El recargo y la exención por residencia principal
El recargo pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York entró en vigor el 1 de julio de 2026 y aplica a condominios, cooperativas y viviendas unifamiliares a trifamiliares que no sirven como residencia principal. El recargo se calcula sobre el valor de mercado del DOF—la cifra impresa en el Notice of Property Value, no el valor catastral—y la tasa es fija una vez que se cruza el umbral. Para condominios y cooperativas en el año fiscal 2026/27 y 2027/28, la tasa es 4 por ciento sobre valores de mercado entre $1 millón y $3 millones, 5.25 por ciento de $3 millones a $5 millones, y 6.5 por ciento por encima de $5 millones.
La ley exime propiedades usadas como residencia principal por el propietario, un familiar inmediato (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto), o un inquilino bajo un contrato de 12 meses en condiciones de mercado. El DOF debía transmitir determinaciones iniciales antes del 30 de agosto de 2026, y extendió el plazo de solicitud de exención dos veces—primero al 18 de septiembre, luego al 6 de octubre, y finalmente al 13 de octubre de 2026, según anuncio del alcalde Mamdani y el comisionado del DOF Lee el 6 de octubre. Esa fecha del 13 de octubre reemplaza los plazos anteriores del 21 de agosto, 24 de agosto, 18 de septiembre y 6 de octubre y es la fecha límite operativa para propietarios que recibieron un aviso de 'You may be subject to...'.
Qué acepta el DOF como prueba
El DOF y la NYC Tax Commission identifican varias categorías de evidencia documental para la determinación de residencia principal. Las declaraciones de impuestos federales o del Estado de Nueva York que muestran la propiedad como domicilio permanente están expresamente listadas. La prueba de que la propiedad recibió la exención STAR o el crédito STAR en el año anterior también es aceptada. Otros créditos o exenciones fiscales vinculados al uso como residencia principal califican igualmente.
La guía actual de la Tax Commission no lista independientemente el registro de votante o la licencia de conducir como prueba autónoma, así que esos documentos deben presentarse solo como evidencia suplementaria a menos que las instrucciones de solicitud del DOF los nombren específicamente. Una presentación práctica debe identificar la propiedad y el año fiscal, explicar que fue la residencia principal en la fecha relevante de estado fiscal—5 de enero de 2025 para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026—y adjuntar registros fechados que cubran ese período. La evidencia debe ser consistente entre documentos; ningún documento único garantiza aprobación.
Presentar después del 13 de octubre
Un propietario que perdió el plazo del 13 de octubre debe presentar la solicitud de exención del DOF o apelación inmediatamente a través del canal identificado en el aviso o las instrucciones actuales del recargo, adjuntando la evidencia de residencia principal. Indique en la presentación que es tardía y solicite que el DOF la acepte y revise; los materiales oficiales disponibles no establecen un refugio general para presentaciones tardías ni garantizan que el DOF reabrirá una apelación perdida. Conserve prueba de la presentación, incluyendo el número de confirmación, recibo de carga, fecha y todos los documentos presentados.
Si el DOF ya emitió una determinación o la ruta del DOF no está disponible, la NYC Tax Commission ofrece una vía de apelación separada. La Tax Commission puede considerar el asunto de residencia principal solo cuando el propietario también está impugnando el valor de la propiedad, según su guía actual. Para los años fiscales 2026/27 y 2027/28, los plazos declarados de la Tax Commission son 1 de marzo de 2027 para propiedades de Tax Class Two y 15 de marzo de 2027 para propiedades de Tax Class One. La apelación debe presentarse en el formulario TC107 y debe ser oportuna.
Si ya llegó una factura
Una factura no establece por sí misma que la propiedad esté correctamente sujeta al recargo. El DOF declara que los propietarios que reciben un aviso pueden presentar una solicitud de exención del recargo, y que la inclusión de una propiedad en un assessment roll no significa que el recargo aplique. No ignore la factura. Presente la solicitud de corrección por residencia principal y conserve prueba de la presentación. Revise la factura para instrucciones de pago y cualquier plazo declarado de protesta o apelación, y pregunte al DOF cómo la solicitud de exención pendiente afecta el cobro, intereses, penalidades y estado de pago. Las fuentes disponibles no establecen que presentar una solicitud de exención suspenda automáticamente el pago o cobro.
El NYC Comptroller reportó que la facturación más temprana se esperaba en noviembre de 2026. El estado de residencia principal de la propiedad se determina al 5 de enero del año calendario que precede al año fiscal en que se impone el recargo, así que los documentos deben abordar la residencia real del propietario durante ese período legalmente relevante, no meramente la fecha en que se recibió la factura.
Qué vigilar
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF muestra aproximadamente 24,000 unidades de condominios, cooperativas y casas en toda la ciudad con valores de mercado por encima de los umbrales del recargo—unidades que deberían el recargo si son residencias no principales. La mayoría son residencias principales y no deben nada. Solo en Manhattan, 16,709 unidades de condominios y cooperativas y 3,356 casas están por encima del umbral. Otras 4,400 unidades de condominios y cooperativas en toda la ciudad están dentro de $100,000 del piso de $1 millón, lo que significa que una revaluación modesta del DOF podría empujarlas a la zona del recargo.
Los propietarios inciertos sobre si su propiedad está correctamente valuada o si el DOF tiene la determinación correcta de residencia principal en archivo pueden verificar ambas cifras usando la calculadora gratuita de valor de mercado del DOF y recargo de Conquest. La herramienta extrae el valor de mercado actual del DOF y muestra el recargo que aplicaría si la propiedad es no principal, sin registro requerido.
Preguntas frecuentes
¿Recibí una factura del recargo pied-à-terre pero mi apartamento es mi residencia principal, qué hago?
Una factura no establece por sí misma que la propiedad esté correctamente sujeta al recargo. Presente inmediatamente la solicitud de corrección por residencia principal al DOF, conserve prueba de la presentación, y pregunte al DOF cómo la solicitud pendiente afecta el cobro, intereses y estado de pago.
¿Qué documentos acepta el DOF como prueba de que mi condominio es mi residencia principal?
El DOF acepta declaraciones de impuestos federales o del Estado de Nueva York que muestran la propiedad como domicilio permanente, prueba de que la propiedad recibió la exención STAR o el crédito STAR en el año anterior, y otros créditos o exenciones fiscales vinculados al uso como residencia principal. La evidencia debe cubrir el 5 de enero de 2025 para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026.
¿Perdí el plazo del 13 de octubre para solicitar la exención, todavía puedo apelar el recargo pied-à-terre?
Sí, debe presentar la solicitud de exención del DOF inmediatamente indicando que es tardía, aunque los materiales oficiales no garantizan que el DOF reabrirá una apelación perdida. Si el DOF ya emitió una determinación, la NYC Tax Commission ofrece una vía de apelación separada solo cuando el propietario también está impugnando el valor de la propiedad, con plazos del 1 de marzo de 2027 para propiedades de Tax Class Two y 15 de marzo de 2027 para Tax Class One.