Una exención de pied-à-terre por contrato de 12 meses puede eliminar el recargo de residencia no primaria de la Ciudad de Nueva York para propietarios que alquilen sus propiedades a inquilinos calificados, pero el Departamento de Finanzas examina si los arreglos de contrato son genuinos o diseñados principalmente para evadir el impuesto.
El recargo, que entró en vigor el 1 de julio de 2026, aplica tasas fijas del 4% al 6.5% sobre el valor de mercado completo de condos y cooperativas valorados en $1 millón o más. Aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad deberían el recargo si permanecen como residencias no primarias, según el análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF. Manhattan representa aproximadamente 20,000 de esas unidades, con recargos promedio de $68,559 para condos y cooperativas.
Considera un condo de $2.5 millones en Tribeca. Sin una exención, el propietario enfrenta un recargo anual de $100,000 hasta 2028. Un contrato de inquilino calificado elimina esa responsabilidad completamente.
Qué Hace Que Un Contrato Califique
La propiedad califica para exención cuando sirve como residencia primaria de un inquilino bajo un contrato bona fide, arm's-length de al menos un año, según las reglas finales del DOF adoptadas en agosto 2026.
El mínimo de 12 meses es necesario pero no suficiente. DOF evalúa si el contrato representa un arreglo de alquiler genuino o fue estructurado principalmente para evitar el recargo.
El inquilino debe usar realmente la propiedad como su residencia primaria, respaldado por documentación como declaraciones de impuestos y otra evidencia aceptable para DOF. Un subarrendamiento puede calificar si el subarrendatario cumple los mismos requisitos de arm's-length y residencia primaria.
Circunstancias que sugieran que el arreglo fue diseñado para eludir el impuesto pueden prevenir que los propietarios dependan de la exención de contrato, incluso si el término del contrato cumple el umbral de un año.
Cronología y Documentación
DOF envió avisos iniciales por correo a propietarios potencialmente responsables antes de la fecha límite estatutaria del 30 de agosto de 2026. La fecha límite de solicitud de exención ha sido extendida dos veces, de las fechas originales de agosto al 18 de septiembre de 2026, y luego al 6 de octubre de 2026, según fuentes profesionales que rastrean las extensiones.
Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de un aviso para apelar la determinación inicial del DOF. Las apelaciones deben presentarse electrónicamente a través del portal designado del DOF.
El contrato no necesita comenzar antes de que el recargo entrara en vigor. El estatus de no primaria se determina a partir de la fecha de estatus gravable del 5 de enero que precede cada año fiscal, no por cuánto del año el propietario o inquilino ocupó la unidad.
Preguntas frecuentes
¿Mi apartamento está sujeto al recargo de pied-à-terre si tengo un inquilino con contrato de 12 meses?
Un contrato bona fide de al menos un año con un inquilino calificado puede eliminar completamente el recargo de residencia no primaria. El inquilino debe usar realmente la propiedad como su residencia primaria y el contrato debe representar un arreglo de alquiler genuino, no uno diseñado principalmente para evadir el impuesto.
¿Cuánto es el recargo en un condo de $2.5 millones sin exención?
Un condo de $2.5 millones en Tribeca enfrenta un recargo anual de $100,000 hasta 2028 sin una exención. El recargo aplica tasas fijas del 4% al 6.5% sobre el valor de mercado completo de condos y cooperativas valorados en $1 millón o más.
¿Cuál es la fecha límite para solicitar la exención de contrato de inquilino?
La fecha límite de solicitud de exención ha sido extendida al 6 de octubre de 2026. Esta fecha límite fue extendida dos veces desde las fechas originales de agosto, primero al 18 de septiembre y luego al 6 de octubre.