compra, el precio de lista, el capital del propietario, ni el valor catastral usado para calcular el impuesto inmobiliario ordinario.
Para condominios y cooperativas de Clase 2, el valor catastral es aproximadamente 45 por ciento del valor de mercado y se usa solo para el cálculo del impuesto inmobiliario regular. El recargo usa el valor de mercado completo. Las reglas finales del DOF, adoptadas el 14 de julio de 2026, establecen que 'el recargo se basa en el valor de mercado, no en el valor catastral' y que los valores de mercado de Fase 1 son 'valores de mercado del DOF calculados para fines de impuesto inmobiliario'.
Una unidad comprada por $7 millones puede tener un valor de mercado del DOF de $6 millones u $8 millones dependiendo de ventas comparables y el método de valuación del DOF. El recargo se calcula sobre la cifra del DOF, no sobre el precio del contrato. Los propietarios que disputen la valuación del DOF pueden apelar ante la NYC Tax Commission.
¿Cuánto debe anualmente una unidad de marca de $6 millones?
Si el DOF valúa la unidad en $6 millones y es una residencia no principal, el recargo es $390,000 anuales — 6.5 por ciento del valor de mercado completo de $6 millones. Esa es la tasa de Fase 1 para unidades valuadas en $5 millones o más.
Los $390,000 son adicionales al impuesto inmobiliario ordinario, gastos comunes, seguro, servicios públicos, costos de financiamiento, y cualquier tarifa de programa hotelero o conserjería. Una residencia de marca típicamente carga gastos comunes más altos que un condominio convencional debido al personal las 24 horas, mantenimiento de amenidades y tarifas de licencia de marca.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF muestra 197 unidades de condominio y cooperativa en toda la ciudad con valores de mercado de $5 millones o más que deberían el recargo del 6.5 por ciento si son residencias no principales. El recargo promedio para esas unidades es $478,899.
¿Qué códigos postales de Manhattan tienen más unidades expuestas al recargo?
Aproximadamente 17,000 unidades de condominio y cooperativa de Manhattan tienen valores de mercado del DOF por encima de $1 millón y deberían el recargo si son residencias no principales, según el análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF. La mayoría son residencias principales y no deben nada; estas son cifras de exposición, no un pronóstico de lo que la Ciudad cobrará.
El código postal con más unidades por encima del umbral es 10013 (Tribeca), con 1,751 unidades. El valor de mercado mediano allí es $1.43 millones. El ZIP 10022 (Midtown East) tiene 1,245 unidades, mediano $1.36 millones. El ZIP 10021 (Upper East Side) tiene 1,368 unidades, mediano $1.32 millones.
Los recargos medianos más altos están en 10012 (SoHo/NoHo), donde 932 unidades tienen un valor de mercado mediano de $1.63 millones, y 10019 (Midtown West), donde 975 unidades tienen un mediano de $1.58 millones. Ambos vecindarios incluyen múltiples torres de residencias de marca.
¿Qué pasa con el recargo después de 2028?
La Fase 2 comienza el 1 de julio de 2028. Los condominios y cooperativas serán revaluados usando una metodología basada en ventas comparables, y el calendario de tasas cambiará a las mismas bandas que aplican a viviendas unifamiliares, bifamiliares y trifamiliares: 0.8 por ciento para valores de mercado de $5 millones a $15 millones, 1.05 por ciento para $15 millones a $25 millones, y 1.3 por ciento para $25 millones o más.
El estatuto no especifica cómo el DOF conducirá la revaluación de Fase 2 ni cuáles serán los valores de mercado resultantes para unidades individuales. Las tasas de Fase 2 son más bajas que las tasas de Fase 1 para unidades por debajo de $15 millones, pero la revaluación puede aumentar el valor de mercado de una unidad, compensando parte o toda la reducción de tasa.
El recargo está programado para expirar el 30 de junio de 2031 a menos que la legislatura estatal lo renueve.
¿Cómo sé si mi unidad califica para la exención de residencia principal?
La exención aplica si la unidad es la residencia principal del propietario, del cónyuge del propietario, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto, o si está alquilada a una persona natural bajo un contrato de 12 meses en condiciones de mercado. El estatus de residencia principal se determina al 5 de enero de la fecha de estatus imponible que precede al año fiscal, no por cuánto del año el propietario pasó en la unidad.
El DOF envió avisos de residencia no principal a partir del 22 de julio de 2026 a propietarios cuyos registros no establecían estatus de residencia principal. La fecha límite de solicitud de exención para el año fiscal 2026–27 fue el 13 de octubre de 2026, extendida dos veces desde las fechas límite originales de agosto. Los propietarios que recibieron un aviso y no están de acuerdo con la determinación del DOF pueden apelar dentro de 30 días de la fecha de transmisión del aviso.
Para entidades, el DOF aplica un análisis de interés mayoritario: si una persona natural posee más del 50 por ciento de la entidad y la unidad es la residencia principal de esa persona, la exención aplica. Las rebajas y exenciones ordinarias de impuesto inmobiliario no compensan el recargo.
¿Cuál es la primera fecha de pago?
El primer pago del recargo vence el 1 de enero de 2027. El NYC Comptroller reportó en agosto de 2026 que la facturación más temprana podría ocurrir en noviembre de 2026 y que la cobranza podría seguir el calendario del impuesto inmobiliario, ya sea trimestral o semestralmente.
La facturación semestral aplica a propiedades con valor catastral por encima de $250,000 bajo el marco del impuesto inmobiliario ordinario. La mayoría de las residencias de marca caerán en esa categoría.
¿Dónde puedo verificar el valor de mercado del DOF y el recargo de mi unidad?
Conquest mantiene una calculadora gratuita de valor de mercado del DOF y recargo en piedaterretax.nyc. Ingrese su dirección para ver el valor de mercado que el DOF asignó a su unidad y el recargo resultante si la unidad es una residencia no principal. La herramienta usa el Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF, el mismo conjunto de datos que la Ciudad usará para calcular las facturas del primer año.
Este es contenido educativo de Conquest, una correduría licenciada de Nueva York. No es asesoría legal ni fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento de marca sujeto a una tasa de recargo diferente que otros condominios?
No. El estatuto del recargo distingue únicamente entre condominios y cooperativas por un lado y viviendas unifamiliares, bifamiliares o trifamiliares por el otro. Una residencia afiliada a hotel se grava como una unidad de condominio o cooperativa, no como un tipo de propiedad separado, y una unidad de marca con el mismo valor de mercado del DOF que un condominio sin marca debe el mismo recargo.
¿Cuánto es el impuesto sobre un pied-à-terre valuado en $4 millones?
Si el DOF valúa la unidad en $4 millones y es una residencia no principal, el recargo es $210,000 anuales — 5.25 por ciento del valor de mercado completo. Esta cifra es solo el recargo; el impuesto inmobiliario ordinario y los cargos del edificio son aparte.
¿Cambia el recargo después de 2028?
Sí. La Fase 2 comienza el 1 de julio de 2028, cuando los condominios y cooperativas serán revaluados y el calendario de tasas cambiará a 0.8 por ciento para valores de $5 millones a $15 millones, 1.05 por ciento para $15 millones a $25 millones, y 1.3 por ciento para $25 millones o más. El recargo está programado para expirar el 30 de junio de 2031 a menos que la legislatura estatal lo renueve.