Estructura Completa de Seis Filas del DOF
El impuesto pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York opera a través de una tabla de tasas de seis filas que divide las propiedades en dos cronogramas distintos basados en el tipo de edificio, según las reglas finales del DOF adoptadas el 26 de agosto de 2026.
Los condominios y cooperativas enfrentan tasas del 4% sobre valores de mercado de $1 millón a menos de $3 millones, 5.25% de $3 millones a menos de $5 millones, y 6.5% en $5 millones o más. Las casas de una a tres familias entran al impuesto en $5 millones con tasas del 0.8% de $5 millones a menos de $15 millones, 1.05% de $15 millones a menos de $25 millones, y 1.3% en $25 millones o más.
El recargo se aplica al valor de mercado completo de la propiedad una vez que se cruza cualquier umbral. Un condo de $1.2 millones paga 4% sobre los $1.2 millones completos, no solo sobre los $200,000 por encima de $1 millón.
Puntos Límite Críticos: $1M, $3M, y $5M
El lenguaje de límites de la tabla de tasas crea saltos abruptos en cantidades específicas de dólares. Las propiedades valuadas exactamente en $1 millón entran al tramo del 4% para condos y co-ops, mientras que aquellas exactamente en $3 millones saltan a la tasa del 5.25%.
Exactamente en $5 millones, los condos y co-ops enfrentan la tasa del 6.5% mientras que las casas entran a su primer tramo al 0.8%. Un condo de $4.99 millones paga $262,238 en recargo; un condo de $5 millones paga $325,000.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF muestra que aproximadamente 16,500 unidades de condos y co-ops deberían la tasa del 4% si son residencias no primarias, comparado con 722 unidades en el tramo del 5.25% y 197 unidades al 6.5%.
Base de Valor de Mercado, No Valor Catastral
El recargo se calcula sobre el valor de mercado del DOF, la cifra listada como 'Market Value' en el Notice of Property Value. Las reglas finales del DOF establecen que el recargo se 'calcula como el producto de una tasa de recargo establecida por estatuto y el valor de mercado de la propiedad aplicable.'
Esto difiere de los impuestos regulares a la propiedad, que usan el valor catastral. Para condos y co-ops Clase-2, el valor catastral típicamente corre cerca del 45% del valor de mercado, pero el impuesto pied-à-terre ignora ese descuento.
Un co-op de Manhattan con $2 millones de valor de mercado y $900,000 de valor catastral paga el recargo sobre los $2 millones completos, generando una factura de $80,000 a la tasa del 4%.
Desglose del Cronograma de Condos y Co-ops
El primer cronograma cubre condominios y cooperativas residenciales en toda la ciudad. Las unidades con valores de mercado de $1 millón a menos de $3 millones pagan 4% anualmente. Aquellas de $3 millones a menos de $5 millones pagan 5.25%.
En $5 millones y más, la tasa salta a 6.5%. El análisis de Conquest muestra que el recargo promedio en este tramo superior alcanza $478,899, con propiedades que van desde penthouses de $5 millones hasta unidades trofeo de $30 millones o más.
Manhattan domina la exposición, con aproximadamente 16,700 unidades de condos y co-ops por encima del umbral de $1 millón. Brooklyn añade otras 649 unidades, mientras que otros distritos contribuyen con conteos mínimos.
Cronograma de Casas: Umbrales Más Altos, Tasas Más Bajas
Las casas de una a tres familias enfrentan un cronograma separado que comienza en $5 millones de valor de mercado. Las tasas son 0.8% de $5 millones a menos de $15 millones, 1.05% de $15 millones a menos de $25 millones, y 1.3% en $25 millones y más.
Manhattan lidera con aproximadamente 3,400 casas por encima del umbral de $5 millones, seguido por Brooklyn con aproximadamente 3,300 casas. El recargo promedio para casas de Manhattan alcanza $105,610, según el análisis de Conquest.
El Bronx muestra 77 casas por encima de $5 millones, mientras que Queens y Staten Island contribuyen con 35 y 23 casas respectivamente. Estas cifras de distritos exteriores reflejan la concentración del umbral de $5 millones en mercados de alto valor.
Aplicación de Tasa Fija Sobre Valor Completo
A diferencia de los tramos fiscales marginales, el recargo pied-à-terre aplica su tasa al valor de mercado completo de la propiedad una vez que se cruza un umbral. Las reglas del DOF describen el cargo como 'el producto de una tasa de recargo establecida por estatuto y el valor de mercado de la propiedad aplicable.'
Un condo de $2.9 millones paga 4% sobre la cantidad completa, generando un recargo de $116,000. Si esa misma unidad fuera valuada en $3.1 millones, pagaría 5.25% sobre el valor completo, creando una factura de $162,750.
Esta estructura crea efectos de precipicio donde pequeños aumentos de valuación desencadenan saltos fiscales desproporcionados. Las propiedades cerca de puntos límite enfrentan exposición particular a los ajustes anuales de valor de mercado del DOF.
Perspectiva Fase Dos: Cambios de Cronograma 2028
Comenzando el 1 de julio de 2028, los condos y co-ops harán la transición hacia las tasas más bajas del cronograma de casas a través de un proceso de revaluación basado en ventas comparables. Las tasas actuales del 4%, 5.25%, y 6.5% representan una estructura temporal de Fase Uno.
El DOF no ha publicado las mecánicas de implementación de la Fase Dos, pero la ley prevé que los condos y co-ops eventualmente enfrenten el rango del 0.8% al 1.3% que actualmente se aplica solo a las casas. La cronología de transición y los procedimientos específicos permanecen indefinidos.
Los propietarios que se acercan a los umbrales actuales deben monitorear tanto sus valores de mercado como la guía de Fase Dos del DOF, ya que los cambios de 2028 podrían remodelar el panorama fiscal para residencias no primarias.
Verificando la Exposición de Su Propiedad
La fecha límite de solicitud de exención es el 6 de octubre de 2026, para propietarios que recibieron los avisos de residencia no primaria del DOF. Los propietarios de residencias primarias y aquellos con inquilinos calificados pueden reclamar exenciones para evitar el recargo completamente.
Los propietarios pueden verificar su valor de mercado y calcular las cantidades potenciales de recargo usando los registros oficiales del DOF. La cifra de valor de mercado aparece en el Notice of Property Value y determina qué tramo de tasa se aplica.
Conquest ofrece una calculadora gratuita de valor de mercado del DOF y recargo para ayudar a los propietarios a entender su exposición bajo la tabla de tasas actual y planificar para la transición de Fase Dos.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si vale $1.2 millones?
Sí, un condominio o cooperativa con valor de mercado de $1.2 millones está sujeto al impuesto pied-à-terre a una tasa del 4% sobre el valor completo de $1.2 millones, siempre que no sea su residencia primaria. El recargo se aplica al valor de mercado completo de la propiedad una vez que se cruza el umbral de $1 millón.
¿Cuánto es el impuesto en un condominio de $5 millones?
Un condominio de $5 millones paga $325,000 en recargo pied-à-terre a la tasa del 6.5% sobre el valor completo. Esto representa un salto significativo desde un condominio de $4.99 millones que pagaría $262,238 en recargo.
¿Cambian las tasas del impuesto pied-à-terre en 2028?
Sí, comenzando el 1 de julio de 2028, los condominios y cooperativas harán la transición hacia las tasas más bajas del cronograma de casas (0.8% al 1.3%) a través de un proceso de revaluación basado en ventas comparables. Las tasas actuales del 4%, 5.25%, y 6.5% representan una estructura temporal de Fase Uno.